贵阳小河区项目市场定位报告2010.6．8报告提纲区域环境市场环境核心内容提出项目卖点提炼定位启示区域客户本体条件目标消费者、经营者、投资客推断客户定位与分析市场定位与分析商业前景判断经营业态建议住宅定位商业定位住区形象概念商业概况分析市场定位与分析产品定位与分析商业规划优化措施一、区域篇1、区域概况贵阳因位于境内贵山之南而得名，延用至今，已有400多年历史，是一座“山中有城，城中有山，绿带环绕，森林围城，城在林中，林在城中”的具有高原特色的现代化城市，素有"避暑之都"之美称。贵阳是贵州省省会，位于贵州省中部偏北，2008年全市总人口364万人。贵阳是国务院确定的“黔中产业带”、“南贵昆经济带”和“泛珠三角经济区”内的重要中心城市，是一座以资源开发见长的综合型工业城市，主要工业行业在全国居于重要地位。小河区成立于2000年，是贵阳市三个中心城区之一，同时又为国家级经济技术开发区，位于贵阳市中心南隅，区境涵盖小河、中曹司、滥泥沟等主要高新工业园区和生态园区，小河区境内地势西南高，东北低，海拔为1000～1200米，属南北向和东北西南向东缓丘盆地和谷地。小河区东面、北面与南明区相连，西面与花溪区、乌当区接壤，南面与花溪区比邻；东西长11.5公里，南北宽12.15公里，总面积63.13平方公里。辖区以汉族为主，总面积63.13平方千米，2008年总人口16.86万人。2、区域经济2009年贵阳市实现生产总值902.61亿元，按可比价格计算，比上年增长13.3%，增速比上年提高0.2个百分点。其中：第一产业第二产业第三产业产值50.07亿元产值402.24亿元产值450.30亿元增长8.1%增长12.6%增长14.5%2009年贵阳市相关经济指标增长情况类别经济值增长比例城市居民：15041元8.9%人均可支配收入农民：5316元10.3%固定资产投资782.64亿元30.1%消费品零售总额412.72亿元20.1%房地产开发投资210.33亿元23.6%商品房销售面积818.16万平方米98.6%商品房销售总额307.49亿元137%2009年贵阳小河区，地区生产总值为50.01亿元，同比增长17.8%；其中：第一产业第二产业第三产业产值0.74亿元产值31.74亿元产值17.52亿元增长2%增长20.1%增长15%2009年小河区相关经济指标增长情况类别经济值增长比例人均可支配收入城市居民：15008元8.8%农民：6714元10.4%固定资产投资69.02亿元37.7%消费品零售总额33.52亿元30.6%招商引资53.65亿元29.6%实际利用外资1640万美元17.1%分析：在小河区第三产业的构成中，一直以来是以批发零售业等传统型服务业为主。近几年来，由于房地产业的蓬勃兴起，房地产业成为小河区第三产业的支柱，加之小河经济多年来一直处于快速发展的状态，使得与之相匹配的金融保险业也得到了一定程度的发展，第三产业的整体结构正逐步趋于合理化。3、区域规划贵阳城市空间布局贵阳城区形成以中心区为市级中心，小河、白云为市级次中心，金阳、龙洞堡、花溪、三桥马王庙、新添、二戈寨为片区中心的城市结构。各片区依托中心区形成“众星捧月”的空间布局形态。片区之间以绿色空间相隔离，通过交通干线相连接，呈组团式格局。体现出“山中有城，城中有山”的城市特点。贵阳中心城区形成“一城三带多组团、山水林城相融合”的空间布局结构。打造“山中有城、城中有山；城在林中、林在城中；湖水相伴、绿带环抱”的城市特色，建设用地300平方公里，聚集人口320万。（1）一城：以老城区、金阳新区共同构成城市核心，连片发展小河、二戈寨、三桥马王庙、白云等区域，实现城市紧凑、集约发展。主城建设用地约200平方公里，聚集人口约240万。（2）三带：将百花山脉、黔灵山脉及南岳山脉作为城市建设用地隔离绿化带及生态缓冲区，体现“山中有城、城中有山”的布局特色，充分发挥山体绿化对过滤空气、防护污染、调节城市温度、美化城市环境的作用。（3）多组团：顺应城市自然地形特征，因地制宜的在主城外围布局4个相对独立的功能组团，即主城北部的高新区组团，南部的花溪组团，东部的龙洞堡组团，东北部的新天组团。主城外围组团建设用地约100平方公里，集聚人口约80万。贵阳市未来城区将形成中心区和金阳新区两个市级中心，小河、白云为城市次中心，新添、龙洞堡、花溪、三桥马王庙、二戈寨为片区中心的城市结构，各片区之间以绿色空间相隔离，保持并发展组团式格局。小河将按照3个功能分区进行科学布局，构建“三区三带”的城市发展格局。——北部商住优化区，西南环线以北片区作为优化发展区域，主要发展以现代服务业为重点的第三产业。展航空航天、机械制造、电子信息、烟草医药及绿色食品、电力器材等优势支柱第二产业。