动力（中国）地产机构市场研究部中都·科技创业中心——杭城人文生态型创业公园——创业公园大器天成君临天下提案思路：“创业公园”+西溪仓前人文生态底蕴+中都开发商品牌+高新技术产业孵化器的规划建议及招商推广策略第一部分市场分析第二部分项目分析第三部分项目定位第四部分产品建议第五部分招商策略第六部分营销推广第七部分销售管理目录CONTENTS长三角经济圈中国经济杭州经济世界经济西湖区经济环境本案一、市场分析1.1宏观环境分析中国发展需要融入世界，世界繁荣也离不开中国。2007年中国GDP增11.4%，连续五年增速达到或超过10%长三角生产总值逼近４００００亿元大关，2006年实现生产总值３９５２６亿元，占全国18.9%。长三角：中国经济增长最大的发动机。从生产总值增长速度分析，长三角地区１６个城市增速均值达到１４．７％，其已经成为拉动全国经济增长的重要贡献地区。杭州：国际风景旅游城市、国家级历史文化名城、长三角经济圈重量级城市、浙江省政治、经济、文化中心。?????杭州市战略位置图次级辐射中心专业产业基地、专业市场原材料基地对外窗口依靠人才、信息、技术、成本优势，完成产品的深加工，提高产品附加值。依靠便捷的交通枢纽、优良的社会环境、高级人才的聚集、与国际接轨的大平台建设，提高凝聚与展示优势。第一圈层核心层集中发展优势产业，形成专业性的产业基地南京为产业基地提供原材料，并形成专业市场第一圈层——第二圈层——第三圈层——上海将重点发展国际经济、金融、贸易、航运、信息服务等服务业，成为长江三角洲城市群的综合服务中心；同时上海国际大都市的地位得到加强，承但了长三角对外窗口的功能。次级中心城市一方面接受核心城市转移出来的产业，向核心城市提供原材料和市场，同时调整自己在整个城市群内的产业，向低一等级的区域转移产业，带动低一等级区域的经济发展。上海苏州扬州无锡杭州宁波嘉兴常州镇江南通舟山台州泰州湖州绍兴核心——第三圈层原材料基地，以廉价的人力、物力、丰富的自然资源为核心竞争力。依靠廉价的人力资源，对原材料进行低附加值的粗加工，以集群优势、低成本、低利润取胜。第二圈层长三角正在以上海为中心增长级，进行内部资源整合，区域内产业分工趋势得到加强，层次更加清晰、完善。：全国最大的小商品生产交易基地：全国最大的小五金生产交易基地义乌永康：塑料模具、家用电器、服装10008030：领带多家（国内市场％，国际市场的％）宁波嵊州：净水器、帘子部件、微小轴承慈溪：全国最大的轻纺生产交易基地85007070：袜业多家占国内市场的％，国际市场的％绍兴大唐：全国著名泵类生产基地、塑料、阀门产业集群浙江全省县市区形成了以特色产业为标志的块状经济涌现了年销售收入超过亿元的中小企业。亿元以上商品交易市场个，摊位数8885200410860%16150046328个县市区中，有个据年统计，目前浙江有中小企业万家，税收占全省的，外贸出口交货值占销售产值比例达％，多家万个。台州3000：木业集群，多家嘉善8400705000208000709590065%)：摩赔多家（占国内市场的％）、鞋业多家（占国内市场％）、打火机多家（全球市场的％，国内市场的％）、低压电器多家（国内市场的塑料薄膜、眼镜同一产业或行业向一定区块集聚并成效显著，而且企业数量惊人，专业市场家庭工场成为主要的经营模式，第二圈层逐步成熟。“+”温州年以上的占左右。市场竞争的加剧职业经理人、高级管理人才、技术人才、外贸人才、中高级技师缺乏。经营规模的扩大255%原创性、自主性产品方向发展，品牌意识逐步加强人才严重短缺，管理理念落后。向人才、管理、信息高地寻求帮助年代中期的十分之一资源瓶颈制约严重的中小企业没有进行新产品开发，产品更新周期9080%高技术、高附加值方向发展产品开发能力不强，来料加工业务比重较高。出现三个倾向：年，浙江的劳动生产率为美元，还不到发达国家上世纪20036568低成本低价格，以大量消耗资源为代价换取生产增长的粗放经营方式。第二圈层逐步成熟，下一个发展方向将是向产业链的下游延伸，步入成长期阶段的大量中小型企业将为杭州办公物业带来新的机遇。国民生产总值（亿元）杭州市国民生产总值0100020003000400050001990年1995年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年GDP连续17年保持两位数增长。2007年全市实现生产总值4103.89亿元，比上年增长19.26％，按户藉人口计算人均达61313元。远高于同期全国增长速度，经济持续高速增长。2007年产业结构进一步合理优化，三个产业比例调整为4.1：50.2：45.7。吸引内外资取得重大成就，2007年，全市合同外资和实际到位外资为55.81和28.02亿美元，同比分别增长3.7％和24.2％。