新之城商业价格及销售策略建议2011/6/21前言1无锡商业概况无锡商业概况无锡现有主要商圈总结?无锡市现有商业市场主要分布于市中心区域解放路沿线周围，尤其以崇安寺-三阳广场商业圈最为集中。崇安寺-三阳广场商业圈集中了无锡市大型百货公司，这一传统商圈成为无锡当地消费购物消费的首选区域；?同时导致无锡当地消费者对其他新兴商业区域的认同度较低，甚至在零售业态方面出现排他性的消费特征，从而导致站前商业区整体经营状况不是特别理想；?从各商圈的业态设置来看，整体仍以零售为主。除青石路特色商业街以中档餐饮为主外，其他商圈的零售占据绝对主力。另一方面，除崇安寺-三阳广场商业圈外的其他商业圈空置店铺均集中在零售类业态，餐饮、休闲娱乐业态商铺的空置率较低；无锡商业概况无锡现有主要商圈总结?以商铺空置率最高的站前商业区为例，站前步行街、保利广场两大主力商业项目现仍在经营的店铺80%以上均为餐饮、休闲娱乐商户。可见，在新兴商业区域内餐饮、休闲娱乐业态的市场接受度相对于零售而言更高；?整体商业档次定位方面，崇安寺-三阳广场商圈、站前商业区的站前步行街、保利广场中高档商业相对集中，其他区域则以中档、中低档为主。随着未来无锡经济和当地消费者消费水平的不断提高，商业水平也将有所提升。特别是餐饮、休闲娱乐业态方面，Starbucks、PizzaHut等知名中高档连锁企业的进驻，说明无锡当地中高档餐饮、休闲娱乐业态具有良好的市场发展空间。无锡商业概况无锡餐饮娱乐市场分析?无锡餐饮主要集中在崇安区、北塘区、湖滨区。无锡消费者对于无锡江浙菜系较为热衷，大众化的传统菜系受到欢迎。其中日韩料理和西餐厅的数量也占据不小的份额。?无锡市餐饮消费客单额大多集中在20-80元这个区间内，消费水平属于中档偏低水平。而滨湖区餐饮消费水平要高于全市餐饮消费水平。这为本案餐饮类消费主题的项目档次定位提供了参考。?无锡的休闲娱乐设施目前主要包括以下几类：KTV、洗浴按摩、酒吧、夜总会。无锡商业概况无锡餐饮娱乐市场分析?洗浴按摩为最贴近普通消费者的休闲娱乐方式，但整体消费档次较低，而KTV、酒吧则多为城市内青年时尚消费者的休闲娱乐首选。从目前的经营情况来看，洗浴按摩、KTV和酒吧为经营情况最为良好的三类休闲娱乐业态。?随着未来无锡市消费者消费习惯的提升，用于休闲娱乐方面的支出也将逐步增加。将提升当地休闲娱乐的消费档次，改变当地消费者的休闲娱乐方式，更紧贴生活时尚的休闲娱乐方式将逐步兴起（如：清吧）。无锡商业概况无锡新区商业概况无锡新区历年商业供应面积：无锡新区各商业聚集区体量：万平方米已知未来供应万平方米*截止2012年的已知供应面积目前区域最大的供应项目就是长江一号，将与本案形成直接的竞争。无锡商业概况无锡新区商业概况?新区的大型商业最早起于2005年开业的欧陆风情广场，前几年发展缓慢，单个商业体量较小，且都为商业街形式，业态较为单一，未出现综合性的购物餐饮娱乐大型商业；?近几年大型商业迅速发展，2010-2012年新区商业供应量猛增，共有6个项目45万方的商业面世，宝龙城市广场和本案的单体体量达到了15万方。随着宝龙城市广场和新之城A区的开业，迅速增加了区域大型商业满足一站式消费需求，同时但也带来竞争分流，因此本项目的B区、C区需要打造特色商业，错位经营，以吸引人气；?新区主要的两大商圈为长江路-旺庄路商圈和春华路商圈，前者为CBD，后者为高档居住区，本项目A区的开业，有效的补充了春华路商业氛围不足的现状。2重点项目解析无锡商业概况编商业中心名体开业业态档次无锡新区商业概况号称量时间东亚国际风情日韩餐饮、服15万2007年中高档街饰本项目春华路新东坊国际文餐饮、服饰、长江路6210万2006年中低档化商业街区生活服务23欧陆风情广场2万2005年餐饮中高档1旺庄路购物、餐饮、454宝龙城市广场15万2010年中高档娱乐梅村镇8购物、餐饮、5长江一号8万2011年中高档7娱乐3新之城全生活购物、餐615万2011年中高档新洲生态园广场饮、娱乐7第一上海1万2010年餐饮中档梅里古镇建设82.5万2012年餐饮中低档新区项目购物、餐9瑞港商业广场4万2011年中档饮、娱乐空港新城无锡新区的商业分布较为零散，主要形成9了三大商圈：旺庄路、春华路和新洲生态园商圈。现有商业初步成形，目前在售的研究范围为大型商业百货和商业街区，不含专业市场、超市、临街商铺等较大项目主要是长江一号，和本案。宝龙城市广场1-4F挑空中庭1-3F家乐福展览、休闲、娱乐4F餐饮5-24F单身公寓主要业态和入驻品牌1-3F百盛百货?时尚百货、大型超市、4F中影国际影城星级影院、娱乐中心、游乐广场、美食天地?家乐福、肯德基、豪客来、大家乐、宝岛眼镜、中影国际影城宝龙城市广场位于新区的最核心位置，其15万方的超大商业体量能够辐射新区的居民和商务人群的消费需求，区位和交通条件比较优越，将分流部分消费客群。