昆明市西山区城中村定位策划报告及规划设计建议1PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.com.cn目录目录ParPart1t1本案特点本案特点ParPart2t2本案开本案开发发市场市场背景背景ParPart3t3定位规定位规划划思路思路ParPart4t4定位规定位规划划方案方案ParPart5t5投资收投资收益益匡算匡算2PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建?www.fineprint.com.cn一、本案特点3PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.com.cn本案区位东接西苑立交桥和兴杰花园；北邻人民西路，临路面宽约800多米；西街新约730米；运粮河，临河道面宽南接秀苑路和晴朗云安小区；本案与西山区政府隔路相望；项目总占地约621亩；未来东三环贯穿整个项目。西山区政府4PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建?www.fineprint.com.cn本案所在的西市区城市配套滞后本案为昆明市西市区，从目前的西市城市发展来看，城市配套相对较好的区域集中在以高新区管委会和西山区政府所在地为中心的两个区域；从城市功能来看，目前西市区非常滞后，没有大型的购物超市，没有相对集中的商业中心，而商务、休闲等功能也非常不足。从右图可以看到，本案处于西市区中心地段，昆明市中轴线上，具有成为西市区城市副中心的先天优势。本案5PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建??www.fineprint.com.cn本案在全市的商业地位北辰财富中黄土坡汽车交易专江岸社圈区商心商圈业市场商圈西市区西市区缺缺乏核乏核心商心商金星小业市场坝专商圈圈圈白云路商圈社区翠湖休闲商圈本案位本案位于于西市西市区交区交青年路次级商圈通汇集通汇集点点，拥，拥有形有形本案小西门次级商圈新迎社区商圈成区域成区域中中心的心的先天先天条件条件东部社区商圈西市区西市区商商业目业目前主前主东部物流专业商圈昆都休闲商圈三市街主力商圈要以临要以临街街地商地商为为主、主、金碧休闲商圈餐饮、餐饮、休休闲、闲、娱乐娱乐业态丰业态丰富富、但、但未形未形滇池路社区商圈关上社区商圈成商圈成商圈，，购物购物业态业态官渡园专业市场商圈相对缺相对缺乏。乏。前卫专业市场商圈世纪金源Mall南部商圈6广福路官南路专业市场商圈PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建?www.fineprint.com.cn二、本案面对的昆明房地产市场背景7PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.com.cn昆明近年房地产住宅楼盘总体供求情况昆明近年来房地产供求呈现供销两旺的局面，总供应量和总需求量都在逐年上升；2006年——2007年供求量上涨幅度放慢；供应量套数增加，但供应面积降低，受国家宏观调控政策及房屋价格持续走高等因素影响，供应户型面积趋向小面积发展。楼盘个数总供应量总供应量总销售量销售面积金额年份（个）（套）（万平米）（套）（万平米）（万元）2005年1725510511533185866620080702006年1528003712674485077325539922007年144954421256497768303774010数据来源：昆明田野地产研究中心。以上数据含一手、二手房交易数据8PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建?www.fineprint.com.cn新增楼盘需求和存量楼盘需求对比——存量楼盘占主体22000707年年新增新增楼楼盘盘成交成交量量为为1861867777套，套，存量存量供应供应楼楼盘盘成交成交量量为为3103109999套套；；已已开盘开盘住住宅楼盘宅楼盘销售率销售率为为66.66.006%6%，，住住宅宅市场市场整整体体销售销售率约率约为为5522.15%.15%（（相对相对而言而言，，已已开开盘盘住宅住宅楼盘楼盘销销售售率更接率更接近市近市场的场的真真实实销销售售率）率）。。市市场成交场成交以以存量存量楼盘楼盘为为主，主，新增新增楼盘楼盘销销售售率不高率不高。。楼盘属性成交量（套）成交量所占比重销售率新增楼盘1867737.52%51.27%存量供应楼盘3109962.48%79.90%已开盘楼盘49776——66.06%住宅整体49776——52.15%9PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建?www.fineprint.com.cn昆明近年来商业物业总体供求情况商商业物业业物业20052005年年至至20062006年商年商业业物业总物业总供供应应量快量快速速增加增加，，需求也需求也有有一一定定增长；增长；由由于于20062006年商年商业业开发体开发体量量增速增速过大过大，，需求需求消化消化量量也迅也迅猛猛增加增加，但，但增幅增幅有有限限，，0606年年留下留下了了大量大量的的存量存量商业商业；；20072007年商年商业业物业的物业的供应供应量量和和需需求量都求量都有有下降下降。。