纯水岸踩盘分享报告CentalineConsultants片区位臵项目概况产品概况营销分析建筑细节园林细节园林分析人文社区踩盘小节纯水岸7期局部放大分析户型分析户型分析全拼户型分析踩盘小节踩盘总结Codeofthisreport|21项目概况2局部放大分析3踩盘总结Part1.1片区信息Codeofthisreport|41华侨城占地面积广，地理位臵优越，是中国知名的片区位臵文化旅游区和生态居住区①②③④⑤①大学城②华侨城③香蜜湖④深大、科技园⑤福田CBD华侨城位于南山区深圳湾畔，是深圳福田中心区和南山两大发展重心之间相对独立的城市组团。面积近5平方公里，是一个集文化、旅游、商务、娱乐、购物为一体,规模宏大的文化旅游区和生态居住区。Codeofthisreport|52华侨城的品牌价值主要体现在：生态、旅游、人文片区特色三个方面生态—绿色城旅游—生活城、游乐城OCT生态广场先建花园，后建城市，充分保留锦绣中华燕晗山郊野公园民俗文化村多家高尔夫原有的地形地貌、绿化等自然资世界之窗喷泉走廊雕塑走廊源，主要包括山丘坡地、海岸环欢乐谷境、山塘小溪和荔枝树林等，为欢乐海岸文化是环境的点晴之笔，旅游和居住创建了极其有利的环是蕴藏于环境之中的特境。充满活力的动态旅游业带动了整个色和丰富性格的内涵。片区的人流量，提升了华侨城品牌国家一流的美术馆、艺人文—教育城、文化城术中心与从幼儿园、小何香凝美术馆的全国知名度；吸引了来自世界各学、中学、大学的全过OCT当代艺术中心地的各阶层游客，使得中西文化在程教育园地构筑成了华华·美术馆此交汇融合，从而提升了片区的文中央教科所附属学校侨城高品质的人文环境。化氛围，使其独具特色。华侨城中小学、幼儿园Codeofthisreport|6踩盘小结：华侨城是以建设生态、发展旅游、渲染文化来打造一个高品位的品牌价值，为住宅区的建设做好了前期的铺垫1先规划、后建设奠定华侨城成功开发方式先建花园后建城市先旅游开发后商品住宅开发的基石2建设多个特色鲜明的主题公园打造高品质的华产品打造单体建筑重特色，公共环境重整体所有建筑随形就势，回归自然侨城硬件3国家级的美术馆、艺术中心的打造（静）文化打造斥巨资对喷泉走廊和雕塑走廊的打造（动）营造高品位的华名校的引进与从幼儿园到大学的全过程教育侨城软件4华侨城品牌在全国范围内有了非常大的影响力取得效果以不经济的手段取得经济上的成功旅游与地产完美地结合在了一起实现品牌价值，做好前期铺垫Codeofthisreport|7Part1.2波托菲诺七期·产品概况Codeofthisreport|81纯水岸第七期外立面的设计是现代与欧式风格相基本指标结合，1：2.4的车位配比符合豪宅需求2＃楼华侨城·纯水岸七期指标＃楼3复式复式物业类型两栋高层复式一栋公寓28F31＃楼28F4公寓占地面积21476.47平方米3028F/12F总建筑面积95517平方米平4总户数2820米平容积率3.05米绿化率36.8%车位数670车位配比1：2.4装修标准精装深圳华侨城物业管理有物管公司限公司物业费3元/平方米·月Codeofthisreport|92（1/2）纯水岸七期填补了纯水岸高层的空缺，有利项目分析于提高容积率，但地处社区西北角受文化影响不强纯水岸1到6期，以多层、小高层、TownHouse、别墅为主，缺少高第七期层，纯水岸七期正好弥补了这个空缺，使得纯水岸的物业类型更加丰富；由于1到6期整体容积率较低，不满足片区容积率要求，纯水岸七期高层正好能有效地拉高容积率以达到规划要求；第七期由两栋高层和一栋公寓组成，地处社区西北角，虽能共享波托菲诺的配套资源，但是受整个波托菲诺的人文气息影响不强烈。Codeofthisreport|102（2/2）纯水岸七期采用现代与欧式风格相结合的形项目分析式，外立面选用用大量石材，产品细节也非常细腻外立面：全新外立面设计，现代与欧式风井盖格的结合,整体风格相比1-6期有所改变。用材用料：首次大量采用石材、高级铝合金做外墙材料，提升产品品质。产品消防箱LOW-E玻璃：首次采用双层中空玻璃，隔绝特点噪音影响（北向）。插座墙体：外墙采用铝合金分割墙面，增强质感。栅栏：栅栏是采用仿木色的高级铝合金，防锈美观。卫生间Codeofthisreport|113纯水岸7期东面是燕晗山，南面是燕栖湖及意大利风项目四至情小镇，西边是纯水岸4、6期，北面是高尔夫球场纯水岸4、6期香山里纯水岸7期西西北南东四至景观单调，较低楼层只能看到七期内的园林景观。七期建筑为现代简约风格七期内园林属中西结合风格，没有很好地延续纯水岸浓郁的意大利风格。