长房·时代城项目商业及业态规划定位报告中原地产代理（湖南）公司Centaline事业二Consultants部2010.1二级市场策划品控中心EscalateTimes(升级时代)篇章一：区域商圈分析——区域商圈思考区域商圈分析、区域消费力分析、项目周边商业形态分析篇章二：项目商业物业分析——项目潜质分析整体项目商业特质、各类型商业物业特质篇章三：商业专题研究分析——针对项目商业物业发展方向借鉴案例集中式商业分析、集中式商业周边街铺分析、专业市场分析篇章四：项目商业定位及业态布局项目商业整体定位、项目商业业态布局篇章五：项目商业总体营销思路篇章六：项目售楼部外立面色彩建议CentalineCodeofthisreport|24项目商业定位及业态布局4.14.2项目商业整体定位项目商业业态布局CentalineCodeofthisreport|31区域商圈分析1.11.21.3区域商圈分析区域消费力分析项目周边商业形态分析CentalineCodeofthisreport|4长沙市商业现状及格局区域商业格局专题研究溁湾镇商圈分析河西商业现状及格局项目所在片区商业格局CentalineCodeofthisreport|5长沙市商业的现状特点（一）1、商业体系发展完善中已具备购物中心、百货、大型综合性超市、专业市场、社区型便利店及各类专卖店等各种业态，大型SHOPPINGMALL等正在酝酿中。2、传统百货让位，购物中心成为主角友阿属下老百货竞争力下降，购物中心成为竞争热点。3、国内外零售巨头大举进入，竞争激烈沃尔玛、岁宝、天虹、家乐福、人人乐、易初莲花、美美百货、铜锣湾等国内外零售巨头争相布点或扩大规模，仅06-08年间进入超过10家。CentalineCodeofthisreport|6长沙市商业的现状特点（二）4.商业过于集中在五一商圈，本土的春天百货、日资背景的平和堂、北京王府井、新大新、东方百联、百盛等大卖场，彼此相隔不过数百米，同质经营、利润锐减。5.传统百货业经营结构及定位较雷同缺乏个性化和特色，难以与国内外零售巨头匹敌。6.各业态发展不平衡超市、家电专业卖场发展频密（06-08年家电专卖扩增10余家），但社区型商业的发展却未尽人意。总体来看，长沙商业结构布局欠合理，经营缺乏差异性，这为新兴区域商业发展造就了较广阔空间。CentalineCodeofthisreport|7长沙市商圈格局：“1+2+10”商圈分布形式?“1”：市级商业中心——五一商圈捞霞商圈?“2”：市级商业副中心——星沙商业副五一商圈伍家岭商圈中心和溁湾镇商业副中心观沙岭商圈火车站商圈?“10”：区域级商业中心——1.火车站商圈溁湾镇商圈2.东塘商圈星沙商圈3.伍家岭商圈4.红星商业中心5.望城坡商业中心本案6.捞霞商业中心7.马坡岭商业中心望城坡商圈马坡岭商圈8.黎托商业中心黎托商圈9.观沙岭商业中心东塘商圈10.大托商业中心红星商圈大托商圈CentalineCodeofthisreport|8长沙市商圈格局简析?五一商圈仍是长沙商业的中心，是湖南省的商业核心。但随着长沙市2号地铁线路的开工建设，五一商圈交通将受到较大影响，商圈龙头地位将受到东塘等商圈的严峻挑战，影响深达2~3年之久。?溁湾镇和星沙商圈在各自区域内占据绝对核心统治地位，区域影响力大。?在可预见的1~3年之内，东塘商圈在规模和发展速度上会优于其他商业副中心，未来地位有望抬升。?其余几大商业副中心辐射范围限于自身周边区域，对其他区域的消费人群吸引较少。?超市、专业（电器）成为各商业必备业态，其对商圈的人气的聚集有较大的促进。CentalineCodeofthisreport|9河西商业格局：“125”商圈布局。本项目具备引领区域形成商圈的体量。?按照长沙市2005~2020年岳麓区商业布局规划，本案所在区域周边分布如下几大商圈：本案7万㎡2万㎡?一个市级商业副中心：溁湾镇商圈观沙岭?商圈二个区域级商业中心：望城坡商圈、观沙岭商圈?五个社区级商业中心：东方大型超市、涉外大型超市、新世纪商业广场、英才园望城坡商圈社区超市以及谷山社区超市5万㎡?3万㎡由于溁湾镇商圈作为河西最早商圈，辐溁湾镇射力宽广，造成区域较大部分人群向该商圈商圈消费的习惯。CentalineCodeofthisreport|10河西商业现状：溁湾镇领衔河西商业发展，其余商圈辐射力有限。引导性商业中心。其主要功能服务重点发展商务、会展、商贸餐饮和于以岳麓山风景名城区旅游、休憩高档房产等行业，建设商务楼宇，?片区商业业态及分布受望城坡区域为主题的商业活动，辐射范围包括发展“总部经济”，构建岳麓新城宁乡县和望城县广大区域。商业中楼宇经济核心发展区。