一期营销推广报告一期营销推广报告一期营销推广报告一期营销推广报告公元二公元二公元二公元二○○○○壹壹壹壹○○○○年年年年市场大势项目面临的局势项目营销推广目标项目价值体系营销推广主题项目营销推广节奏各阶段营销推广一．二．三．四．五．六．七．报告目录市场大势市场大势市场大势市场大势市场大势市场大势市场大势市场大势市场大势从上述个盘销售情况来看，湛江整体市场销售情况走势良好；近期市场销售概况调控、地产局势迷离、观望竞争激烈客户有限前期展示困难多种因素影响及早进行必须完成的指标宏观影响市场竞争客源争夺项目展示工程进度项目储客销售任务项目面临的局势再看看市场竞争态势⑥⑥⑥⑥③③③③⑧⑧⑧⑧②②②②①⑤⑤⑤⑤④④④④⑦⑦⑦⑦市场竞争海田板块、年丰豪庭、华盛新城、东方国际、华德力雍景城、幸福花园、金海湾、兴华广场、沿江华庭12345678华盛二期华盛二期华盛二期华盛二期东方国际东方国际东方国际东方国际打桩阶段打桩阶段打桩阶段打桩阶段内部景观较好内部景观较好内部景观较好内部景观较好；；；；交通不便交通不便交通不便交通不便，，，，配套配套配套配套不足不足不足不足，，，，外部环境差外部环境差外部环境差外部环境差；；；；栋销售尾盘栋销售尾盘栋销售尾盘栋销售尾盘，，，，均价均价均价均价正在销售中正在销售中正在销售中正在销售中，，，，三房三房三房三房，，，，均价均价均价均价已经预定较多已经预定较多已经预定较多已经预定较多；；；；和和和和栋栋栋栋工程主体阶段工程主体阶段工程主体阶段工程主体阶段；；；；A-A4100A-E140-1504380A-BA-DA-C



栋栋栋栋栋栋栋栋栋栋栋栋A-AA-EA-B金海湾金海湾金海湾金海湾栋栋栋栋栋栋栋栋A-CA-D栋栋栋栋1栋栋栋栋8雍景城雍景城雍景城雍景城栋栋栋栋栋栋栋栋27二期栋月左右销售211栋栋栋栋6栋栋栋栋3栋栋栋栋栋栋栋栋54、、、栋建成，其他四栋土方工程、、栋销售尾盘阶段，均价左右二期栋年月份左右销售，户型三种的三房，的四房，的五房，主要卖点是错层挑高露台及较好外部景观。127817845002200811156-167180-185204-213


要提前启动、该片区位置较偏僻，片区配套不成熟，周边环境较差，但潜在项目众多3主要竞争对手雍景城、金海湾、华盛二期、借鉴和启示：配套很重要，建议本项目——2、1小结：教育和商业教育和商业教育和商业教育和商业②②②②①④④④④⑤⑤⑤⑤③③③③市场竞争、上游城、德祥花园赤坎老城板块12栋栋栋栋9栋栋栋栋10栋栋栋栋11栋栋栋栋12栋栋栋栋13栋栋栋栋14、、栋销售中，共两房和三房两种户型，小面积单位销售较快；、、栋也接近销售条件，预计等前批开盘单位进入销售中后期将推出；栋栋栋栋91011100150121314栋栋栋栋4

3栋栋栋栋2栋栋栋栋1上游城上游城上游城上游城工程进度现状上游城上游城上游城上游城园林景观园林景观园林景观园林景观上游城上游城上游城上游城园林景观园林景观园林景观园林景观德祥花园德祥花园德祥花园德祥花园⑥⑥⑥⑥④④④④②②②②①⑧⑧⑧⑧⑤⑤⑤⑤③③③③金沙湾板块市场竞争、君临海岸、金沙湾五期御海园、丽湾观邸、滨海园、嘉庆大厦、荣基翠堤湾区123456B总占地面积为万总建筑面积约为万打桩阶段3.77m212.5m2


荣基翠堤湾花园荣基翠堤湾花园荣基翠堤湾花园荣基翠堤湾花园荣基翠堤湾花园荣基翠堤湾花园荣基翠堤湾花园荣基翠堤湾花园君临海岸君临海岸君临海岸君临海岸君临海岸君临海岸君临海岸君临海岸②②②②①①①①③③③③④④④④⑤⑤⑤⑤⑥⑥⑥⑥⑦⑦⑦⑦⑧⑧⑧⑧⑨⑨⑨⑨⑾⑾⑾⑾⑿⑿⑿⑿⒀⒀⒀⒀⒁⒁⒁⒁商商商商业业业业商商商商业业业业商商商商业业业业游游游游泳泳泳泳池池池池⑩⑩⑩⑩君临海岸君临海岸君临海岸君临海岸工程现状工程现状工程现状工程现状商业和会所封商业和会所封商业和会所封商业和会所封顶顶顶顶，，，，一号楼主体三层一号楼主体三层一号楼主体三层一号楼主体三层-金沙湾广场金沙湾广场金沙湾广场金沙湾广场民大喜来登五星级酒店市场竞争中心区板块、、、、本项目本项目本项目本项目、、、、蓝湾项目蓝湾项目蓝湾项目蓝湾项目、、、、兆兴项目兆兴项目兆兴项目兆兴项目、、、、恒怡湾恒怡湾恒怡湾恒怡湾、、、、东盟城东盟城东盟城东盟城、、、、御景名城御景名城御景名城御景名城123456⑥⑥⑥⑥④④④④③③③③①②②②②⑤⑤⑤⑤本区域很多项目尚未真正启动本区域很多项目尚未真正启动本区域很多项目尚未真正启动本区域很多项目尚未真正启动，，，，包括行政包括行政包括行政包括行政中心区建设未实施中心区建设未实施中心区建设未实施中心区建设未实施，，，，存在变数较多存在变数较多存在变数较多存在变数较多体育南北路贯通是直接利好体育南北路贯通是直接利好体育南北路贯通是直接利好体育南北路贯通是直接利好对于本项目来说对于本项目来说对于本项目来说对于本项目来说，，，，依靠自身教育配套和商依靠自身教育配套和商依靠自身教育配套和商依靠自身教育配套和商业配套业配套业配套业配套，，，，将对项目销售产生关键推动作用将对项目销售产生关键推动作用将对项目销售产生关键推动作用将对项目销售产生关键推动作用


