一栋别墅千亩庄园龙顺御墅项目提案镜界品牌机构2010年1月15日PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cnPDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn本案推广愿景市场影响力：一个将成为北辰区极具代表性的别墅项目品牌塑造：一个能提升顺潮地产品牌影响力的楼盘产品形象：一个高品质的生态高档别墅住区生活形态：一种悠然田园似的优雅生活方式PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn一个人的战争我们是谁?在哪里?我们有什么?要往哪里去?我们的诉求对象是谁?以怎样的方式沟通?PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cnp市场环境分析——市场，是荒芜的；竞品，是孤独的目录p项目分析——产品，是生鲜的p客户分析——客群，是困惑的p营销策略——推广，是大有可为的p设计表现PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cnPART1市场环境分析我们处在怎样的环境中？PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn市场是荒芜的我们是蛮荒之地的拓荒者当地地产市场对别墅的认知度尚处于朦胧状态双街地产开发的水平与天津市内六区有一定差距对别墅大盘的概念理解尚不清晰区域内没有形成良好的高档地产氛围在售的几个楼盘也都处于中低档层次PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn竞品是孤独的产品的类型以别墅为主产品开发的档次在天津别墅市场尚不属高端同一区域内竞争项目较少龙顺御墅的部分别墅（主要为独体）还处于非公开销售状态PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn双街印象?北运河文化集中地，历史底蕴深厚?地产开发逐渐增多，区域形象开始改变?污染型工业相对较少，生态环境较好?京津公路必经之处，流动人口多，整体人文环境尚需提高综上，双街不是天津最佳的别墅开发区域，但是却有着自己独特的文化底蕴与生态环境，别墅的开发必须要结合地域与人文情况进行具有一定内涵的主题开发。PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn镜界提出，品质决定论我们认为：只要将项目已创造的独特配套与生活方式揭示出来并且成功推广到目标市场，那么，隐藏在各个角落里的隐形顾客，就会积极响应并自动现身。当然，前提是项目所能给予客户的内容必须符合城市文明进步的要求，并且需要具有足够大的流行性或影响力。本案将带动双街地区居住理念的全面升级，从现在的地段决定论、价格决定论、规模决定论上升到了品质决定论随着现房的体现与业主的入住，本案势必将生活品质纳入其品质理论。高素质的人群和高品质的生活环境互惠互益，缺一不可简单的说，品质决定论的含义就是：产品的品质决定其价值PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cnPART2项目分析如何定义我们的别墅？PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn产品是生鲜的运河岸边千亩庄园海派别墅这些都是产品鲜明的性格特征不做生活的看客只做别墅的主人身居草莽，但秀外慧中独特的建筑形式，彰显浓郁异域风情别墅在这里不仅仅代表一种建筑形式更是一种新生活样式的代表别墅本身卖的并非豪宅大院而是项目所能赋予更多的附加值还有这种空间里所蕴涵的从未体验过的人生PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn我们的别墅有什么?千亩生态庄园龙顺庄园，天津的特色旅游景点，千亩占地，江南园林规划，生态娱乐设施，尽为别墅享有。?千年北运河俗有“龙头凤尾”的北运河依项目而过，而具有千年历史的北运河自古就是依照城市龙脉而建，流淌的是清澈河水，来往的是富甲一方。?新海派建筑群落简约欧式建筑，华贵而不张扬，成稳而不浮夸，是目前市场接受程度最高的别墅建筑形式之一。PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn集中在“别”与“墅”两个方面?“别”是产品差异化，要求其在外部环境、别产品配套、建筑、景观上实现人与建筑、建墅筑与自然的融合；的价值?“墅”是品质特征，要求此种建筑应表现出一种独享姿态，有天有地有院落是别墅的基本要求，同时也要求外部环境与内部服务与其配套。PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn项目SWOT分析PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cnStrengths优势分析?