1智策/2010.3常熟东南开发区项目前期定位报告2在明确的定位基础上，通过对苏州区域房地产开发成本的参照，完成项目开发投资收益测算，在经济效益上最终支持项目定位选择。经济性市场性通过对近期区域地产发展趋势分析，区域市场中各类物业发展状况研讨，对前者提出的可能方向进一步的明确，确定项目的具体产品方向（包括塔楼部分和裙房部分）本报告方案围绕三方面分析解决问题技术性本报告要解决的是：由于本项目体量不大，受总体市场供需层面趋势影响面有根据企业投资收益模式要求，结合项目地块属性分析、项目地块经济指标分析、项目所在区域属性分析、适合的建筑规范制约等等提出项目的可行方向限，因此，如何做好本项目定位和规划，择时启动，将是项目开发最核心的问题。为便于对报告的快速理解，本报告更多的以结论性形式表述，以避免不必要的烦琐！3项目经济测算项目产品规划建议周遍市场竞争分析项目核心定位2010年政策及市场运行项目分析企业投资目标地块属性分析报告整体思维导图4！市场现状最大化东南开发区住宅开发发展迅速，但办公、商业整体氛围相对匮乏，作为新兴开发区不同于成熟的地产市场，因此，遵循发展现状寻求阶段性市场机会点非常重要和关键开发商利益作为地块的开发商，该地块储备多年,地块的财务成本较高，地块位置日趋成熟，现力争做好临门一脚，实现项目价值最大化在满足政府要求的情况下实现本项目的利益政府愿景本案需要在政府愿景、市场现状及开发商利益之间寻找平衡点！追求较高的现金回报。我们所理解或需要的最大化是基于本项目个性情况而确立的：1、目前只有一个项目，因此需要把握机会成本问题，单一项目应图高利润，没有多项目要开发，无需完全追求滚动速度；2、需要实现现金回流，不允许资金的沉淀或长期投资；本案作为东南开发区管委会所在地的区域核心，希望以地标性的物业的建立提升区域形象；同时政府提出土地尽快启动之意愿；（从用地指标很清楚这一目的）企业投资目标5项目大体的位置地块属性分析之项目区位1、项目地块所在位置隶属东南片区，东南开发区今后是常熟古城区功能延伸的一大补充，从常熟经济发展规划来看，今后的常熟经济将会达到一个新的台阶，而东南经济开发区又是重点开发的区域之一，地块周边区域的经济发展前景比较看好；2、项目在东南开发区内部位置：地处常熟东南开发区管委会中心北侧，周遍规划建成了区域中高档的居住区、集中商业服务区等等，为区域之核心地段，地段价值日益突出；说明：区域特征和项目区位特点都表现出项目有很高的成长性，是比较符合投资性产品内在要求的；6地块属性分析之项目交通1、便捷的交通：项目周边道路系统发达，新世纪大道，直通常熟古城区；5分钟就可上苏嘉杭高速；2、由于交通便利，作为常熟城市扩张的副中心，便利的交通条件，使项目本身能得到周遍更多潜在客户的关注；说明：本项目将立足区域，同时突出吸引外延的能力；7用地面积：5700+3330容积率：4-4.4建筑密度:=50%绿地率:=20%建筑高度=30米建筑退让:退让北侧河道岸线15米,其他地方退让5米,并满足相关技术规范要求;停车数量,汽车停车位按50辆/万平方米建筑面积配置,自行车按750辆/万平方米建筑面积配置说明：通过指标的统计分析，总体上用地情况从建筑规划角度讲是比较复杂的，需考虑因素较多（容积率较高、建筑密度较大、无直接出入口、四周有建筑遮挡等等；因此本地块在产品方向确定后的建筑实现是需要特别重视的；地块属性分析之项目指标81、无论定位何种产品，由于地块具有很强的周遍环境影响特点，如何做好布局规划，在设计过程中将项目产品优势突出，规避瑕疵，对本项目而言非常关键！2、具体要规避南侧建筑遮挡，充分利用西边酒店空间，合理的利用北侧、东侧的水系；高层公寓已建成的凯悦酒店东西两侧均有视线遮挡河流南北地块属性分析之项目周边91，地块周边还有其他配套性商业项目待启动，比如东湖京华、湖畔现代城、金狮项目等，另有区域级商业中心辉煌商业中心等，都有不同类型的商业产品规划，今后区域内同类型产品竞争成为必然；（具体见区域市场调研分析部分）2，可预见未来2010年国家宏观政策调控（包括地产产业类政策、财税政策、货币政策等等比较多，给地产项目的市场操作也带来很多不确定性）P：1，地块位于东南开发区，属于以二产发展为核心带动区域发展的工业区性质，整体的商业居住环境还处于初级完善阶段，尤其是项目南面，为行政管理中心的机械停车场及管委会大楼，东边为小高层、高层住宅，对于视线和光线都具有一定程度的负面影响；2，地块本身属于“内陆型”地块，地块缺乏临街面，将使裙房商业价值减低，同时也会导致的出入口设计的不便；3，项目位于一个新兴的区域，城郊结合部，距离古城区或市中心尚有一段距离，从消费层面来讲，市区客户对区位的接受度还值得商榷；W：1，优越的区位，项目位于城南的东南经济开发区行政