方案提供翰飞投资管理有限公司:杭州号地块创意策划报告3这些现实，令越来越多的投资开发商在开发新项目时，望而却步、举棋不定。但，如果我们面对市场的严峻，努力寻求出一条解决之道，那么将会有一个全新的前景。英国经济学家凯恩斯说过：困难并不存在于新生事物中，而存在于向新生事物的转变过程中。中国的房地产业经历了暴利时代的疯狂之后，经历了点子营销时期的冲动、茫目之后，终于回复到应有的理性状态。在资源整合下的概念引导将成为一种必然趋势，最大限度地挖掘和释放生产力，把内、外部资源进行最优化的组合。从规划设计、建筑施工、物业管理、市场推广等各项专业资源进行挑选、集聚、整合，打通专业化分工带来的壁垒和隔阂，将各环节合作的成本降到最低，并为各专业环节提供高效的运作平台，使它们能够最大限度地发挥作用。不能各自为政，项目的开始之初，就应该有这样的统一与协调。我们把自己的思维放在这样的层次上去思考、去操作项目时，我们会发现海阔凭鱼跃，项目的可塑性增加，对开发商而言，这意味着机会与成功！“”项目如何赢得市场的青睐？公司如何堆积自己的品牌优势？项目如何实现最大价值的利润空间？在我们思考这些问题的同时，我们先来审视目前楼市的状况：、供给过剩。、同质化倾向严重。、市场的进一步细分。、买家消费越趋成熟、理性。、市场推广有效性下降。?????????12345前言||第一部分市场篇京杭大运河和以大涌潮闻名的钱塘江穿城而过。杭州西部、中部和南部属浙西中低山丘陵，东北部属浙北平原江河纵横，湖泊密布，物产丰富。杭州素有鱼米之乡、丝绸之府、人间天堂之美誉。杭州是浙江省省会，全省政治、经济、科教和文化中心，是全国重点风景旅游城市和历史文化名城，副省级城市。杭州地处长江三角洲南翼，杭州湾西端，钱塘江下游，京杭大运河南端，是长江三角洲重要中心城市和中国东南部交通枢纽。杭州市区中心地理坐标为北纬°、东经°。杭州有着江、河、湖、山交融的自然环境。全市丘陵山地占总面积的％，平原占％，江、河、湖、水库占，世界上最长的人工运河“”‘’--,30161201265.626.48%翰飞眼里的杭州财政收支在经济较快发展的同时，财政收入也保持同步增长。年，全市完成财政总收入亿元，增长％，地方财政收入亿元，增长％；全年地方财政支出亿元，增长％。2006624.4919.9301.3920.3273.2514.6经济发展％和％，增幅同比分别提高和个百分点。全市规模以上工业销售和生产双双越过亿大关，实现销售产值亿元、工业总产值亿元，分别增长％和％；工业产销率达％；实现利税亿元，其中实现利润亿元，分别增长23.128.414.025.560006729.476839.9125.925.798.39563.28308.13全市规模以上高技术制造业企业实现工业总产值亿元，增长％，占规模以上工业总产值的比重达％，比上年提高个百分点；实现利税亿元，增长％，其中利润亿元，增长％；占全市工业利税、利润的比重分别为％和％，同比提高和个百分点，为全市工业经济的增长提供了有力支撑。1165.3245.617.02.368.9749.947.2273.112.215.32.13.9工业发展高技术产业杭州是中国东南部重要的铁路交通枢纽，以沪杭、浙赣两条复线和宣杭线为主干，萧甬线、金干线、杭长线与之配套；杭州公路四通八达，是沪杭甬、杭宁、杭金衢、杭徽高速公路的汇结点。国内贸易年，全市批发零售贸易业实现增加值亿元，增长％。完成社会消费品零售总额亿元，增长％，其中餐饮业零售额达到亿元，增长％。全市县以下农村实现社会消费品零售额亿元，增长％，增幅同比提高个百分点，高于全市零售市场平均增幅个百分点。2006337.1115.41112.3714.0119.7517.954.7015.42.11.4交通运输亿元，增长％，高于社会消费品零售总额增幅个百分点。至年末，全市共有限额以上连锁企业家，拥有连锁门店个，增长％；实现营业收入亿元，增长％，其中零售额263.0322.78.72006101358621.0361.6518.0要素市场至年末，全市累计上市公司家，比上年末增加家，其中境内证券市场上市家、境外红筹上市家。年，新募集资金亿元。期货交易所全年交易总额亿元，增长％。房地产产权交易市场全年共完成各类产权万宗，交易金额亿元，增长％。房地产交易中心成交过户面积万平方米，增长％。全市拥有商品交易市场个，全年成交额亿元，增长％。20065044010200635.53021552.09.671460.2550.2219810.4725193932.2商业业态亿元和亿元。保险业健康发展。全市共有各类保险公司家、保险中介机构家，全年保费收入亿元，增长％。年，全市金融业实现增加值亿元，占杭州市生产总值的比重达％。