本次报告内容包括以下几个方面：1、明确项目定位，为项目的开发及策划提供指引；2、明确项目的核心商业概念，为项目的发展规划提供参考；3、明确项目的商业规划，提升项目的商业价值。1目录Contents1.0项目发展环境P34.0集中商业业态布局方案P261.1整体城市经济环境4.1业态布局方案一1.2项目周边环境4.1.1业态布局方案一动线设计1.3竞争环境4.2业态布局方案二1.4项目自身条件1.5主要结论4.2.1业态布局方案一动线设计4.3业态布局方案对比2.0项目定位P145.0建议商户P472.1项目整体定位2.2街区定位2.3街区业态分布瑞博公司简介P502.4集中商业定位3.0集中商业业态业种甄选P2021.0项目发展环境整体城市经济环境项目周边环境竞争环境项目自身条件主要结论31.1整体城市经济环境合肥是安徽省省会，位于中国中部长江淮河之间、有承东启西、接连中原、贯通南北的重要区位优势。合肥市辖4区、3县，2009年常住人口已突破500万。作为中部崛起战略的重要区域，近年来安徽受到国家政策的大力扶持和投资的热捧，总体经济发展增速明显。2009年，合肥GDP增幅在全国城市中排名第二，发展潜力巨大。41.1整体城市经济环境2009年合肥市GPD达到2102.12亿元，在全国26个省会城市中排名第15位，增速达到17.3%，增速已连续6年保持在17%以上。从城市人民生活及消费情况来看，城市居民的人均收入不断提升，消费支出也保持了快速增长，为合肥经济稳定发展提供了基础。合肥市人均消费性支出总值和增长率均高于可支配收入，合肥整体市场消费需求旺盛。51.1整体城市经济环境2009年合肥社会消费品零售总额达到703.4亿，同比增长19.6%社会零售品总额是衡量零售市场潜在需求最重要的标准，合肥市消费品零售总额自06年起保持了20%左右的增长速度，宏观发展态势良好，受到人民生活水平不断提升等因素的驱动，合肥市消费市场需求潜力较大，商业零售业市场发展将保持较为繁荣的发展态势。61.1整体城市经济环境商业零售业主导形态变化趋势合肥市零售业态生命周期情况图人均GDP城市化水平主导商业形态1100美25%以下庙会、地摊、集贸市场为主导形式元以下1100-45%以下百货商场、商业街、批发市场2000美元2000-45%-75%大型购物中心、超市、专卖店、精品4400美店等多样化、规模化商业元4400美70%以上SHOPPINGMALL、Lifestyle、元以上SHOPPINGCENTER、旅游地产、商务地产、物流等综合商业形态涌现■2009年，合肥市人均GDP突破4万元，城市化水平达到64.1%■按照国际通用的商业发展变化确实，合肥市零售业已经开始向规模化、多样化的商业形态发展大型购物中心、超市等商业形态发展趋势明显71.2项目周边环境蓝鼎·星河府地块位于合肥市一环路与二环路之间地带，距离合肥市中心[淮河路步行街]直线距离仅2.5KM净周边人口密度高，超过20万人。但新小区较少，范围内有很大的城中村，流动人口较多。项目地块周边处于城市改造地带，周谷堆市场以及周边几个大城中村在市政规划中均有改造计划，但目前可见整体改造进度较慢，改造周期会较长。·蓝鼎·星河府地块处于城市近中央区域，属于城市绝版地块，未来发展潜力巨大·地块净周边改造难度较大，将会有一个很长的市政改造周期，项目所面临的培育周期将会增长81.2项目周边环境项目四至：巢湖路、周谷堆路、铜陵路、南淝河路项目周边交通可快速接入马鞍山路、一环路、东二环、合裕路几条城市主干道，交通环境良好马鞍铜陵路在市政规划中已预留改造空间，山预计马鞍山路改造完毕后，铜陵路改造路高将会使该道路成为一条南北向城市干道架桥本案轨道交通1号线马鞍山路城市快速路、轨道交通1号线将会使马鞍山路沿线商业拥有更大的吸附力，如何吸引净周边消费并与周边商业形成配套集聚将会是星河府商业的主要发展方向。91.3竞争环境由于万达广场的兴建及坝上街项目的启动，四牌楼商圈东扩与马鞍山路商圈逐渐连接受城市发展推动，马鞍山路南扩和东扩趋势明显,辐射范围明显增加101.3竞争环境万达广场元一哈街项目净周边由于是城市新扩区域，整体商业氛围尚未形成周边商业形态多样，净周边除元一·哈街为规模化商业街区，其余均为小型街铺、菜市场、专业市场（周谷堆农贸市场、裕丰花鸟市场、木材市场、五里庙装饰建材市场）。辐射范围内包含淮河路步行街、万达新广场、新都会环球广场等大型集中商都会业场所，马鞍山路沿线商业竞争激烈环球本案广净周边同类型商业竞争较小，与元场一·哈街形成集聚搭配在该区域将会有很大竞争空间。沿淝河一线休闲、餐饮业态发展较好。依托淝河沿河公园景观的休闲街区将会有很大发展空间。