管理中心北侧，地段升值潜力大、价值成长性高；2，便捷的交通，项目周边道路系统发达，新世纪大道，直通常熟古城区；5分钟就可上苏嘉杭高速；3，常熟市场近几年发展速度很快，市场热度比较明显，投资需求比较旺盛,项目的整体发展大环境比较好；1，常熟的私营经济蓬勃发展，民间资本雄厚，项目的体量与之相比承接市场深厚，因此，总体上项目对于市场供需敏感度降低；2，地块位于东南经济开发区内，区域内企业众多、周边居住区也逐步入住，这些将为项目提供一部分潜在的直接需求客源；3，地块周边其他项目的启动并成熟，必将提升整个版块的市场关注度，吸引人气；4，投资商在地块附近已经持续经营凯悦酒店，地块培育价值在区域内已经显现；S：O：地块属性分析之项目地块SWOT分析10加快速度启动，抢占先机考虑到四周影响面、地块特征等等利用投资商下属酒店品牌优势，借力发挥考虑到项目用地要求、区域地产竞争项目和地产政策调整大势地块与酒店地块自然结合、发挥成熟地段和优良配套服务品牌优势地块体量及周遍环境限制，建筑规划上需要有一定创新性，扬长避短本地块要取得理想的投资收益目的，必须注意以下几点：123地块属性之结论11塔楼裙房投资收益方式可分割销售/出租酒店式公寓可分割出售/出租商铺功能类别外包经营或自行经营（或整体出售）商场可分割销售/出租写字楼外包经营或自行经营（或整体出售）酒店的规划模式要求，因此，我们将可能的产品类型全部提炼，加以分析，选择最为合理的组合模式。通过地块属性分析探讨符合地块性质的各类产品可行性项目分析项目总占地面积较小，但容积率很高，建筑高度也有所限制，因此决定了本项目必然是塔楼部分+裙房产品竖向布局12投资周期长，资金沉淀已有凯悦酒店，经营冲突整体出售的难度非常大，且售价不高根据用地面积和容积率指标：商业裙房面积体量不大，8550平方米左右，这样的商业体量规模若以主题形式购物商场形式出现，经营上是没法实现预期目的的整体出售的难度非常大，且售价不高长期持有（自己经营或外包经营）长期持有（自己经营或外包经营）酒店商场结合企业投资目的性要求，分析项目产品方向-酒店、商场13写字楼+商铺酒店式公寓+商铺说明：在投资收益模式上、建筑规划指标上、使用功能营造上都是可行的，具体如何取舍，需要进行市场需求的可行性分析！结合企业投资目的性要求，分析项目产品方向—写字楼、公寓、商铺14项目经济测算项目产品规划建议项目核心定位周遍市场竞争分析2010年政策及市场运行项目分析企业投资目标地块属性分析报告整体思维导图15162010年的政策及市场运行之产品策略17全市价格走势图09_0209_0309_0409_0509_0609_0709_0809_0909_1009_1109_1210_0110_02全市城区5215550653175522593257045781598952405289534653785421568959205621597463656432653167106976670277437700765950005500600065007000750080002010年的政策及市场运行之价格趋势18投资额度（万美元）总体趋势向上，08年09年受金融危机影响直接投资招商引资额度有所回落投资额度（万美元）0500001000001500002000002004年2005年2006年2007年2008年2009年年份投资额1，作为以工业第二产业为核心发展动力的东南开发区，区域发展的核心就是工业生产规模和招商引资额度，因此，我们分析区域经济发展趋势，最重要的就是分析区域以上两个数字，工业生产规模体现的是现状，招商力度体现的是可预见的未来；2，2009年开发区累计完成国内生产总值、工业总产值分别达41亿元和125.8亿元，分别同比增长24.3%和28.6%；实现地方财政一般预算收入3.43亿元，同比增收1.04亿元，增幅达43.63%，居全市十四个板块次席，高于全市平均增幅32个百分点；税收总收入6.45亿元，同比增幅高达78.23%；完成全社会固定资产投资44.8亿元，同比增长19%，其中完成工业投资31.1亿元，同比增长21.8%；实现注册外资5.08亿美元，占全市总量的38.24%，到帐外资2.71亿美元，占全市总量的30.4%；3，2010年东南开发区将利用日益显现的日资企业集聚的效应，改变传统招商方式，大力开展产业链招商，注重引进产业链环节上科技含量和附加值高的项目；2010年的政策及市场运行之常熟东南开发区经济运行19人口密度潜在购房人群城市土地存量城市建设热点转移城市建设热点转入东南开发区所处阶段：常住人口随工业企业投资规模的不大扩大，不断增加（新建小区投入使用，新建工厂投入使用）；城市土地特别是居住用地出让速度明显加快（新开楼盘明显增多）；潜在的购房群体出于自住