低密度纯别墅项目，产品稀缺，市场升值潜力大；?周边居住氛围浓厚，配套齐全，生活便利；?拥有占地千亩的纯生态龙顺庄园，是目前别墅市场能拥有最大生态庄园配套的项目；?地处拥有近千年历史的北运河，实属城市龙脉之地，同时给项目带来自然水岸景观与生态环境；?新海派建筑群，内外双水景景观设计，产品持续性强，保值性高；PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cnWeaknesses劣势分析?别墅有部分客户入住，但是还未形成良好的居住氛围，给客户造成销售不好的假象；?地处双街，人文环境相对较差，不属于天津优势的别墅开发区域；?公共交通条件尚不完善，京津公路为半封闭公路，出行不方便；?周边为普通居民区，整体居住环境尚缺档次；?物业管理档次不够，不能给予高档物业服务形象；?售楼处包装尚缺档次，不能给客户提供良好的购买体验。PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cnOpportunities机会分析?在双街地区规模最大，配套最好的纯别墅项目，同区域没有能够有竞争力的项目，独树一帜，价值彰显；?现房品质，看得见的品质能够坚定客户信心，提高项目品质；?拥有一些老客户资源，可以进行老客户的圈层营销；?前期进行过一定的市场宣传，有一定的市场形象基础。PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cnThreats威胁分析?同区域泽天下、禾墅推出别墅产品，对项目产生一定的本区域客户资源争夺威胁；?武清区域别墅项目总价更低，也给本案造成争夺异地客户的威胁。PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn扬长避短制胜之道庄园配套运河景观优势规划扬长现房优势生活基础未来发展优质性价双街环境交通配套避短物业服务周边氛围PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn改善?重新对售楼处、看房路线进行包装，提升项目档次，提高客户购买体验；?重新样板间进行包装，增加档次感，提高客户性价比感受；?物业形象提高，统一制服，增加巡逻岗位；?增加电瓶车，增加项目档次；?提供市内到项目看房班车PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn选择龙顺御墅的三个理由一、拥有天津千亩生态庄园的别墅所谓项目配套就必须切实的服务和受惠于项目业主，龙顺庄园作为龙顺御墅的最大配套，以拥有天津千亩生态度假庄园展现在人们面前，让业主能够获得极大的放松与享受，更自然、更生态、更健康在这里得到了充分的体现，让龙顺御墅成为一个真正意义上的生态别墅。PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn二、千年运河水岸，城市龙脉之地项目坐落在拥有千年历史的北运河岸边，于风水属城市龙脉之地，聚财之选，于景观属灵动水岸，风景极佳。像这样集风水于景观于一体的项目必然是客户心中的理想之地，而作为别墅产品的出现必然吸引财富阶层的关注和选择。PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn三、新海派建筑，多产品形态龙顺御墅，以现代流行建筑元素为建筑特点，以新海派别墅风格展现在人们眼前。除了优质的社区内景观规划外，其外延与户型也考虑了大多数人的喜好，以叠拼、联排和独栋形式出现，满足了大多数财富阶层的不同选择，可四世同堂，可独自冥想。PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn结语1、龙顺御墅的整体配套与外部环境在天津别墅市场上具有领先水平；2、在北辰特别是双街，其产品没有直接竞争对手；3、产品风格能让绝大多数人接受；4、产品类型符合更多客群选择；5、区域发展潜力巨大，整体环境提升较快。PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn本案将呈现怎样的生活形态？能为居住者带来什么样的感受？PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn我们到底是一个什么样的项目无论是从外部环境到整体配套，还是从建筑风格到产品形式，龙顺御墅都透露着一种自然的、生态的、高贵的、舒适的、高品质的映象。与众不同的是，我们的项目不是一个孤立的纯郊区项目，周边的生活环境氛围浓厚，交通便利。同时也与繁华的市中心保持着一个良好的关系。龙顺御墅，处处洋溢着一种财富阶层专属的、自然的、宁静的、优雅的生活情调，出则繁华、入则宁静在这里充分体现。也将新海派生活移植到北运河畔。可以想象入住后的生活场景，生态与健康、生机与活力、文化与温情，将形成社区独特的气质与魅力。所以，我们的项目是——一个高贵、生态、自然、优雅的纯别墅社区PDF文件使用"