千城·九洲国际营销方案2009.7.报告分类项目营销篇企业顾问篇项目营销篇思维路径大势研判——市场环境分析立市之本——项目解读谋，而后动——竞争与客群解读运筹帷幄——项目营销策略完美落地——营销策略执行思维路径大势研判——市场环境分析立市之本——项目解读谋，而后动——竞争与客群解读运筹帷幄——项目营销策略完美落地——营销策略执行中国经济尚不稳定保8增长目标有实现基础：上半年国内生产总值139862亿元，按可比价格计算，同比增长7.1%，比一季度加快1.0个百分点。分季度看，一季度增长6.1%，二季度增长7.9%。分产业看，第一产业增加值12025亿元，增长3.8%；第二产业增加值70070亿元，增长6.6%；第三产业增加值57767亿元，增长8.3%。CPI和PPI持续下滑，呈现一定通货紧缩迹象：6月份我国CPI(居民消费价格指数)和PPI(工业品出厂价格指数)继续双双告负，同比分别下降1.7%和7.8%投资性经济拉动，受结构调整引导，在下半年将影响积极的财政和宽松货币政策的持续执行：上半年，进出口总额9461亿美元，同比下降23.5%。其中，出口5215亿美元，下降21.8%；进口4246亿美元，下降25.4%。贸易顺差969亿美元，同比减少21亿美元。居民消费价格同比下降1.1%（6月份同比下降1.7%，环比下降0.5%）。全社会固定资产投资91321亿元，同比增长33.5%，增速比上年同期加快7.2个百分点。绵阳经济依然坚强GDP总量人均GDP人口城市增长恩格尔系数城镇化（亿元）（元）（万）成都3324.3615.3%11098111241.2%62%绵阳673.514.3%1253053739.7%25%德阳648.414.8%1675038737%35.8%宜宾529.0514.8%1001052441.4%34%达洲510.4114.5%802063740.9%——南充508.1314.4%696073046.6%28.3%.乐山452.9715.2%1294035040.7840.78%分析：1、作为四川第二大城市的绵阳，与其城市相比较，在GDP上有明显优势，但在人均GDP、城市化水平都和德阳有一定的差距。2、另外，绵阳的城市化水平普遍较低，城市化进程的加快为房地产市场的发展提供了很大契机。3、从恩格尔系数上看，绵阳人生活比较舒适，生活水平基本达到为“富裕”，与其物价有关。注：恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕。绵阳2004-2008年经济运行情况800700600277.1253.5500199.32400181.88175.12300301.8331.6245.34200172.65196.97灾后重建促进绵阳经济发展100100.41110.44116.18144.6158.1020042005200620072008第一产业第二产业第三产业绵阳经济稳步发展，一二三产业稳步增长，为房地产开发建设提供了良好的经济环境。08年受经济危机及地震等因素影响，第三产业增加值受到影响，略有下降。同时，受5.12特大地震及经济危机等因素影响，2008年GDP743.2亿元，增幅4.5%，比上年回落9.8%。随着灾后重建大量资金的涌入，促进绵阳经济发展步，保证了09年经济增长商品房交易情况700062646429595660005000400031103205300027132000量价齐升，但后续乏力1000007年08年09年上半年成交量成交均价07年至今，绵阳商品房交易价格稳步攀升，截止09年上半年，商品住宅交易均价3205元/㎡，比08年上涨3%，相对涨幅放缓。从交易量上看，08年受政策影响较为明显，商品住宅量明显萎缩，比07年下降了约4.9%，而09年由于市场回暖及积累刚需的集中释放，仅上半年就成交6429套，超越了07、08全年的成交量。但5月成交量下滑较为严重的时期，6月份众多市区楼盘开盘带动。后期供应量增大竞争激烈。各区域成交曲线3000区域价格走势38002674368127013693250036002528360633863427涪城区340032863389337033693368200033133298高新区3238320018153297324732111728经开区3053307815003000143729963011科创园30082931游仙区28351000280010412775890274927342735850涪城区地段配套价格形成区域差异260066655257425555002493466高新区24003732401354经开区科创园02200游仙区07年1月2月08年3月4月09年上半年5月6月从各区域近年来的成交量看，涪城区凭借着完善的配套，成熟的周边环境，一直以来是绵阳购房者最偏好的区域，成交量遥遥领先于其他各区域。