建设好远大商圈影响较大，周边布局社区型补充心所有设施不仅应方便、满足居民、城市文化购物广场、府东商业大厦、型商业点较多；旅客的生活购物需求，同时应与自新区治商务酒店等项目。然景观、文物建筑协调，有利于环观沙岭境保护和可持续发展。商圈?对于区域商圈，政府将积极引进大型超市、百货商场、专业商场；?本案在区域商圈成型的前提下，政府鼓望城坡励发展社区商业，鼓励设置专业店、商圈专卖店、超市、便利店、餐饮网点、文化娱乐设施；限制设置大型购物中溁湾镇心、仓储商场、专业市场、菜市场、构建现代商贸、商务街区；发展连锁超市，控商圈集贸市场。制新增大型百货网点，建设不同品牌的商业服务设施；开发新型商贸服务项目和旅游服务项目；在长远规划中，应统筹考虑与桔子洲生态公园的协调，对批发市场着重进行规模化和规范化的管理。CentalineCodeofthisreport|11项目所在区域商业现状及机遇：区域商圈影响力小，社区型商业暂未发展成熟。?唯一的望城坡商圈影响力仅限于汽车西站谷山大附近1-1.5公里范围之内，辐射影响薄弱。型超市?目前在二大区域商圈周边的5个社区商业英才园大中心分布比较零散。型超市本案?5个社区商业大部分是在传统、旧的居住小区基础上培育而成，如英才园以及谷山、东方超市。自发形成为主。望城坡?涉外和新世纪商业广场则是由于大型教育商圈机构的搬迁以及商业项目的新建形成新的商业中心。?5个社区级别商业中心布局不一、质量参东方大新世纪商差不齐。一般地，新规划或者新旧新城的商涉外大业广场型超市型超市业中心影响力相对较大。如涉外和新世纪商业广场。CentalineCodeofthisreport|12项目所在区域商业规划及发展：方便生活的规划原则，适用业态宽广?规划期内，要面向社区居民，改造、提升传统小型商业网点，引入便利店、小型超市等新型业态，增强社会服务功能；建设单位可参照本规划建议的人口与商业网点配套对应关系组织实施，形成集购物、餐饮、社区服务、休闲、娱乐等功能集成的新型社区商业网络。?社区商业中心每3－5万人设置一个。对已建成但缺乏商业网点设施的社区，鼓励其发展社区型购物中心、超市、便利店、专业店、餐饮、生活服务业等网点，根据人口密集程度适度发展大型综合超市、休闲娱乐网点、专卖店。CentalineCodeofthisreport|13商业格局专题研究小结：区域生活服务型商业有待完善。1、从岳麓区来看，溁湾镇商圈占据统治影响地位，但空间限制发展，地位或将受到挑战。2、片区商圈分布零散，影响力有限，缺乏中高端大型综合性购物场所，造成大量优质消费力外流向溁湾镇甚至河东五一等商圈。3、片区社区商业发展缺乏统一规划，自发形成性质较大。在大河西政策的规划指引下，片区存在培育具备片区新型影响力社区商业的环境。4、在业态发展范畴上，大型综合超市、休闲娱乐网点、专卖店、餐饮等生活服务业态符合政府统一规划及当地片区消费需求。5、本案商业体量巨大，足以与溁湾镇商圈媲美，具备打造大河西先导区新兴商业中心的规模。CentalineCodeofthisreport|141区域商圈分析1.11.21.3区域商圈分析区域消费力分析项目周边商业形态分析CentalineCodeofthisreport|15人口环境：项目地处麓谷、宁乡与市区连接的枢纽地段，辐射人群达30万以上，且数量和消费能力处理稳步增长态势。?2008年岳麓区年末户籍总人口622731人。全年人口出生率9.4‰；死亡率2.2‰；自然增长率7.2‰。本案?城乡居民收入稳定增长，生活水平不断提高。全区城市居民人均可支配收入达17959.49元，同比增长11.9%。?在岳麓区的近期规划中，城市将主要集中建设先导区的高新麓谷中心和一些成熟社区的改建，而本项目则位于先导区核心要塞，是河西传统服务业区向高新麓谷区和现代服务业的中间地带，新老商业片区的企业和众多小区将为本案带来强大的消费群体。保守估计望城坡商业辐射人群约有30万流动和以上数据均来源于岳麓区统计局常住人口。CentalineCodeofthisreport|16去大型购物中心或超市周频次大型购物中心单次消费金额消费者购买力及购物频次特征：中产阶级占消费主流，居民消费意识较强30.00%37.50%26.74%26.74%40.00%23.86%30.00%25.00%18.18%13.64%20.00%?5.68%20.93%比例10.00%1/3强的被访客户消费在100元以下。1.14%20.00%0.00%?占比61.36%主力消费群体每次消费额度在15.00%11.63%比例1000元以下，中产阶级占消费群体主流。10.47%100元以下100~200元200~500元500~1000元2000元以上10.00%1000~2000元3.49%5.00%?每周购物大型商场次数上，没有固定购物0.00%规