金地渔农村项目Scienceofliving这是一个非常规的提案，因为金地不接受平庸！格林小镇香蜜山跳跃Jump！Jump！Jump！品牌+创新产品=价值的驱动力客户感知价值：客户愿意支付的最高价（上限）价值驱动力营销的作用：1、提升客户的感知价值；片区平均售价2、找到愿意支付更高价格的客户（市场细分）成本0港人金地科学筑家？香港人是怎样的人几个关键词fashionbrandsymbol奥美的消费者研究模型分成三类1主角2协调者3奴隶主角北京协调者上海一生为钱币做奴隶奴隶香港期望着瞬间成为主角…赌马赌波六合彩百万富翁期待转眼就成百万富翁…热衷名牌我是上等人，我是主角我是高贵的，有品味的高贵、品味名牌当我穿上名牌热衷名牌这里崇尚品牌这里热爱品牌品牌不但是生活中不可或缺的一部分更是我们的沟通方式…金地香港人沟通BRAND港人金地SCIENCE品牌符号化科技时尚的沟通方式：时尚的/人性化的/酷酷的品牌符号fashionliving产品+品牌品牌稼接跨國連鎖式商務型旅館幾乎全球各地一式一樣，一推門走進lobby、便當下渾然忘卻此時身在何地何國。在這樣的旅館，就像是被包在一個的殼裡，感受到的是，彷彿一樣的安適。——即使這樣的安適，對於也許寄望更多期待更多的人來說，委實顯得太過空乏單調了……頂級路線古典華麗風格的grandhotel。也显得乏味，造作。在上世紀末，bbououtitiququeehohoteltel以以著無著無與與倫比倫比的的獨特獨特丰丰姿，姿，證證明了明了所謂所謂奢奢華、華、所所謂身謂身段段、所、所謂謂氣度氣度、、所謂所謂出出眾拔眾拔群群，絕，絕對對不僅不僅僅僅只有雕只有雕樑樑畫棟畫棟鏨鏨金砌金砌玉玉一種一種答答案。案。時尚力量的注入boutiquehotel在各種享樂領域裡，無疑帶來了許許多多全新的開創與啟發。boutiquehotel将是未来不可替代的趋势。摘译自美国生活周刊：LIFE时尚品牌的风潮开始席卷亚洲地产2003年，东京的ROPPINGHILL定位的高级公寓，三个月内一售而空，被媒体称为日本经济复苏的信号。2003年底香港新鸿基地产派人前往日本考察该项目2004年5月新鸿基推出香港首家BOUTIQUEAPARTMENT位于农圃道18，引起轰动。2004年4月新加坡推出林肯美殿(LincolnModern)“Boutique”的例子：在会所，享受设计，品味生活住客会所及平台花园占地逾26,000平方呎，家俬摆设均出自PhilippeStarck、MarcNewson等名师手笔，可知道？他们的设计也深受荷里活名人的青睐。会所设施完善：恒温泳池、健身室、蒸汽浴室、游戏室、多功能舞蹈及宴会厅等，体贴住户不同的需要。是不是必然有幾件特別搶眼奪目出身大師手筆的名牌家具？香港的农圃道18的样板房购置了全套的GUCCI的家具，其实不贵，仅花了50万港元，但引起很多轰动是不是有個光線晦暗但必定裝設一方設計感十足的發光吧台或走道、時髦麗人出入頻頻的酒吧或餐廳？客房是否以一兩個戲劇化的色彩為全室的色調主軸、布料材質包覆的大尺度華麗極簡風床頭板光看便覺氣度不凡、但整個動線格局安排卻老是讓你摸不清頭緒？電梯是否小得僅供兩人旋身且怎麼樣都到不了你真正想去的樓層？nCCuusstotommiizzeded个性化ninternational国际化nrelationship长远关系例子农圃道18号品牌样板房GUCCI/PHILIPSTARCK例子凯旋门水晶单位BACCARAT我们的策略是玩大品牌的游戏跳脱出目前的游戏规则创新产品？