、恒怡湾、御景名城12恒怡湾恒怡湾恒怡湾恒怡湾②②②②①湛江市赤坎区体育南路与海滨大道交叉处，项目东面依海滨大道、南临体育南路、西面为梧阔村、北面为福利大厦将新建一栋层公寓式住宅，一栋层住宅楼，一栋裙楼商场联体，其中～层为商场，层以上为三个住宅塔楼，分别为、、层。项目建设总面积，其中住宅建筑面积，商铺建筑面积，综合楼建筑面积，地下车库建筑面积（）。住宅总户数户（小户型公寓户），建筑密度％，绿地率％，容积率,3033144313233196590m284188m214368.5m233218.5m264815m22F143844624.840.15。3.5海海海海滨滨滨滨路路路路①、、、、恒怡湾恒怡湾恒怡湾恒怡湾、、、、御景名城御景名城御景名城御景名城体育南路体育南路体育南路体育南路12②②②②恒怡湾恒怡湾恒怡湾恒怡湾尚未拆迁尚未拆迁尚未拆迁尚未拆迁——从今年下半年至年上半年左右，将会有较多新建和续建项目推出市场，从目前区位和现场展示效果来看，这些项目将会有一定优势，可以预见后市本项目竞争压力较大，建议尽早进入销售前期准备工作。2009后市市场竞争情况地产发展整体态势较好，并将随着钢铁基地的概念导入和实施而迅速稳定发展；本项目整体市场竞争较为激烈，客户分化严重，尤其是今年下半年到年上半年，将会有较多质素较高项目销售，这将会在很大程度上分流本项目潜在客户；三个最主要直接竞争对手君临海岸（金沙湾板块）、御景名城（中心区板块）、万豪国际（绿塘公园板块）2009——市场总结市场总结市场总结市场总结


京基品牌展示和传播京基品牌展示和传播京基品牌展示和传播京基品牌展示和传播，，，，宣传并嫁接京基品牌实力宣传并嫁接京基品牌实力宣传并嫁接京基品牌实力宣传并嫁接京基品牌实力、、、、形象和美誉度形象和美誉度形象和美誉度形象和美誉度；；；；项目形象展示项目形象展示项目形象展示项目形象展示，，，，树立粤西高端人居生态超级大盘气树立粤西高端人居生态超级大盘气树立粤西高端人居生态超级大盘气树立粤西高端人居生态超级大盘气质和气势质和气势质和气势质和气势；；；；接触本项目潜在客户群接触本项目潜在客户群接触本项目潜在客户群接触本项目潜在客户群，，，，逐步了解和掌握潜在客户逐步了解和掌握潜在客户逐步了解和掌握潜在客户逐步了解和掌握潜在客户的相关情况的相关情况的相关情况的相关情况，，，，为后期推广和正式销售铺垫为后期推广和正式销售铺垫为后期推广和正式销售铺垫为后期推广和正式销售铺垫；；；；并积累相并积累相并积累相并积累相当一部分意向客户以及提前锁定大量意向客户当一部分意向客户以及提前锁定大量意向客户当一部分意向客户以及提前锁定大量意向客户当一部分意向客户以及提前锁定大量意向客户；；；；建立项目营销基地建立项目营销基地建立项目营销基地建立项目营销基地，，，，并在湛江重点区域内铺设更多并在湛江重点区域内铺设更多并在湛江重点区域内铺设更多并在湛江重点区域内铺设更多渠道渠道渠道渠道，，，，争取更多销售机会争取更多销售机会争取更多销售机会争取更多销售机会；；；；在市场上形成较好口碑在市场上形成较好口碑在市场上形成较好口碑在市场上形成较好口碑，，，，尤其在潜在重点人群中要尤其在潜在重点人群中要尤其在潜在重点人群中要尤其在潜在重点人群中要达到口碑传播的效应达到口碑传播的效应达到口碑传播的效应达到口碑传播的效应；；；；整体营销推广目标整体营销推广目标整体营销推广目标整体营销推广目标（（（（年年年年月至月至月至月至年上半年年上半年年上半年年上半年））））2008102009




；我们应该适时站出来；湛江很大，又很小，市场资源不多，我们需要等等；已经有了大城市的蓝图和轮廓；同时面临来自市场激烈竞争，但更多的是市场释放出来的机会和机遇；是；金沙湾一线海景，很美，很成熟，很多人都去；赤坎老区买东西真方便，这里生活很惬意；我们不能当看客，就那么多人，抢人、居住面积的升居住面积的升居住面积的升居住面积的升占位占位占位占位填海造地；西粤京基城，很大，很贵，是钢港城标杆，吧；截留截留截留截留市场需要聆听我们的声音市场需要聆听我们的声音市场需要聆听我们的声音市场需要聆听我们的声音发展，南中国最大钢铁基地，对生活的更高追求对生活的更高追求对生活的更高追求对生活的更高追求，更是钢港城钢港城钢港城钢港城逐渐向港城港城港城港城小区环境的渴求小区环境的渴求小区环境的渴求小区环境的渴求项目营销推