研究路径开发目标核心问题界定项目定位运营思路研究路径开发目标开发目标开发目标排序：规避风险＞快速回现＞利润最大化＞通过项目带动公司品牌客户设想：原则上所有物业采取销售模式，尽可能变现。客户设想：为达到开发目标，本项目该如何规划？研究路径核心问题界定项目核心问题界定核心问题：1、什么样的商业形态适合本项目？2、怎么样去实现快速回现？3、什么样的优先条件去招商？运营体系怎么保障？核心问题：如何实现低风险、快速销售的综合规划？技术焦点：项目定位、物业组合、体量、招商、运营问题结构化战略层面问题－风险战略层面问题－风险战略层面问题－风险战略层面问题－风险战略层面问题－风险战略层面问题－风险战略层面问题－风险战略层面问题－风险?如何使得项目获得高价值支撑，以正确的战略定位，规避项目开发风险。如何使得项目获得高价值支撑，以正确的战略定位，规避项目开发风险。如何使得项目获得高价值支撑，以正确的战略定位，规避项目开发风险。如何使得项目获得高价值支撑，以正确的战略定位，规避项目开发风险。?如何使得项目获得高价值支撑，以正确的战略定位，规避项目开发风险。如何使得项目获得高价值支撑，以正确的战略定位，规避项目开发风险。如何使得项目获得高价值支撑，以正确的战略定位，规避项目开发风险。如何使得项目获得高价值支撑，以正确的战略定位，规避项目开发风险。战术层面问题－产品和价格战术层面问题－产品和价格战术层面问题－产品和价格战术层面问题－产品和价格战术层面问题－产品和价格战术层面问题－产品和价格战术层面问题－产品和价格战术层面问题－产品和价格?如何打造项目产品，实现项目的高价格如何打造项目产品，实现项目的高价格如何打造项目产品，实现项目的高价格如何打造项目产品，实现项目的高价格?如何打造项目产品，实现项目的高价格如何打造项目产品，实现项目的高价格如何打造项目产品，实现项目的高价格如何打造项目产品，实现项目的高价格技术层面问题技术层面问题技术层面问题技术层面问题技术层面问题技术层面问题技术层面问题技术层面问题?产品类型及比例产品类型及比例产品类型及比例产品类型及比例?产品类型及比例产品类型及比例产品类型及比例产品类型及比例?启动区启动区启动区启动区?启动区启动区启动区启动区?商业业态及比例商业业态及比例商业业态及比例商业业态及比例?商业业态及比例商业业态及比例商业业态及比例商业业态及比例研究路径项目定位城市城市城市城市————————淮安城市发展概况/空间结构城市发展框架拉开由哑铃状格局向三城联动发展目前淮安城市发展较为成熟的主城区与楚州古城分别距于西北、东南方位，新兴发展区域为连接两城的开发区，整体城市空间格局由哑铃状向三城联动发展。东扩南连三城融合五区联动东扩南连：指主城区向东拓展，向南连接楚州城区三城融合：主城（清河、清浦、淮阴城区）、古城（楚州城区）、新城（开发区）三城相互融合，形成同城概念，合三为一。五区联动：清河、清浦、楚州、淮阴、开发区五区联动发展，形成合力。把淮安建成辐射2000万人口的苏北腹地中心城市和江苏第四商圈。东扩主城新城南连古城（资料来源：淮安市规划局）清河新区规划清河新区规划清河新区规划清河新区规划发展及规模：2004年3月，清河新区由市委、市政府通过区划调整成立。新区位于淮安市主城区东部。新区区位优势明显，紧临京沪高速、宁连一级公路，距市区仅3公里。发展理念：清河新区以国外新城建设中“精明增长”模式和“新城市主义”理念为导向，确立了“新城、新园、新产业”的发展定位，形成以高新技术产业为龙头的高端产业密集区。关键句：新区发展定位：新城、新园、新产业关键句：新区发展定位：新城、新园、新产业关键句：新区发展定位：新城、新园、新产业关键句：新区发展定位：新城、新园、新产业清河新区发展清河新区发展清河新区发展清河新区发展引进产业：古淮河文化生态景区：白鹭湖生态公园、古淮河生态公园、青龙湖国际健身会所、长荣大剧院、中国淮扬菜文化博物馆、清河文化馆。重点项目：红星美凯龙、丰球白鹭湖新城、旺旺食品、利安科技、淮通物流、安洁医疗、九州通医药等关键句：房地产业、生态景区、企业工程成为新区发展的三大重心关键句：房地产业、生态景区、企业工程成为新区发展的三大重心关键句：房地产业、生态景区、企业工程成为新区发展的三大重心关键句：房地产业、生态景区、企业工程成为新区发展的三大重心?项目性质立项及项目规划产品项目性质：商业项目立项：酒店+混合商业+公寓式酒店项目优劣势分析优势优势优势优势StStStStrerererennnnggggtttthhhh劣势劣势劣势劣势WeWeWeWeaaaakkkk?项目规划及产品规划淮安独?高地价，低容积率带来较大成本SWOT一无二压力?景观资源较好，临河，市政?处于新区，市政配套不足，给人绿化全部到位心理距离有点远?交通状况好?周边市政都是以展览文化为主，?