项目可能的产品定位方向居住居住性性关关口口住宅住宅方向方向纯商纯商务务公寓公寓商务商务酒酒店店式式服服务务公寓公寓1开发方向1:居住性关口住宅指标指标角度角度————容积容积率率高高，，地地块小块小销售销售角度角度————价值价值上上限：限：购买购买角度角度————市场市场可可替替代代产产品多品多（地（地铁铁开开通后通后更更加加剧这剧这一状况一状况））纯住宅价值区间销售价格项目周边传统住宅价格趋势图690070007500650065006300600060006000550020002001200220032004时间轴销售价格的上限是可以预见的2开发方向2:纯商务公寓——产品产品纯商角度角度务公寓不能满足商务人群需要开发——角度纯商务公寓不能满足商务人群需要——开发纯商角度务公寓不能充分挖掘地段价值营销——角度纯商务公寓不能充分挖掘地段价值——营销概念与角度市场现状趋于异质化，难以树立强势形象————单概念与纯的商市场务居住现状趋形象难于异以质化整合，更多难以资源树立强势形象——单纯的商务居住形象难以整合更多资源3开发方向3:酒店式服务公寓——市场市场需求角度角度量较小，大量开发销售困难；——需求量较小，大量开发销售困难；——营销易于角度包装，形象高档；营销角度——易于包装，形象高档；我们的目标我我们们的目标的目标就就是是————整合整合项目项目资源资源，，对对项目项目功功能能相互促进相互促进的的特点进行特点进行强化强化改变房改变房地产地产普遍普遍的性的性格平格平面化面化、、消费者认同单一化消费者认同单一化的的状况状况居住酒名牌店颠覆传统住宅形态，创造更多的可能性项目规模、高均价意味着什么？居住型住宅——利润贡献型；酒店服务式公寓——前景较好、但需求层面较窄（形象贡献型）项目需要充分把握机遇、利用资源才能实现预期目标物产品解构图业定位住宅传统住宅居住魔方服务式公寓国会假纯投资型公寓际员日租公制寓赁寓寓所式所公寓外立面+=CITYFACE空间积木在目前有的项目外立面设计基础上，融入空间积木概念，在玻璃幕墙的处理上使用荧光粉等方式，制造出一个极具现代感，极具特色的外立面，我们将它称为。CITYFACE圣马丁酒店外立面圣马丁酒店外立面园林+晶=七彩空间水整体园林上做出“水”“晶”概念，利用玻璃、水晶等材料配合水将园林做成一个极具通透空间感，极亲和力，极具色彩性的人性时尚空间。七彩空间会所大堂+=水晶宫SWAROVSKISWAROVSKI，世界名贵的水晶品牌，与生俱来的贵族气质建议将其会所大堂布置成一个水晶宫，中间布置一盏名贵水晶灯，并将基中一面墙外理成整一面的水晶墙，再配上一个水晶窗，将每一位珍贵客户带入一个晶莹、名贵的水晶天地，必将成为项目极其炫目的亮点！并可在大堂内布置SWAROVSKI的经典设计艺术品，并且可租用。SPABanYanTree会所雪茄廊COHIB台球室+=贵族会所高尔夫名牌…都是大家向往的名牌，是你追求的品味与生活。世界最名贵古巴雪茄所有的权威杂志都是五星评价样板房+=名牌样板房GUCCI/philipstarck/LVGUCCI/philipstarck/LV是COOL的，时尚的，具有名贵的气质，每一寸墙纸、每一样家俱、每一件艺术品，都是GUCCI/philipstarck/LV…那正是我们梦里想要的。样板房包装概念---GUCCI/philipstarck/LV售楼处=体验式的洗脑销售+立体电影GUCCI/商务公寓+=六星级酒店公寓启胜利用世界一流的管理公司，配合项目公寓部分，建成六星级酒店公寓。并且作为项目住宅的管理顾问星级物管---启胜现场活动我们可以利用稼接的品牌资源，为促进项目与客户的交流举行一系列的活动，既可加强客户对项目的体会，又可增加对未来生活的向往例子雪茄现场制作体验活动世界大师现场卷制世界最名贵古巴雪茄…这里的交通发达，双轨通畅，连接世界这里的生活形态与香港同步，与世界在线金地·香港十九区WORLDONLINE@Step166Cityface香港十九区+worldonline55Step2BoutiqueapartmentCityface正式进入市场44Step3Cityface33Cityface公寓Step422香港十九区+worldonline扩大战果11用最有积累的最具信心的打基础从一个有趣的数学题思考2+550++365615目标目标诀窍诀窍增值增值创新创新资产资产服务服务成见成见