《沈阳丁香湖项目可研报告》沈阳市于洪区丁香湖项目可行性研究报告(初步)东北区域事业部2010年10月20日1/57《沈阳丁香湖项目可研报告》目录1.项目决策背景....................................................31.1土地储备与战略能力的关系....................................31.2沈阳土地储备的必要性........................................31.3精耕沈阳，锁定丁香湖........................................42.项目概况........................................................52.1地理位置....................................................52.2规划指标....................................................62.3土地现状与交地条件..........................................72.4前期市政状况................................................72.5项目背景....................................................83.市场分析........................................................93.1于洪区概况..................................................93.2于洪区土地市场分析.........................................113.3于洪区商品房市场分析.......................................123.4丁香湖新城概况.............................................143.5丁香湖新城土地市场分析.....................................163.6板块内竞品分析.............................................183.7项目周边配套...............................................274.项目开发经营计划...............................................294.1开发策略和开发顺序.........................................294.2项目定位...................................................304.3成本控制策略...............................................334.4初步规划方案...............................................344.5销售计划...................................................394.6重要节点安排...............................................425.项目投资收益分析...............................................425.1测算假设条件..............................................425.2成本控制..................................................435.3项目融资计划..............................................465.4项目经济效益分析..........................................475.5项目整体经济效益分析评价..................................545.6项目竞价分析..............................................546.综合分析与建议.................................................556.1风险评估及对策.............................................556.2SWOT分析..................................................556.3结论与建议.................................................572/57《沈阳丁香湖项目可研报告》1.项目决策背景1.1土地储备与战略能力的关系据中国指数研究院数据显示，2009年全国60个重点城市共推出土地9968宗，同比增加15%；推出土地面积49018万平方米，同比增加33%。其中，推出住宅类用地3319宗，同比增加16%；推出土地面积22334万平方米，同比增加39%。从入榜地块的城市分布中可以发现，高价地块仍集中在一线城市，而大面积储备型地块则出现在二、三线城市，由此看出：实力地产大鳄的目光已重点锁定二线乃至三线城市，并竭力抢占市场，新一轮的土地争夺格局将逐渐显现。2009年，当第二步发展战略圆满完成后，远洋地产虽然取得了环渤海区域的领先优势，行业排名也首次进入前15名，但由于进入城市相对较少，集中度较高，土地储备不足，已无法支撑未来业务规模的迅速增长。面对“年增速48%”、“2015年实现900亿元年营业额”的战略目标，实现规模化发展，就必须积极拓展区域，用更短的时间赶超优势企业，建立合理的全国区域布局，从而跻身房地产行业的第一梯队。同时，我们也迎来了一个难得的历史机遇，国家已将“城镇化”作为促进经济长期平稳较快发展、加快转变经济发展方式的重要内容积极推进。相信随着中国的工业化、城镇化、居民生活现代化的迅速发展，将不断释放出巨大的需求潜力。未来形成的城市群，将成为中国经济的引擎，而沿海和沿长江一线，则是城市群迅速崛起的“黄金链条”。具有巨大投资增值潜力的一线城市、迅速崛起的二三线城市都将支撑房地产市场新的飞跃。为此，公司第三步发展战略提出将“重点巩固环渤海”、“积极进军中西部”、“完善长三角珠三角”作为区域布局的目标，此举便是远洋地产顺应国家城镇化建设发展潮流、有步骤地进行全国性布局的战略举措，也是确保远洋地产得以快速、稳健、持续发展的先决条件与战略依据。1.2沈阳土地储备的必要性2010年4月6日，国家发改委正式批复沈阳经济区为国家新型工业化综合配套改革试验区，成为第八个国家综合配套改革试验区。沈阳经济区由沈阳、鞍山、3/57《沈阳丁香湖项目可研报告》抚顺、本溪、营口、阜新、辽阳、铁岭8个城市组成，区域面积7.5万平方公里，总人口2359万人，是全国城市化水平最高的地区之一，是全国综合交通运输体系最发达的地区之一。同时，近两年全国尤其是一线城市房地产业还处于动荡期，这就要求在土地储备方面具备较强的抗风险能力，而沈阳市房地产近两年一直保持稳定的增长。例如在08年末和09年初，在一线城市房价暴跌时，沈阳的整体市场体现出较强的抗风险和保值保增长的能力，对整个集团的财务指标也是一个很大的支撑。这也是中海09岁末在沈阳一跃成为土地储备第一的最主要原因。为此，在全面推进远洋地产第三步发展战略的大背景下，为了早日实现远洋地产在东北区域的精耕目标，锁定沈阳、精耕沈阳便成为战略布局的关键之选。同时，沈阳在地理位置上是东北的核心城市，沈阳的经济发展直接决定着整个东北三省的发展水平。随着远洋地产东北区域事业部各方面资源的日趋成熟，如果继续北拓辐射整个东北，就必须扩大沈阳的土地储备面积，为进一步北拓做好蓄势。1.3精耕沈阳，锁定丁香湖丁香湖作为沈阳地区最大的淡水湖，资源独特，环境优越，板块价值较高，发展潜力较好。随着沈阳经济区建设步伐的加快、沈阳城市综合功能的提升和沈阳作为全国性适宜人居的典范城市等一系列利好消息的带动，由此而衍生出庞大的购房需求与明显的人口外溢趋势，可以预见，刚性需求与改善性需求必为沈阳房地产市场注入强大的发展动力和活力，而以丁香湖为卖点的资源占有性项目必将独占鳌头、引领风骚，为此，选择在该板块进行战略布局，意义重大，影响深远！丁香湖板块处于沈阳北进、西拓的核心腹地，随着保利、中海、万科、华润等对标企业相继在此进行战略布局、持续开发，竞合共赢局面凸显，加之沈阳市政府及于洪区政府加大对丁香湖新城的建设力度，该板块的潜在价值与居住品质提升较快，也带动了周边居住配套设施的进一步完善和成熟。同时，凭借沈阳远洋天地项目聚集起的良好品牌效应与市场影响力，加之沈阳团队优秀的运营能力和东北区域事业部本部的大力支持，可与我司于2010年8月24日获取的沈阳白山路北地块形成双盘联动效应和资源优势互补，为此，锁定丁香湖、布局复合大盘便成为远洋地产抢占沈阳、布局东北的重要战略举措之一！4/57《沈阳丁香湖项目可研报告》2.项目概况2.1地理位置本项目位于沈阳丁香湖风景区东南侧，行政隶属于沈阳市于洪区丁香湖新城管委会，处于