低容积率，意味着绿化景观区内目前商业人气不足面积较大机会机会机会机会OOOOppppppppoooortrtrtrtuuuunnnniiiittttyyyy发挥优势，抢占机会发挥优势，抢占机会发挥优势，抢占机会发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势利用机会，克服劣势利用机会，克服劣势利用机会，克服劣势土地资源稀缺，充分利用新区城市定?借势清河新区地产发展大?突破区域内竞争，始终立足淮位发展项目势，安城市稀缺，土地稀缺，需求利用独特的项目特征拉高项目形象，?强调稀缺性，凸现项目价旺盛的大环境政企联手，创建新区标杆值，弱化与项目立项的价值?塑造高品质园林的同时，最大差异限度发挥河景和园景优势威胁威胁威胁威胁ThThThThrererereaaaatttteeeennnn?发挥优势，转化威胁发挥优势，转化威胁发挥优势，转化威胁发挥优势，转化威胁?减小劣势，避免威胁减小劣势，避免威胁减小劣势，避免威胁减小劣势，避免威胁?淮安目前别墅及商业项目市场呈现?稀缺产品消除价格抗性?内外部景观的打造和利用及高供应量太大，价格趋于平稳态势，?别墅产品拔高形象和价值档商业的招商运营，支撑本项竞争激烈?低容积率可最大限度打造利目稀有资源高价楼盘的市场优?本项目商业与淮安市场上的传统商用园林资源，给项目带来高势；业没有类比性价值13项目核心价值提炼一个核心····两大投资点····八大支撑优质经营管理公司高价值产权式酒店物业长期升值的五星级酒店返租收益180180180180亩前景大盘独一无二的产品七星岛优于传统的别墅会所生活传统高档中式休闲旅游度假圣地优质的休闲度假生活品质原生态自然风光环抱优秀户型设计与装修项目定位立项：酒店+混合商业+公寓式酒店餐饮、娱乐餐饮、娱乐餐饮、娱乐餐饮、娱乐休闲、购物休闲、购物休闲、购物休闲、购物会所、客房会所、客房会所、客房会所、客房美容养生美容养生美容养生美容养生酒店酒店酒店酒店商务会议商务会议商务会议商务会议水上运动水上运动水上运动水上运动商业商商商商业业业业公寓式酒店公寓式酒店公寓式酒店公寓式酒店私人高级商私人高级商私人高级商私人高级商别墅务会所务会所务会所务会所商业研究研究商业前，先了解淮安目前市场的别墅级商业形态及体量、运营模式别墅市场1-3类别墅市场研究/分布格局在售项目风荷丽景尾盘项目长岛美墅馆售罄项目益兴名人湾丰球白鹭湖东湖望景苑东湖怡景苑河畔花城香榭丽花苑红豆美墅英伦玫瑰园4-3类别墅市场研究/供销状况淮安类别墅产品多出现于综合型大盘中，当前真正的纯别墅项目仅3个。自2007年至今淮安类别墅上市量约35万㎡，去化量约28万㎡，平均年去化量在9万㎡左右，以叠加别墅、联排别墅产品为主；目前联排别墅是市场在售的主流产品，市场接受度较好，去化较快，而高端的双拼别墅销售则相对滞缓。淮安市区类别墅产品供销结构淮安市区类别墅产品供销结构淮安市区类别墅产品供销结构淮安市区类别墅产品供销结构总供应套数销售套数去化率单位：套70095%602610100%60080%76%80%50043040860%40045748855%30040%2001005520%10000%花园洋房叠加联排双拼?类别墅中花园洋房、叠加、联排产品在数量上处于供销两旺状态。但就市场现状而言，叠加别墅产品大多在早期综合项目内，产品品质不高，价格较低，市场去化情况良好。但随着市场其他别墅物业的上市，叠加产品销售受阻，尤其3-4层房源，市场接受度较低；?目前类别墅主流产品为联排别墅，市场接受度较高，这与淮安别墅客群的居住习惯相关。而属于高端物业的双拼别墅，因总价较高、客群面较窄等因素，在供应量及成交量上均较低。4-3类别墅市场研究/供应结构淮安别墅产品户型面积结构供销情况淮安别墅产品户型面积结构供销情况淮安别墅产品户型面积结构供销情况淮安别墅产品户型面积结构供销情况?叠加主力面积为150-200㎡；联排主力面积为200-250㎡，市场销售良500120%387100%好，去化率为92%；双拼主力面积为40096%94%94%30084%80%30070%250-300㎡，但去化速度较慢，约19053%60%20053%48%11040%53%左右，而300㎡以上的双拼供应881008431%1003520%量有限，但去化情况良好。21600%?花园洋房产品大多集中在早期项目单位：套150㎡以下150-200㎡200-250㎡250-300㎡300㎡以上中，目前淮安市场上基本无在售的花园洋房。后期尚有供应的主要以叠加供应量联排供应量双拼供应量叠加去化率联排去化率双拼去化率蓝庭印象为主，体量较小。通过近两年已售或在售尾房的花园洋房产淮安花园洋房产品结构供销情况淮安花园洋房产品结构供销情况淮安花园洋房产品结构供销情况淮安花园