游仙区仅次于涪城区排名第二，而处于发展中的经开区、科创园、高新区的成交量排名较为靠后。但价格上，高新区由于受到别墅盘冲击，起伏较大，涪城区及游仙区价格稳步攀升，经开区价格在6月份略有回调。整体市场价格从4月以来持续上涨，6月份整体市场均价已经达到3381元/㎡，而涪城区的均价更是达到了3606元/㎡也导致涪城区成交量占比相对下降。未来竞争激烈市场供给：未来据不完全统计，09年已经开工建设尚未上市和今年即将动工的项目共约25个，总建筑面积将达308万平米，加之存量约90万平米，将近400万平米的市场供应，供销比高达14.2，供给分析：按年均57万平米计，以今年上半年的去化速度来计算，在不考虑未来供应量增加的前提下，去化周期为三年，而按照08年的去化速度，则需要6-7年的时间。分析结论：绵阳市场受宏观大势影响，上半年呈现较为乐观局面，但随着中国上半年资金投入的刺激，下半年政府可能将采取适度的财政政策以及适度调整货币政策，以降低输入性通涨的风险，同时适度控制房地产的快速增长，绵阳房地产也将受到一定的影响，同时随着下半年的供给量的增加，未来竞争将十分激烈。思维路径大势研判——市场环境分析立市之本——项目解读谋，而后动——竞争与客群解读运筹帷幄——项目营销策略完美落地——营销策略执行城市中心地段价值?绵阳市中区，东临涪江、南靠沿江绿地、北接滨河北路、西侧临帝景九洲花园；国际?5分钟完全生活配套，便捷交通通达力，完善公共交通服务体系。?以绵阳中心城区为主中心，江油城区和三台城区为副中心；?中心片区规划：全市综合性服务中心。跃进路改造成为以商务服务为主导的现代服务业中心，南河路至临园路为传统商贸业中心；城市精英小户+城市覆盖商业都市现代立面设计的城市综合体，套一、套二中小套型规划，总价敏感度低降低销售风险，但绿化景观优势不足。产品本体优势不足三梯10户设计，难以保证通风采光，私秘生活不强，房间尺寸功能有所限制。房间内部布局影响居家生活便捷和舒适度。思维路径大势研判——市场环境分析立市之本——项目解读谋，而后动——竞争与客群解读运筹帷幄——项目营销策略完美落地——营销策略执行八大竞争板块各具优势?市中区版块：绵阳传统的商业、高层住宅核心区域；高?花园版块：发展缓慢的、高性价比水的居住混杂版块版富块?富乐版块：较新的，山水资源与城乐版市生活属性相结合适合居家的片区高新版块块?高水版块：较新的，2005-2009开发热点区域。?经开版块：新兴的，现代的高品质居住区。?科创园艺版块：山林景观特征明显的区域?御营版块：档次较底的，工业与居从传统核心区到新兴开发区；从生态资源到山林景观，八大竞争板块各具特色，也形成住混合版块多元化竞争板块。?高新版块：新兴的，依赖政府搬迁发展的版块六大竞比项目凤凰城滨江·世纪花园长虹·世纪城蓝郡·壹百栋东方·华尔街售楼部水韵滨江东方华尔街长虹大道规模楼盘项目名称东方华尔街项目地址涪城区长虹大道中段9号开发商绵阳市宏杰房地产开发有限公司咨询电话0816-2239999物业类型高层户型面积80-140平米价格待定27.6万㎡（一占地面积约110亩建筑面积期14万㎡）车位496辆容积率3.82绿化率30%总户数1149户开盘时间09.8月中旬社区配套社区景观、健身设施广告诉求荣耀长虹大道28万平米，城市精英专属领地荣耀长虹大道2栋18层单元式高层住宅楼、1栋18层商住楼、4备注栋22～27层高层综合楼，2梯4户，2梯6户商业情况，临长虹大道3层、临西山东路2层长虹大道体量约28万平米（一期14万㎡）为80—90㎡，幻变空间20%左右的户型设计，迎合了市场的需求，规模和产品优势，成为本案最为直接竞品。凯信·水韵滨江都市板块强劲黑马项目名称水韵滨江项目地址涪城区滨河北路38号开发商绵阳凯信房地产开发有限公司咨询电话0816-6668999物业类型高层预计4000元/㎡以户型面积66-150平米价格上374076㎡，一期占地面积53398㎡建筑面积142588㎡车位1423辆容积率6.163049户，一期1205绿化率32%总户数户开盘时间预计年底开盘。滨江小学，近邻市中心，人民医院、四零四医社区配套院广告诉求五一广场·37万平米江御城邦备注最高32层，两期开发。与滨江世纪花园漫长的准备期相比，该项目进展较为迅速。37万平米的项目规模竞争力更强，中小套型面积规划，90㎡以下户型占据70%以上比例，从体量、环境、配套、面积区间上都对本项目造成很大压力。滨江世纪花园历经数载，辗转开工项目名称滨江·世纪花园项目地址涪城区滨江北路19号开发商绵阳市沿江房地产综合开发公司咨询电话8113113物业类型高层户型面积70-13