————南部工业重点区，西南环线以南片区作为重点开发区域，主要发西部生态保护区，以阿哈水库最高水位线1公里范围内作为禁止开发区域，其他区域作为限制开发区域，发展第一产业。溪区共同做好小河量、高效率、低能耗、低污染的现代装备制造业。贵阳铁路客货东站的交通优势，沿西南环线规划建设二戈寨物流带。械、汽车及零配件为主的市场走廊带。——————小河现代物流产业带，充分发挥西南环线小河段横贯贵阳铁路南站和工程机械汽车销售市场走廊带，沿花溪大道，建设以销售工程机—孟关装备制造业产业带，加快开发大道延伸段建设，与花—孟关装备制造业产业带的规划设计，重点发展高质—西南环线二、市场篇（一）贵阳整体市场1、总体板块格局?贵阳房地产市场已经形成以两城区为核心，金阳新区为新生龙头，小河区、乌当区、白云区为市场均衡的局面。?两城区由于土地存量及地块规模限制，市场已经逐步趋于平缓，量小价高是其显著特点，以金阳新区为代表的各郊区大规模住宅群已在贵阳的房地产发展中成为趋势，各周边区域以其不同的特色已对中心城区形成合围之势，且周边区域间竞争也异常激烈。?金阳新区利用政府政策导向，房地产行业快速发展建设，已占据主导市场份额，乌当区利用自身与两城区距离较近的优势，发展区域特色项目，白云区在各周边区域中无优势可言，因此发展较缓。?小河区则利用开发时间早、区域配套相对成熟、距两城区距离较近的优势，已经发力成为现今仅次于两城区、适宜居住的成熟片区，但从市场大的发展方向上看，区域发展速度放缓，竞争较金阳新区偏弱。?三马片区、渔安井片区、太慈桥片区等相对落后的片区也将进行开发，加入未来市场区域竞争。2、市场数据分析□一级土地市场1、2009-2010年土地挂牌情况2010年第1季度贵阳市土地挂牌面积达396.38万平米；同比2009年一季度增长155.27%，占到去年全年挂牌土地面积总和的63%。2009年房地产市场销售火爆、去化面积大，推动政府加大土地供应量，来应对未来市场需求，反应了未来住宅市场供应的趋势。2010一季度，土地出让以综合性用地为主，未来单纯商住项目将逐渐减少，而较大规模、业态丰富的项目将占据市场，竞争更为激烈。2、2010年一季度土地成交情况2010年一季度，土地成交共20宗，以商住综合为主，出让面积415.11平米.出让金额达到35.36亿元。分析：一季度乌当区土地成交量占一半以上，第二金阳区的土地成交占到27%，反映了贵阳房地产市场的发展已从传统的两城区向乌当区和金阳区拓展。□二级商品房市场1、2003-2009年商品房新开工、施工、竣工面积?2009年全市商品房新开工面积719.08万平米，较上年度有所下降（08年为771.33万平米），?商品房施工面积3088.57万平米，较上年度增幅明显（08年为2464.18万平米），?商品房竣工面积740.05万平米，是上年度一倍（08年为307.59万平米）。长久以来所形成的商品房开发新增面积和施工面积逐年增高，而竣工面积呈逐年下降的趋势，这一趋势在2009年发生了改变。转变的原因，a)、政府加大了市场监管力度；b)、随着市场的回暖，成交量激增，各房开企业资金周转得到有效缓解，施工进度得到加速；c)、开发模式的转变，过去贵阳市场以期房销售为主，甚至很多项目未达到预售条件即可销售。但随着一些有实力品牌开发商的入驻，以世纪城为典型的准现房销售模式，正逐渐成为消费者青睐和欢迎，一定程度上又带动了周边项目在开发模式上的转变，进而促进了各项目在整盘开发进程的提速，从数据上直观反映为竣工面积的增长。2、2005年-2009年商品房市场分析□供求关系2005-2008年，市场表现为供过于求，2009年市场突然转好，表现为供不应求，多个项目均出现了无房可卖的情况，整体呈现良好的发展态势。供应量和成交量，在2005-2006年表现较好的发展趋势，到了2007-2008年，由于受政策和金融危机的影响，开始出现下滑，2009年情况得到了急剧好转，发展趋势大幅上扬。2009年，贵阳市商品住宅成交量达到734万㎡的历史最高值。□成交价格备注：08年商品房不包括商业用房、写字楼2005年开始，贵阳商品房成交均价呈逐年递增的趋势，到了2008年达到顶峰3847元/㎡，2009年略微回落到3730元/㎡。价格环比递增率则是在2007年达到最大值22.23%，2008-2009年受宏观调控影响逐渐回落。3、2009年-2010年商品房市场分析□供求关系面对2009年突然呈现的供不应求局面，2010年一季度，尤其在1月份，市场加大了商品住房供应，使得一季度的商品住宅市场严重供过于求，供求比达到205：116。□成交均价2010年一季度，商品住宅成交均价在2009年四季度的基础上继续上升，在3月份达到历史价格的最高值4775元/㎡。4、2009年各区域市场成交情况分析2009年贵