二〇一〇年九月定位与业态规划定位与业态规划定位与业态规划青岛市市北区·十五大街商业项目青岛市市北区青岛市市北区··十五大街十五大街商业项目商业项目专供十五大街商业项目专供十五大街商业项目市场情况调研景观建议自我情况审视项目总体定位项目业态规划城市商业发展所处环境分析目录目录专供十五大街商业项目专供十五大街商业项目东部商圈北部商圈中心商圈新CBD商圈老城区商圈西部商圈专供十五大街商业项目专供十五大街商业项目?西部商圈?老城区商圈?中心商圈?北部商圈?东部商圈?新CBD商圈青岛市商圈划分：–中山路是青岛市城市建设的发源地，作为市级商业中心有近百年的辉煌，在百姓心目中具有不可替代的地位。–主要经营模式：以传统大商场百货业和沿街品牌专卖为主，代表项目百盛商厦、中山商城、即墨路小商品批发市场。–作为传统老城商业区，和其他城市一样随着城市发展和扩展，也不可避免的受到新城区大卖场和超市的激烈竞争，随着市政府的东移，中山路商圈政治、经济、文化中心的地位逐渐被东部商圈取代，同时中山路商圈商业物业较为陈旧，购物环境有待改善，中山路正面临严峻的挑战。其商业地位和氛围已落后于其他区域。商圈情况商圈情况专供十五大街商业项目专供十五大街商业项目??西部商圈（中山路）：西部商圈（中山路）：中山路商业街中山路商业街商圈情况商圈情况专供十五大街商业项目专供十五大街商业项目中山路标志性商业中山路标志性商业————百盛百盛–台东商圈位于繁华的市北闹市区，市北区作为青岛市的老城区，具有人口密度大，交通便利的特点。经营模式主要以大商厦和专业市场为主，主要有利群商厦、万达购物广场、妇女儿童用品商场等大型综合商场，维客超市、三百惠家家福超市以及最具特色的台东三路步行街。电子信息广场，昌乐路文化市场，利津路小商品批发市场、延安二路婚纱街环绕周边。商圈情况商圈情况专供十五大街商业项目专供十五大街商业项目??老城区商圈（台东）：老城区商圈（台东）：台东万达广场台东万达广场商圈情况商圈情况老台东标志性商业老台东标志性商业————利群利群专供十五大街商业项目专供十五大街商业项目全长仅有800米的台东三路步行街是台东商贸区的中心街，总经营面积16万平方米，入驻商家近千户，节假日客流量达到50万人次，年营业额42亿元，曾被中国步行街工作委员会评为“中国著名商业街”、“齐鲁金街”。?商圈情况商圈情况台东三路步行街：台东三路步行街：??专供十五大街商业项目专供十五大街商业项目–说起李村商圈，先要提到历史悠久的李村大集，据史料记载，早在明代后期李村就是声名远扬的集市重镇，解放前李村大集更是跻身山东省四大集市之一，影响十分深远。–2006年，迎合李村快速发展的经济和膨胀的人气，李沧制定了打造青岛市北部商业中心的宏伟蓝图。–作为立足李村已久的北方国贸和维客集团，俨然是李村商圈快速发展的代言人。商圈情况商圈情况专供十五大街商业项目专供十五大街商业项目??北部商圈（李村）：北部商圈（李村）：维客崂山百货维客崂山百货商圈情况商圈情况李村标志性商业李村标志性商业————北方国货北方国货专供十五大街商业项目专供十五大街商业项目–该商圈主要有佳世客购物中心、家乐福购物超市、海信广场、阳光百货、巴黎春天等，经营方式上主要以超市大卖场为主，面向中等收入以上的消费群体的购物区，目前已成为岛城消费能力最强的商圈。–东部商圈是青岛的黄金商业地段，市中心的中心点，背靠大片居民住宅小区。繁华的香港路、东海路、云霄路给它带来滚滚客流。便利的交通和优良的停车条件，也能吸引较远处的顾客。–中心商圈内处于青岛中央商务区、金融中心区，高档酒店林立、现代化写字楼鳞次栉比、高尚住宅小区星罗棋布，庞大的高消费人群将给本区域内商家带来无穷的商机。东部商圈汇聚着岛城绝大部分的中高收入人群，他们讲求物质与精神的双重体验，其消费已呈现高档化、个性化、时尚化的趋势。商圈情况商圈情况专供十五大街商业项目专供十五大街商业项目??中心商圈（政府核心区）：中心商圈（政府核心区）：巴黎春天巴黎春天麦凯乐麦凯乐海信广场海信广场东泰佳世客东泰佳世客阳光百货阳光百货商圈情况商圈情况市南区家乐福市南区家乐福专供十五大街商业项目专供十五大街商业项目–海尔路周边区域是按照我市“一主三辅多组团”城市发展框架，重点打造的两个新市级商业中心之一。–东部商圈以海尔路为轴，南起香港中路，北至辽阳路，分布于东西两侧，形成了南、北、中三点格局。–中部是东部商圈最先形成的商业中心，以丽达、中央大道和金岭尚街为主要组成部分。丽达、中央大道现已开始营业。东部以利群商厦和永新国际广场为代表；北部则以大拇指广场和鹏利南华商业中心为代表。商圈情况商圈情况专供十五大街商业项目专供十五大街商业项目??