引资规模和质量大幅提高，大企业、大项目带动作用明显，总投资在1000万美元以上大项目298个，投资总额和合同外资占全市的96.42％和95.44％。引进8个世界500强投资项目。全市协议利用内资917.84亿元，实际到位内资390.83亿元，分别增长20.2％和20.3％。????杭州经济环境（年国民经济和社会发展统计公告）?2007杭州政治环境（年国民经济和社会发展统计公告）2007新药港为核心的先进制造业基地建设进一步加快。重点发展产业：杭州是国家软件产业化基地、集成电路设计产业化基地和国家推进信息化综合试点、电子政务试点、电子商务试点、数字电视试验城市。2003年杭州被确定为首批全国科技企业孵化器体系建设试点城市。电子信息、医药化工、机械制造、纺织服装及食品饮料，其中以信息港、学在杭州、游在杭州、创业在杭州、西湖博览会。城市布局规划：城市东扩，旅游西进，沿江开发，跨江发展的发展战略，南拓，北调，东扩，西优的发展方向，东动，西静，南新，北秀，中兴的发展格局，城市布局为一主三副，双心双轴，六大组团，六条生态带的开放式空间结构。五大支柱工业：杭州政府侧重于：发挥中心城市综合服务功能，完善服务体系，大力吸引在杭投资，发展驻地经济，吸引省内大集团、大公司在杭设立窗口，建立集团总部、研发中心和营销机构，发展总部经济，吸引省内外民营企业家来杭创办实业待等。五张城市名片：住在杭州、“”“”“”“”“”“”“”“”“”“”“”?对市场分析的小结：杭州稳定持续发展的经济环境为高新产业及房地产业等各行业的发展提供了良好的大环境。杭州的政治大环境、产业导向为本案的操作思路提供了大方向。??全世界到现在有多家高新区，我国有个国家级高新区。1OOO53高新区在国际经济发展中起着越来越重要的作用，成为区域经济发展的驱动力；在城市发展过程中都起到了显著的作用，成为经济发展的一个闪光点。指性质和功能相似的一类地域组织，即大学、研究机构和企业在一定地域内的相对集中，其任务是研究、开发和生产高技术产品，促进科研成果商品化、产业化，我们把这类科技工业综合体称为高新技术产业开发区简称高新区。————(“”)美国：这里是高新区的发祥地。年美国在东海岸加利福尼亚州兴建了占地只有英亩的斯坦福研究园，开创了世界高新区的先河。经过几十年的发展，以斯坦福研究园为起点，逐步形成了今日闻名于世的硅谷。到年在美国的个州中有个州建立了科学园、技术园、工业园等个。法国：年开始在南方城市尼斯附近筹建索菲亚安蒂波利斯科学城，经过多年的建设，该科学城现己成为重要的国际性高科技中心；年法国开始筹建法兰西岛科学城，它是一个典型的科研、教学和高技术产业密集区。英国：具有几百年学术研究传统的剑桥大学是英国创办高新区的先行者。年，剑桥大学的圣三学院仿效美国硅谷建立了剑桥科学园。此后，英国又相继建立了以生产制造业为主、如今已成为英国乃至全欧洲电子工业基础的苏格兰硅谷，以及兼具研究、开发、生产活动的号高速公路走廊。德国：年开始筹建西柏林革新与创业者中，但其发展速度最快，短短几年就建立起了诸如亚深技术中心、海德堡技术园区、不伦瑞克科学园区、卡尔斯鲁厄技术工厂等高新区。世年代德国统一后，又在东部五州建立了十几个技术创业中心，到年全德共建立了个高新区。日本：亚洲兴建高新区最早的国家是日本。年日本开始兴建筑波科学城，年提出兴建关西文化学术研究城的设想，年，又提出技术城设想，并于年选定个地区兴建技术城。最近日本制定了由个技术城组成的高技术区网络，并以此为基础发展日本高新技术。中国：于年月经国务院批准建立了中国第一个国家级高新技术产业开发区北京市新技术产业开发试验区。其后，国务院又在全国选择了若干智力资源密集的地区兴建国家高新区，至目前国家高新区的总数达到个。高新技术产业开发区?195150(StanfordResearchPark)19925042258?19692O1983?1970“”M4?197920901992101?19631978198019831919?19885——531.2高新产业园的理解我国高新区营业总收入、工业总产值、实现利润、上缴税额、出口创汇这项经济指标，自年以来年均增长率分别为、、、。年个高新区营业总收入突破了万亿元，达到亿元，工业增加值达到亿元，分别比上年增长了和。高新区对区域经济的贡献，体现在企业创造的经济效益对促进区域经济发展的作用，特别是一部分高新区企业创造的工业增加值在其所在城市中占有的份额越来越大。从高新区的情况看，全国有个高新区占当地城市比例达到以上。?5199245.3%45.6%37.8%46.0%51.4%?200653443319.98520.525.9%24.9%?GDP11GDP20%200520061116.41360.9单位：亿元、亿美元图年高新区主要经济指标比