谨呈：苏州中润置业有限公司中润·苏州中心写字楼沟通报告2011年3月本次报告主要沟通：01现有面积划分是否需要优化？026层会议中心层设置的必要性？201现有面积划分是否需要优化？3现有面积划分是否需要优化？本体分析市场分析总价关系苏州中心——写字楼是项目的价值标杆，可树立项目高端形象，也可以在一定程度上贡献现金流。§外向性较强的组成八大顶级物业形态部分§公寓为商业提供客§商业为写字楼、酒?璞御公馆可以塑造与其他项源§店和公寓提供配套目较大的差异?超甲级写字楼§公寓可能降低项目§商业可能对公寓带整体档次来负面影响?购物中心商业商业§实现较高的?巅峰豪庭§保证开发企业现金销售价格流的来源办公办公公寓公寓§保持物业形?奢华酒店§满足中长期居住者象需求?巅峰会所酒店酒店§写字楼为商业、?现代文体中心酒店和公寓带来潜在§酒店为公寓或者§提升整体档次客户办公提供共享的服?吴文化中心的有力手段§写字楼可提高商务和配套设施§标志性（尤其业整体档次§酒店可以提高项是对外地和外籍§写字楼与酒店可§作用目整体档次人士）共享大堂§相互关系5本项目写字楼主力面积区间为60-80平米的小户型，其中60平米占比接近33%。户型/平米套数百分比60.469626.1%64.63246.5%47.8%72.29246.5%79.15328.7%89.74164.3%91.92246.5%93.84246.5%30.4%102.82246.5%104.96246.5%129.42328.7%138.34246.5%21.7%154.75246.5%98.4米合计368?6-28层为写字楼，其中16、28层为避难层；?总户数368户，总面积：31177.55㎡；?产品以60-80平与90-100平的中小户型为主，占比达78.2%；6综合采光、朝向、景观、昭示性等关键因子对本案的写字楼平面资源进行价值排序：西南东北西北东南。北★★★★★?朝东方向直面新的市民广场，有水景资源，视野良好；?朝南方向面向区政府，有一定绿植景观，但东南部分单元受璞御公馆遮挡严重；?朝西方向临近现有市民广场和人民大会堂，整体无遮挡，视野良好；?朝北直面古城区，视野开阔，景★★★★★观较佳；南7现有面积划分是否需要优化？本体分析市场分析总价关系目前苏州甲级写字楼多集中在园区及高新区，其他区域楼宇质素普遍较低。n政府主力支持区域n顶级配置，设备多采用品牌原装进口；环球188n豪华大堂和广场；高新国际22万万//平米以平米以上上n注重跳出区域进行宣传；n入住企业行业影响力大商务广场新地中心n中央商务区、传统商务区；苏州沿海国际中心n设备多采用知名品牌国内组装；圆融时代广场n入住企业行业实力雄厚；1.1.55-2-2万万//平米平米和基广场n大堂昭示性一般，无室外广场置地星东环n次级商务区新苏国际广场n落成较早，规划功能一般琴湖城市广场n设备普遍中低档1.51.5万万//平米以平米以下下n入住企业规模中等苏州国际科技大厦东吴大厦9启示1：苏州作为典型“第二产”城市，处于写字楼市场化启动期向发展期过渡阶段，客户以投资客为主。10案例借鉴：MP现代广场——08年入市，从本体质素分析，完全领先市场，五星级大堂装修、6层独立开发式智能车库、公共空间国际品牌装配。项目名称MP现代广场开发商网进投资发展有限公司项目区位伟业路与创业路交界处物业管理上海上房物业管理有限公司nMP现代广场位物业费5.6元/㎡·月于昆山城南出口加层数/层高/每层户数26层/3.6m/低区20户、高层10户工区，紧邻城市主电梯数/品牌6部德国蒂森克虏伯电梯干道长江路和在建面积区间50-1488㎡弹性空间6层独立智能车库，689个车位数的京沪高铁，离沪车位对外出租，3000元/个/年宁高速入口不足产权年限40年产权500米，交通便空调大金VRV中央空调利；随着几幢写字规模建筑面积约10万㎡吊顶、架空地板、地毯，大堂等公用处精装修装修状况楼建成，城南商务，5A甲级标准氛围在逐渐形成；MP现代广场——中低区购买客户以投资客为主，占比达70%。?标准层面积1600平米，均价9000元/层数面积套数总价/万百分比168.576415030.5%平，总价区间50-230万；5-20?中低区以小面积为主，成交客户中投54-6425650-6042.2%资比例高达70%，高区主力面积偏大，110-12036110-12011.6%21-26投资比例仅占约20%；220-24024200-21515.7%启示2：针对投资客户，主力面积段应控制在70平米以下。12东吴大厦——07年初入市，入驻率高，以房地产及其上下游企业、商贸类整层购买为主，主力总价区间250-350万。楼层典型公司特征苏州市东吴家用电器有限公司苏州灵源投资有限公司都邦财产保险股份有限公司德合集团苏州投资担保有限公司德合集团苏州文化传播有限公司1.