宝龙城市广场宝龙城市广场建筑面积楼层层高物业类型（㎡）生活超市3600A区商业时尚百货53001＃楼一层电器、特力屋、时尚家居3800商铺22900超市7600A区商业时尚百货71001＃楼二层esprit沙龙1293优衣库、豪客来1211商铺17650超市7600A区商业时尚百货71005.5米1＃楼三层品牌旗舰店(海澜之家/七匹狼)1277玩具反斗城1267商铺17650运动主题商场6100美食广场（金海华海鲜酒楼/喜洋洋酒楼/张生记4520酒楼）A区商业美食广场（南京大排档大食代）32641＃楼四层宝龙影院6402川菜馆1278其他次主力店1837商铺19750宝龙城市广场一楼售价13000元/㎡售价12000-18000元/㎡项目目前租金最高的是必胜客，租金6元/平米/天售价15000-25000元/㎡其他租商铺金租金较低，在1.1—2.6元/平米/天租金2-6元/㎡/天宝龙城市广场二楼售价9000元/㎡售价9000-10000元/㎡租金2.1元/㎡/天售价9000—12000元/㎡租金2.2-2.5元/㎡/天宝龙城市广场三楼售价6000元/㎡租金1.1-1.5元/㎡/天售价8000元/㎡售价7000-9000元/㎡租金1.2-1.8元/㎡/天宝龙城市广场入驻、签约商家面积区间比例主力面积30㎡以下41%28㎡、26㎡30-50㎡41%30㎡、46㎡50-100㎡8%77㎡120㎡、188㎡、249㎡、100㎡以上10%1302㎡、6069㎡小结?宝龙城市广场和本案属于同一档次，入驻的品牌也是中高档；?相比而言，宝龙城市广场所处区域发展比较成熟，因此目前的租金也相对高于本案；?从未来区域发展来看，本案周边的小区逐步交付，区域发展逐步成熟，本案的价值将呈现大幅度上升趋势，未来本案的价值将高于宝龙城市广场。长江一号?地理位置：位于旺庄路与长江路交汇口东南角?开发商：深圳茂业置业有限公司?项目总规模：15.4万平方米?商业规模：8万平方米?开业日期：2011年?主要商业业态：购物、休闲、餐饮、超市?其他物业：甲级写字楼、酒店式公寓长江1号位于新区CBD核心，约60%商业为自己持有的茂业百货，引进了沃尔玛和各大品牌主力店，与主楼的酒店式公寓和写字楼一起打造了CBD财富综合体。长江一号?项目2011年4月23号开盘，推出了首批商铺86套。现场前来摇号认购的客户大约有70组左右，市民投资商业地产的热情不减；?本次开盘分上下午两次摇号，主推面积50-70平米。报价：1楼35000-50000元/平米，2楼30000元/平米，3楼20000元/平米；?VIP卡客户享受5万元抵10万元优惠，一次性付款9.8折，按揭付款9.9折优惠；?目前为止项目共推出163套商铺，售出128套，销售率78.53%。长江一号长江一号1楼：30000-50000元/平米长江一号长江一号2楼：15000-25000元/平米长江一号长江一号3楼：10000-20000元/平米小结?长江一号属于中高档，与本案的档次相当，但在商务功能体现上将强于本案价值点；?相比而言，长江一号所处的区域优越，因此销售价格较高；?长江一号所处区域发展现已极为成熟，价值潜力并不是特别大，增长幅度较本案所处区域处于发展中而言，尚有所不如。3本项目概况本项目概况新之城全生活广场?地理位置：位于新光路北侧，锡兴路东侧，春晖路西侧?开发商：无锡经发置业有限公司?项目总规模：15万平方米?商业规模：约14万平方米?初步规划主要商业业态：生活、娱乐、休闲和购物本项目位于春华路商圈，周边均为中高档居住区，项目A区及BC区内街部分已开业，有效的弥补了春华路商业氛围不足的现状，乐购卖场的进驻，有效聚集了人气。本项目概况目前入驻、签约商家概况品牌状态建筑面积（m?）品牌状态建筑面积（m?）Disneybaby/英开业134.3麦根开业118.1宝岛眼镜开业147.5穿越火线开业34.7优悠食品开业113.3美特斯邦威开业109.7来伊份开业35拓谷开业109.7卡哇咿开业90.1DIADORA开业118.1TESCO开业17939B.TBOY开业62.5龙凤祥珠宝开业218.1蓝色天空开业78.3苏宁电器开业3396依之妮开业41.7VONDOM开业152.2步斯特开业30.6朵以开业115.3肌肤快线开业37.5驰球保险箱开业48.8耐克360.阿迪SC开业222.2零零潮流前线开业138.9纽巴伦开业116.7售售F.O.9开业63.9IRIS（爱丽思）开业308.9百百安踏开业138.9欧梦达开业119.6货货恒人开业55.6温纯开业116花花公子开业66.7乔丹开业187.5居适家开业1330舒舍开业126.8骆驼开