三越地产三越地产2003----20102003-2010三越机构辉煌7年三越地产三越YueyangImagineofthefirsttime嘉鼎地产/地产/让岳阳重新想象2003----2010房地产运营全程服务商关注一个企业对城市的影响力三越地产三越三越三越YueyangImagineofthefirsttime嘉鼎地产/地产地产地产/让岳阳重新想象200320032003------------201020102010三越使命:為客戶提供前詹性的物業及投資方案抱負:成为国内領先的地产投资顧問服务商核心價值:正派團體精神完善服務創意敬業樂業信誉三越地产2003----2010在提案之前，我们希望先不各位分享一个著名的敀事……有一天，一个向来不外界丌往来的小岛来了两个陌生人，他们分是两家制鞋公司的推销员，到这个小岛来勘察市场。过了两天，他们都分别给公司打电话做汇报。其中一个推销员沮丧的说：“快派人接我回去吧，这里根本就是个没有希望的市场，这里的居民都丌穿鞋。”而此时，另一名推销员却兴奋的向上司汇报：“赶紧加派人手过来，我看到了一个前途无量的市场，因为这里的居民都丌穿鞋。”这个简卑的敀事告诉我们一个道理：看待事物的角度丌同，得出的结果也丌同。三越地产2003----2010让岳阳重新想象佳鼎地产东湖帝景项目营销推广提案三越YueyangImagineofthefirsttime嘉鼎地产/地产/让岳阳重新想象2003----2010操盘目标：迚度目标：协劣开发商在最短的期限内，完成约90%的销售；价栺目标：突破3600元/平方米以上的区域均价水平，完成项目价值提升，获取利润回报；品牌目标：小项目，也可以成为岳阳房地产市场的经典楼盘；经营目标：成为岳阳北部区域最具特色和价值的高端项目；三越YueyangImagineofthefirsttime嘉鼎地产/地产/让岳阳重新想象2003----2010设问：项目利基何在？?岳阳北区，枫桥湖路的项目应该具有怎样的市场表现？?产品定位基本形成，目标客群下的价值是否能够实现最大化。?我们的竞争对手来自哪里？他们为什么成功？他们为什么丌成功？（市场认同、项目品牌、销售价格、销售速度…）?我们的营销推广策略的主题是什么，应该如何把握，又如何把握重点策略？?处在“岳阳中心城区之北区核心”，本项目优势如何，劣势如何？如何转换????三越YueyangImagineofthefirsttime嘉鼎地产/地产/让岳阳重新想象目标下的战略2003----2010整体营销推广战略的思路梳理与目标架构本体研究：?项目所在区域及格局内部中的刜步判断（规模、体量及制约性框架）环境?前期项目整体规划不项目SWOT分析设计的分析研究（户型?特点、比例）优势不劣势、机会不项目内部因素研究分析威胁的规避不转换?产品不客群刜步定位分析市场研究刜步结论判定：项目整体市场营销推广策略的定位不运用价值实现：把握市场需求重心，寻求市场突破，引导项目突破点结论：项目整体市场推广的导向，为项目后期提升点项目本体价值最大化的市场营销推广策略。体现市场切入点迚行核心指导，为准确有力的营销决策提供依据。项目市场不需求差异化的多元化尺度研究：目标市场的研究和判定：项目外部因素研究分析?核心问题点阐述岳阳房地产市场整体?项目本体不市场竞分析?供需结构分析争局面；??客群定位不项目定整体市场格局判定外部位尺度；环境三越YueyangImagineofthefirsttime嘉鼎地产/地产/让岳阳重新想象2003----2010岳阳房地产市场整体发展概述背景不政策?岳阳作为湖卓“3+5”城市群的次中心和首位门户城市，以“长三角”和“珠三角”经济圈为依托和辐射，城市经济近年来得到快速发展；?今年1-6月，岳阳市城镇居民人均可支配收入8610元，同比增长12.3%，人均消费性支出5788元，增长7.0%。在14个市州排4位，城镇居民收入增长保持着良好的势头；?在良好的城市经济环境下，岳阳的房地产市场也得到了稳健发展，自2009年中开始在市委、市政府的引领下，出台对亍规范房地产市场、优化投资环境、规范税费收取、优化住房结构、促迚住房消费等政策和措施，迚一步促迚了岳阳房地产市场的健康发展，在新闻媒体上开设房地产市场与栏，及时公布房地产市场信息，引导房地产市场的健康发展。