东部商圈（海尔路）：东部商圈（海尔路）：大大拇拇指指广广场场利利群群崂崂山山购购物物中中心心丽达百货丽达百货永新国际永新国际商圈情况商圈情况专供十五大街商业项目专供十五大街商业项目–青岛中央商务区是市北区于2005年获批动工建设的一片集“一心、三轴、一带、两区”于一体的综合性商务中心，位于青岛市区中部，西起山东路,东至福州路，南起延吉路，北至辽源路，用地面积为2.46平方公里。–地域内集合了中海、万达、卓越的极具实力的品牌开发商，项目以城市综合体为主，兼顾住宅等其他业态，可容纳办公、居住等各类人群约50万人。–万达是商务区内最先建成的城市综合体，包含超市、酒店、酒店式公寓、百货、美食街、办公等，目前已开始运营。商圈情况商圈情况专供十五大街商业项目专供十五大街商业项目??新新CBDCBD商圈：商圈：万达万达3939克拉克拉中海山东路项目中海山东路项目卓越项目卓越项目丽达百货丽达百货商圈情况商圈情况专供十五大街商业项目专供十五大街商业项目商圈情况商圈情况专供十五大街商业项目专供十五大街商业项目?西部商圈：–第一百盛、东方贸易大厦、国货商厦?老城区商圈：–利群商厦、万达广场、沃尔玛、利群三百惠?中心商圈：–巴黎春天、家乐福、麦凯乐、阳光百货、佳世客、海信广场?北部商圈：–维客崂百、北方国货?东部商圈：–金岭尚街、丽达购物中心、永新国际、大拇指广场?新CBD商圈：–万达39克拉、中海山东路项目、卓越项目（网上数据来源）（网上数据来源）人群构成西部1030本地居住群体与外埠旅游群体为主要群体，火车站旅客是客源的重要组成部分老城区3070城区中低端消费的聚集地，客源以市南、市北四方三地的居民和外来务工人员为主中心2550青岛市高端消费客群以及工作在周边的白领阶层北部50120本地居民、居住在区域内的外来务工人员以及郊区（城阳、崂山等地）中端群体是消费主力东部515新商圈，目前处于建设阶段，仅有中部商圈开始纳客，客群主要是附近居民和沙子口一带的居民新CBD24新商圈，由于仅有万达开业，因此人流较少。人员主要以周边工作人群及居民为主。峰值人流量日均人流量商圈青岛商圈人流统计青岛商圈人流统计专供十五大街商业项目专供十五大街商业项目峰值人流量日均人流量青岛市商圈人流量统计020406080100120140西部老城区中心北部东部新CBD青岛商圈人流统计青岛商圈人流统计?北部商圈（李村）和老城区商圈（台东）是目前青岛市客流量最大的商圈。以中端消费群体为主是两个商圈的核心特征。?两个商圈核心区域是目前岛城租金最高的区域之一，部分地区租金甚至超越了中心商圈的核心区域。由于受到消费人群层次限制，因此换手率高也成为这两个区域在经营商铺的突出特点。专供十五大街商业项目专供十五大街商业项目市场情况调研景观建议自我情况审视项目总体定位项目业态规划城市商业发展所处环境分析目录目录专供十五大街商业项目专供十五大街商业项目宏观市场分析目录目录专供十五大街商业项目专供十五大街商业项目青岛位于山东半岛南端、黄海之滨，东、南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。1994年2月，被列为全国15个副省级城市之一。面积10903平方公里，人口838.67万（2010年）。辖7区5市。2008年末全市户籍总人口为761.56万人，其中市区1159平方公里，人口276.25万人；五市（县级）485.3万人。????——青岛概况宏观市场综述专供十五大街商业项目专供十五大街商业项目……北方滨海旅游名城08奥运伙伴城市环渤海经济圈核心城市全国综合实力十强城市联合国和国家人居环境范例奖——青岛概况宏观市场综述专供十五大街商业项目专供十五大街商业项目2010上半年GDP(人民币亿元)3206.63786.54436.24890.32586.7GDP年增长率16.3%16%13.2%12.2%13.9%全社会固定资产投资额(人民币亿元)1485.71635.420192458.91372.1房地产开发投资(人民币亿元)268.4322.4373.1459.5259.3社会消费品零售总额(人民币亿元)1006.671199.181464.81743.99896.5城市居民人均可支配收入(人民币元)15328.1417856204642236812313城市居民人均消费性支出（人民币元）11944.7913376149991608084142009年2008年2007年2006年————宏观市场综述宏观市场综述宏观经济数据指标市场现状分析：市场现状分析：?经济发展速度排在全国前十五位，经济走势十分强劲。?人均可支配收入进一步增加，住房购买力相应得到提高。?经济高速发展的同时，人口素质、消费习惯的改变也刺激着更多人群对高档住宅的消费需求。专供十五大街商业项目专供十五大街商业项目9.3%8.3%22.4%29.7%18.2%17.8%22.2%-2.3%13.2%房价增长率单