虽然虽然市场市场供应供应剧增剧增，，消消化速化速度度放缓放缓，，但但商商业物业物业的业的价格价格仍然仍然上上涨较涨较快；快；供应量销售量均价总交易额年份（㎡）（㎡）（元/㎡）(万元)2005年366870201100119212397312006年853371351929123144333652007年8524063181451460446461910PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建?www.fineprint.com.cn各类商业物业供应价格上涨、销售率下降22000707年年，，昆明昆明商商业物业物业总业总供供应应量约量约为为85.2485.24万平米万平米，成交，成交量约量约为为31.8131.81万平米万平米，，销销售率售率为为3377.32%.32%，，均价均价为为1460414604元元//平米平米。。22000707年年，，在昆在昆明明房地房地产产市场市场价价格普格普遍遍上涨上涨的的情情况下况下，，商商业物业业物业均价均价也也上涨了上涨了18.6%18.6%，，约约为为1460414604元元//平米平米。。相相比比20062006年商年商业业物业物业供供求量求量的的大幅大幅增加增加，，20072007年年昆明昆明商商业物业业物业供求供求量量不仅不仅没没有有大大幅度幅度增长增长，，反反而而略略有有减少减少，，销销售率售率也也下降下降到到37.32%37.32%。。供应量销售量均价年份销售率（㎡）（㎡）（元/㎡）2005年36687020110054.82%119212006年85337135192946.71%123142007年85240631814537.32%1460411PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建?www.fineprint.com.cn08年各类型商业物业情况在在各类型各类型商业商业物物业中业中供供应量应量最最大大的的是社是社区区商业商业。。在住在住宅宅开发开发量量较大较大情情况下况下，，大型大型住宅开住宅开发发项项目的目的上上市市带动带动了了社社区商区商业业的形成的形成物业个数供应量销售量价格类型销售率(个)（㎡）（㎡）（元/㎡）商业街838060023270061.14%10000商场1100000750075.00%40000社区商业1559880016850028.14%12969专业市场5484001180024.38%522512PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建àwww.fineprint.com.cn昆明商业地产的发展趋势计划商品市场市场专业化分工合作时代经济经济经济时代时代时代市场白热化竞争时代业态变化综合百货商场综合超市主题百货商场专社业区超便市利店/小超综合百货商场市综合超市商业步行街主题百货商场品牌专专营店专业批卖店发市场社区便利店/小超市购物连锁连锁便复合中超商心市利店业中心综合百货商场商业步行街商业步行街品牌专专营店专业批卖店发市场品牌专专营店专卖店购物连锁连锁便中超心市利店百货大楼个以体零售商铺为主业批发市场的批发市场百货大楼供销集个农贸体体社商商街铺铺90年代后期70年代80年代90年代中2000年前后时间图：近代昆明商业物业业态随时间变化图13PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.com.cn本案面临市场机遇与挑战————体体量大量大，，容容易易规规模模化化竞争竞争，，打造打造区域区域标志标志性性项项目。目。本本项项目目凭借凭借区位区位和和体体量量的的优势优势，，可可以以打造打造城市城市复复合综合合综合体体项项目，目，填补填补西市西市区区的的商业商业空白空白，市场，市场机机会会较大较大。。————城中城中村项村项目目集中集中上上市，市，竞争竞争形形势势严峻严峻。。据据统计统计，，昆明市昆明市建建成区成区内共内共有有城中城中村村336336个个，，涉涉及土及土地地面面积约积约99万万多亩多亩、、建筑建筑面积面积55000000万㎡万㎡，，假设假设这些这些城中城中村村中有中有75%75%实实施施重重建建改造改造，，按拆建按拆建比比11：：22.5.5计计算，算，则则除原除原有有建建筑回筑回迁外迁外，，市场市场还将还将新增新增约约56005600万㎡万㎡商商品品房，房，按按未未来来55年年陆续陆续上上市，市，则则仅仅城中城中村项村项目目将将平均平均每每年年新增新增11112020万㎡万㎡。。而而0707年昆年