至年末，共有各类银行余家，全部本外币存款余额和贷款余额分别达亿元和亿元，比上年末分别增加1159.551107.337015783.9715.82006248.007.22006207855.556603.86至年末，国际互联网宽带接入用户达万户、国际互联网注册用户达万户，分别比上年末增长％和％；因特网出口带宽，增长％；移动电话交换机容量万户，增长％。市区每百户城镇居民家庭拥有电脑台、移动电话部。200698.55124.920.815.375.734G112.578617.574.5176.83金融保险信息基础设施建设年，全市实现房地产开发投资额亿元，增长％。商品房竣工面积万平方米，下降％；商品房销售面积万平方米，增长％，其中商品住宅万平方米，增长％；商品房销售额亿元，增长％，其中商品住宅销售额亿元，增长％。2006442.457.8725.8019.6762.508.3679.279.4474.4119.9405.5919.8房地产业万次，点击数亿次；同时，提供网上报税、年检、统计报表、公证、咨询以及投诉等多种互动式在线服务，进一步提高了政府工作效率和管理水平。至年末，累计发放市民卡万张。中国杭州门户网站提供政务类、新闻类、办事类、咨询类、资料类、服务类等六大类信息，全年页面浏览量“”6.620061008376信息技术应用历年杭州市实现国内生产总值对照表历年杭州市人均国内生产总值对照表历年杭州市财政总收入对照表历年杭州市年末总人口对照表历年杭州市年末全部金融机构存款余额对照表历年杭州市年末全部金融机构贷款余额对照表历年杭州市区居民人均可支配收入对照表历年杭州市社会固定资产投资对照表竞合时代、代理行业将得到飞速发展“6、市场竞争更加充分，板块、楼盘比拼白热化、产品升级换代加快，进入细分市场、主动体验式营销增多，手段更加多样化、宏观调控以稳固成果为主，自住消费将得到鼓励、企业大洗牌，同时进入12345杭州房地产市场分析项目所在区域的规划状况杭州密度桥路地块周边市场分析于本案南面的环城北路段（近体育场路），其商业形态为服装，餐饮，品牌，以零售为主，租金情况也比较良好，多为万年万年投资回报达到，杭州白鹿鞋城为该区域的一个鞋类批发市场，其面积大多控制在平方，出租价格为万年，市场内人流量较高。11/-12/16%-20%4-82.5-5.5/本案北面的文辉路以南商业形态主要以电子设备音响器材为主文辉路以北为零售和餐饮为主的小型商业物业为主，由于该路段无高档住宅，所以该区域整体物业档次不高，物业租金也较底，万年。,3/此案周边一手房住宅产品相当稀缺，方圆一公里内目前仅白马公寓这一项目。因此该案附近以卖方市场为主。商业项目随着华贸鞋类市场的发展带动了周边的商业。因此周边商铺租赁价格相对较高，且只租不售，一年一租，一年一价格。总结：本案西面湖墅南路作为该区域的干道，道路宽度在米左右，其商业形态为五金建材杂货类为主，商铺面积在平方，租金为万万左右。3030-4010-12第二部分定位篇用地面积：平方米建筑面积：平方米性质：住宅容积率：绿化率：建筑密度：、本案研判378665001.725%32%1一：定位前地块研判及分析）、优势（）位于杭州传统商业核心区域。密渡桥路对面即将开建一个星级酒店，直接对本项目产生利好效果。与杭州市政府隔街相望。项目规模小，开发周期较短，便于风险控制。交通方便，出行快捷顺畅。配套完善不论住宅或商业，客户认同度高。）、劣势（）规模小，在规划上受到限制。地块不规则，规划上有一定难度两面临街，噪音严重。区域市场价格高，定价上收到制约。1STRENTH??????5???????????????2WEAKNESS????????????、本案分析2SWOT）、机会（）杭州房产市场近一步回暖。区域房产价值高，还具有升值的空间差异化的产品定位，找到市场空白点。住宅类产品在该地段比较席缺。）、威胁（）周边相同产品，可能抢走部分客源。华茂鞋城计划明年度可以要搬迁，影响客源组成。国家宏观调控对于未来市场态势影响及前景等不可预料因素多。3OPPORTUNITY????????????4THREAT?????????本案有自身独特的优势，交通、地段优势极大吸引购房者、但是怎样才能做到利润最大化，是最重要的问题。因而建议本案准确定位，细分市场，填补空白点，尽快入市，快速消化，以期实现本案的完美操盘。结论：地段决定成功，但是过分依赖地段也可能面临失误。稀缺地段、高端产品，怎样打造出开发商品牌？卖产品！？还是卖附加值？产品定位的价值在于通过对市场的分析和把握，寻找市场发展的机会和空间，并将其纳入项目前期开发策略当中，针对有效目标客群进行产品锁定，赋予产品更准确和更深层次的内涵，使得产品的价值能够跳脱出单纯居住功能层面表现，而上升为对居住理念、居住品质、生活方式等精神层面追求的整体