绿地饕界111.4项目自身条件集中商业：51600㎡底商、独栋商业：25840㎡项目总体商业规模适中，规模优势不明显，沿街商铺与元一·哈街形态较像，巢湖路沿线属于单边街区，铜陵路沿线与元一·哈街相对成为商业街。集中商业建筑面积5万㎡，已具备小型购物中心规模。巢湖路一侧为淝河与滨河公园，景观良好，适合对景观要求高的休闲性业态。集中商业位于地块中部市政规划道路与铜陵路交口，南北方向辐射力较强，但东西方向域相对受限。121.5主要结论蓝鼎·星河府项目位于合肥市一环与二环之间，拥有良好的地理位置项目周边待改造开发区域面积大，商业将会有较长的市场培育期受到交通以及马鞍山路沿线大型商业的影响，集中商业辐射范围受限，应以服务周边的社区为主沿街商铺及独栋商业与元一·哈街形态相似，LOFT街区相互组合可形成更强的竞争力，巢湖路沿街商铺拥有良好的自然景观，发展潜景好132.0项目定位项目整体定位街区定位街区业态分布集中商业定位142.1项目整体定位从市场以及项目周边环境角度分析，我们建议：兰鼎·星河府项目整体商业应定位于马鞍山路商圈特色生活商业中心以便利服务周边居民，以特色辐射合肥市区152.2街区定位街区定位：LOFT特色休闲街商业档次：特色精品目标消费群体：合肥东部及周边社区18-45岁消费者，其中以25-45岁的时尚消费、商务消费人群为核心巢湖路拥有沿淝河滨河公园的独特景观优势，这种资源在合肥市稀有的；万达广场的酒吧街、元一哈街以及本案的集中开发将会使巢湖路形成一条南北特色休闲娱乐街区162.3街区业态分布餐饮咖啡、茗茶便利店健身网吧SPA、女子护理172.4集中商业定位集中商业定位：Life-Style购物中心商业档次：中档生活购物中心目标消费群体：25-55岁消费者，以2口之家或3口之间日常生活、餐饮、娱乐消费为主以本项目及元一柏庄、周边居住中高收入人群为主要目标客户群，他们日常生活性消费活动多，购物便利性要求高，要求良好的购物环境。对价格敏感度相对较低，与菜市场相比，他们更愿意到购物环境良好的大型超市里消费。182.4集中商业定位参考案例：上海百联西郊购物中心上海百联西郊购物中心是典型的社区型购物中心，它的出现填补了周边市场的空白，充分满足了周边常住人口日常性消费的需求，开业以来一直保持持续盈利。193.0集中商业业种业态甄选根据项目条件及市场环境，我司对零售业业态进行甄选，以做出对项目最合适的业态业种选择203.0业种业态甄选213.0业种业态甄选223.0业种业态甄选233.0业种业态甄选243.0业种业态甄选254.0集中商业业态布局方案根据项目条件和定位，我司就业态布局进行整体划分，并提供了两种方案供业主方参考4.1业态布局方案一4.1.1业态布局方案一动线设计4.2业态布局方案二4.2.1业态布局方案一动线设计4.3业态布局方案对比264.1业态布局方案一经过我司与商家磋商，大型综合超市选择楼层范围为-1F至3F，以上楼层超市类商家不予考虑。该方案将超市主题安排在F2和F3局部。F5娱乐KTV、会所餐饮F4电玩餐饮儿童F3超市家居/电器类次主力店F2超市F1购物品牌餐饮超市运动护理服务注：该方案3F家居、电器类次主力店可取消，并整体给超市运作。274.1业态布局方案一1F配5层夜场独货立通道区1号电梯·大型超市1F有2000-3000左右面积·进深较长，引入大型运动卖场吸引内部人气·增加2部直行电梯，带动垂直交通，执行电梯均不停靠2F入口垂直电梯1号电梯坡道电梯1F-5F零售美发个人护理超市餐饮运动284.1业态布局方案一2F超市内部电梯组5层夜场独配立通道货区电梯组1号电梯1垂直电梯1号电梯坡道电梯1F-5F超市餐饮294.1业态布局方案一3F超市内部电梯组3号电梯5层夜场独配2号电梯货立通道区1号电梯注：如3F整体租赁给超市，则2号、3号电梯在该层取消垂直电梯1号电梯坡道电梯1F-5F2号/3号电梯3F-5F超市家居、电器类次主力店(可取消，并将3F整体租赁给超市）304.1业态布局方案一4F3号电梯配5层夜场独货2号电梯立通道区1号电梯垂直电梯1号电梯坡道电梯1F-5F2号/3号电梯3F-5F电玩餐饮儿童314.1业态布局方案一5F3号电梯5层夜场独2号电梯立通道1号电梯垂直电梯1号电梯坡道电梯1F-5F2/3号电梯扶梯3-5F娱乐KTV、会所餐饮324.1业态布局方案一业态比服务5%餐饮15%零售（含超市）50%娱乐30%与街区业态配合，餐饮控制在15%左右，商务餐饮将不引入购物中心内部扩大娱乐版块比例，充分满足周边居民生活娱乐的需求基本达到全业态覆盖，满足一站式购物需求334.1.1业态布局方案一动线设计由于2层为超市，坡道扶梯较少，须增加两部垂直电梯增加垂直交通通道入口室内主动线1号电梯扶梯、坡道电梯垂直电梯须在此增加次主力停靠3层以上，24小时营业，夜间为5层独立通道店，带动1号电梯进