整层持有第一座苏州市山东商会2.商贸类企业居多苏州市海书投资有限公司苏州市海华门窗装饰有限公司苏州海画建筑设备租赁有限公司苏州市测绘院有限公司安徽建工集团有限公司苏成分公司苏州基材江苏启安建设集团苏州分公司1.整层持有金东建筑安装工程有限公司第二座2.房地产企业以及上苏州名城佳业不动产?80%属自用客户下游公司苏州天策文化传媒?客户主要以房地产业上下游企业为江苏中信建设集团有限公司主，需求面积为整层约400-600㎡左右江苏镇江安装集团有限公司?总价区间：苏州伦氏企业发展有限公司?第一座主要为苏州本地企业，一字型苏州金巢方舟建筑装饰工程有限公司1.整层持有楼体分布第三座苏州首开兴元置业有限公司2.房地产企业上下游行业：江苏中信建设集团有限公司苏州分公司苏州科达教育苏州本地房地地产企业、建筑、材料等上下游企业新苏国际广场——目前基本售罄，入驻客户大多为区域内商贸及建筑类企业。楼层典型公司特征?苏州工业园区兴迪机电有限公司（22F）?苏州雅苑装饰工程有限公司（22F）1.建筑、机械产业?苏州市精卫士石方工程有限公司（22F）2.国内股份制企业驻苏16-22?上海市城市建设设计研究院苏州分公司(18F)州办事处?苏州艾菲特包装材料有限公司（21F）3.面积需求150-300m2?南通锻压设备股份有限公司（21F）?苏州光辉机电设备有限公司（21F）高区为中型单元办公，主力面积段150-300平，平均公司人数25-40人?苏州市凯因特电子有限公司?苏州同赢财务咨询服务有限公司?苏州新意向企业管理有限公司1.苏州本地商贸企业行业范围：6-15?苏州腾寅纺织品贸易有限公司2.面积需求80-150m2?苏州新诺装饰材料有限公司l建筑?苏州同益大地律师事务所l政府职能机构?苏州市相城进出口有限公司l机械中区为小型单元办公，主力面积80-150平左右，公司规模10-20人l房地产上下游l出口贸易低区新苏国际商场l咨询目前已经成为吴中区高端购物集中地新苏国际广场——自用和投资比例持平，自用客户购买面积偏大，主力需求面积150平米以上。面积套数面积百分比40-8013637.5%90-1008534.5%160-2003428.0%?自用投资比例基本持平，投资客户主要来源苏州本地，看重未来发展前景，购买以80平以下小面积为主;?自用客户主要来源于吴中区以及部分主城区外溢客户，从旧写字楼搬离至此，购买面积相对较大;?自用客户购买主力面积区间100-200平米；启示3：区域内存在一定自用客户需求，以地产、建筑及商贸类企业为主，主力需求面积150平米以上。15启示1：苏州作为典型“第二产”城市，处于写字楼市场化启动期向发展期过渡阶段阶段，客户以投资客为主。启示2：针对投资客户，主力面积段应控制在70平米以下。启示3：区域内存在一定的自用客户需求，以地产、建筑及商贸类企业为主，主力需求面积150平米以上。总结本项目划分主力面积区段应针对投资客户，适当总结兼顾区域内地产建筑等自用型企业。现有面积划分是否需要优化？本体分析市场分析总价关系根据世联经验，写字楼产品在售卖阶段须遵循以下原则：01户型劣、资源差、面积大，单价低。02户型优、资源好、面积小，单价高。结合本体及市场情况，世联建议：在本项目可销控的前提下，将产品分低中高区分别捆绑售卖。129606060606060129797990907979低区以60平米小面积为主，世联606060606060129129建议不作调整。低区：7-13层1915572103103721551051051051051557210310372155红色色块覆盖区域为建议捆绑销售区域。中区：14-23层2013865929265138949494949413865929265138红色色块覆盖区域为建议捆绑销售区域。高区：24-27层21026层会议中心设置必要性？22市场现状——苏州现有的中高端写字楼主力面积都相对较大，多数不配备会议中心；苏州新增高端写字楼整体办公面积较大，可自己分割会议室；苏州老的写字楼，建筑年代较早，没有注重商务配套与楼宇形象，多不配备会议中心；环球188——高端在售办公物业，300㎡以上面积所占比例较大，客户自己可分割会议室；环球余房面积占比14%32%45%9%170-200250-300300-350500以上高新国际广场——15层打造会议中心，面积共1800㎡，分为大、小会议室，可根据客户需求自由组合调整高新国际广场以小面积为主，占项目总量38%，面向中小型客户，配备会议中心，提升物业形象，满足不同客户需求高新国际广场配备整层会议中心，大会议室一般作为培训、企业集会用；小面积会议室一般作为正式的商务洽谈使用，随会议规模不同，可自