燕栖湖天鹅堡Codeofthisreport|124（1/2）外部配套：共享华侨城完善的外部配套，包相关配套含旅游、商业、教育、人文等公共设施●旅游：中国民俗村、锦绣中华、世界之窗●教育：华侨城第一幼儿园、华侨城中、小学燕晗山郊野公园、欢乐海岸、欢乐谷中央教科所附属学校、暨南大学旅游学院●酒店：华侨城洲际大酒店、威尼斯酒店等●服务：汉唐大厦、华侨城医院等华侨城片区海景奥思廷酒店、城市客栈北京同仁堂●购物：铜锣湾广场、沃尔玛广场等●人文：何香凝美术馆、OCT当代艺术中心意大利情调商业街、百佳、宜家家具LOFT创意文化园、华夏艺术中心、雕塑公园Codeofthisreport|134（2/2）内部配套：含盖休闲、娱乐、健身、餐饮于相关配套一身，高档的商业配套提升了社区形象意大利风格小镇美容保健波托菲诺会所高尔夫球场自行车道游泳池丹桂轩Codeofthisreport|14产品小结：纯水岸第七期产品打造上采用大量石材等高级材料，四周景观优越，而内外部配套也极为完善第七期在建筑上采用现代简约风格与欧式风格相结合，是当前主流的建筑风格，简约实用。但与建前6期的波托菲诺建筑风格有明显脱节，显得格格不入；筑华侨城和波托菲诺的小第七期在用材上更加注重实用性，LOW-E玻璃等高科技材料被大量使用，增加了建筑本身的价值双重品牌效应配合高结；端建材的使用，共同高层的出现拉升了整个区域的容积率，平衡了别打造了纯水岸第七期墅与园林的低容积率，迎合了政府的整体规划；高档人文社区的形象，配华侨城特定的开发模式决定了纯水岸第七期是一并实现了其价值的跨套个建在花园内的楼盘；越。小共享整个华侨城的外部公共配套，和整个纯水岸结的内部配套及园林景观；Codeofthisreport|15Part1.3营销分析?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|161纯水岸7期目标客户：公司、企业高层管理者及私营目标客户公司或私营企业拥有者、成功的商人。高视点景观纯水岸会所小区配套奢华装饰华侨城的六大价华侨城地产品侨城区值决定了目标客户牌价值区位价的圈层：值目标客户：公司、旅游+地企业高层管理者及优越的产模式私营公司或私营企园林景业拥有者、成功的观商人。高档社区的定敏感点：物业形象、奢华的配套服务、社会地位配套位等附加价值；湖边塔楼Codeofthisreport|172经与附近地铺经理及到访客户的深访，发现纯水岸客户变化7期的目标客户和实际客户有一定差距侨城区已经非常成熟导致道路交通虽然在修但拓展空间有限，每到节假日交多是一家人一起看房，通非常拥挤，是高端客户一般都有老人孩子；难以忍受的；一般为二次臵业以上的纯水岸和天鹅堡的客户成企业、公司中高层；分变的复杂，不再是单纯较为在意自身社会地位的高端客户，特别是二手的提高，喜欢完善的社房市场上以中高档客户居区配套和优美的环境；多；客户支付能力中上等，在购前海等片区高档社区的建发生变化买时价格可能成为是否立使一部分高端客户迁离决定购买的主要因素；地铺经理深访客户深访Codeofthisreport|183纯水岸7期实际客户：二次臵业以上的企业、公司中实际客户高层，追求社会地位和生活质量的提高详细内容：处于社会中高层，多由企业、公司中高层组成；客户背景生活较富裕，购买能力较高；一般为家庭购买，多有老人孩子；多为二次臵业以上，被访问大部分都住在福田中心区。社会地位的提高；价格；敏感点分析华侨城地产品牌；小区景观环境；社区配套，特别是与孩子成长和老人生活相关配套。原纯水岸目标客户是社会高端客户，事业成功，对生活品质要求高，追求与大众的差异及距离的公司高层或成功商人；客户对比分析实际客户是社会中高层，追求社会地位的提高，希望通过成为华侨城客户而提高社会地位和自我认可，支付能力中上等，价格是其决策的重要因素。Codeofthisreport|194华侨城品牌效应+波托菲诺〃纯水岸品牌效应营销活动创造出纯水岸7期不凡生活格调和销售量华侨城品牌效应和品牌效应的传承前六期营销推广波托菲诺·纯水岸品牌效应和纯水岸7期的销售媒体广告：华侨城25年的品牌价值沉淀；波托菲诺〃纯水岸7期只在开盘前1、报纸：深圳特区报、深圳商报等；波托菲诺〃纯水岸9年的品牌效应进行了半个月的电视媒体宣传，2、电视广告：《翡翠台》、《本港和深入人心的高端物业定位；没有再进行任何宣传活动；台》、《凤凰卫视》等；演绎了波托菲诺〃纯水岸意大利纯水岸传承了波托菲诺的品牌效3、杂志：高尔夫会刊、时尚杂志等；文化、展示了波托菲诺意式生活；应，并依靠前几期成功的营销和4、户外：机场广告牌、地铁广告牌、与项目紧密结合的营销全面展示高档社区的定位促进销售。华侨城招示布等。意大利风情，为营造波托菲诺生开盘销售火热，1、2栋全复式早营销活动：活格调推波助澜；已售罄，3栋现在只余十几套在售；三高