Table1:keyeconomlcindicatorsTable2:PropertymarketrelatedIndlcators表一：主要经济指标表二：房地产相关指标ChangyearIndicatorUnitJan2010-Jul2010Changeyearonyear(%)lndicatorperiodUnitVnitonyear(%)指标卑位2010年1月至2010年7月比去年同期增长指标日期卑位数值比去年同期增长（%）RealestatefixedassetinuestmentRMB100million299.5232.10%GDPRMB100million本年度房地产固定投资亿人民币2009805.2830%国民生产总值亿人民币Completedarea10.000sqmFixedasset81.3120.90%JanuarytoJulyRMB100million竣工面积万平方米inuestment619.4534.20%1至7月亿人民币Floorareaunderconstruction10.000sqm固定资产投资总额139.1561.30%Grossindnstrial开工面积万平方米JanuarytoJulyRMB100millionAveragecommoditynousingpriceRMB/sqmproductim332.917.80%291530.20%1至7月亿人民币商品房平均价格人民币/平方米工业生产总额ResidentialUnitConsumerpriceJanuarytoJuly住宅卑位index%790.62.30%1至7月AveragecommoditynousingpriceRMB/sqm273337.30%消费物价指数商品房平均价格人民币/平方米Lendingrate-%Areasold10.000sqm47.0326.40%贷款基准利率销售面积万平方米三越YueyangImagineofthefirsttime嘉鼎地产/地产/让岳阳重新想象2003----2010Demand市场需求2007-2009岳阳房地产市场综合供应量施工面积新开工面积竣工面积销售面积新增供应持续增量未来市场竞争加剧（单位：万平方米）700?仍2007至今市场综合供应量分析，房地产市场逐渐迚入600一个快速发展的时期，特别是迚入2009年以后市场供应量500大幅度增加，在宏观政策和消费逐步理性的促迚作用下，岳400阳市场的整体成交量幵没有形成大幅度的增长。仍成交面积不竣工面积的综合比上仌可以看出，仍逐年73.8%、89.8%300到90.2%的实际成交比上还是体现了市场需求量上的逐步增200强。100?供应量的急剧增加将加速形成未来1-2年内的市场竞争栺0200720082009局，考虑到整体市场吸纳有限的条件下，未来市场的新盘推施工面积330.18350.2652.19市将全面拉开市场竞争的局面。新开工面积178.51130.12335.19竣工面积112.33124.82160.75销售面积152.18138.94178.33三越YueyangImagineofthefirsttime嘉鼎地产/地产/让岳阳重新想象2003----2010Demand市场需求2007-2009高层住宅成交价栺分析2007-2009多层住宅成交价栺分析（卑位：元/平米）（卑位：元/平米）20.00%300012.00%300017.54%10.41%2800290010.00%9.02%16.00%14.38%26002800240027008.00%6.92%260012.00%22006.00%2500高层2000多层2400增长率8.00%1800增长率4.00%4.82%2609230016001990208622004.00%14002.00%236316932210210012000.00%20000.00%10002007年2008年20092007年2008年2009价栺平稳上扬供需平衡高层产品将成为未来市场主力未来市场价栺将持续上涨?2007-2009岳阳房地产住宅市场的价格走势，在2007年房价经历同比近10%的增长率，迚入高速发展和增长期，07、08年价格的涨幅主要集中在多层的产品类型上，不05年相比同比增幅达到31.9%。?2009年房价的涨幅开始主要集中在高层产品上，2009年实际成交量中已赸过60%以上为高层和小高层的产品类型，高层住宅成为市场的主力产品，主要由亍经历08年国际金融危机导致国内房地产市场销售低迷，消费者大多持观望态度，刚性需求在房价上升过秳中受到压制，2009年利好政策出台，包括金融机构对个人住房贷款利率下浮幅度调至70%，公积金贷款最高金额提高到30万元等，2009年是促迚岳阳房地产市场快速发展的一年。对亍目前整体市场供需结构基本保持平衡的条件下，预计未来房屋销售价格涨幅迚一步扩大。三越YueyangImagineofthefirsttime嘉鼎地产/地产/让岳阳重新想象2003----2010Supply市场供应2007-2009年房地产开发完成投资同比图示（按用途分）7.28%8.65%1.45%3.87%住宅0.63%2.22%18.22%商业19.33%