）——定位方案（修改宝山“闻道园”项目MarketReport2011/03/31本报告在月日汇报、讨论的基础上，调整撰拟本次方案。旨在确立“闻道园”项目的立意方向和定位高度，并通过项目土地属性、开发模式，以及案例参考等分析、论证。从而解决项目在前期的总体定位、整体规划、开发测算等核心问题。作为项目下阶段融资工作的谈判参照资料，以及项目后续规划设计开展、实际开发等基础依据。写在前面写在前面写在前面写在前面：：：：319?核心目标核心目标核心目标核心目标?区域市场区域市场区域市场区域市场?项目分析项目分析项目分析项目分析?案例研究案例研究案例研究案例研究?项目定位项目定位项目定位项目定位?开发测算开发测算开发测算开发测算?产品规划产品规划产品规划产品规划?项目综合分项目综合分项目综合分项目综合分析析析析?立意立意立意立意////定位的定位的定位的定位的高度高度高度高度?项目总体定位项目总体定位项目总体定位项目总体定位?属性属性属性属性////模式研模式研模式研模式研究究究究?参考案例研参考案例研参考案例研参考案例研究究究究?总体开发测算总体开发测算总体开发测算总体开发测算?项目总体规划项目总体规划项目总体规划项目总体规划——逻辑思路：项目综合分析PART1《《《《宝山宝山宝山宝山————““““闻道园闻道园闻道园闻道园””””项目定位报告项目定位报告项目定位报告项目定位报告》》》》——地理区位1111、、、、项目名称项目名称项目名称项目名称：：：：——“闻道园”2222、、、、项目区位项目区位项目区位项目区位：：：：中国上海宝山。3333、、、、功能规划功能规划功能规划功能规划：：：：接待、会所、展销、酒店、展示、农园、湿地4444、、、、规划用地规划用地规划用地规划用地：：：：约90.16公顷5555、、、、土地年限土地年限土地年限土地年限：：：：50年6666、、、、道路四至道路四至道路四至道路四至：：：：东面为潘泾路，西面为集贤路，南面为石太路，北面为规划道路。地理区位项目综合分析

《《《《宝山宝山宝山宝山————““““闻道园闻道园闻道园闻道园””””项目定位报告项目定位报告项目定位报告项目定位报告》》》》）1111、、、、项目现状项目现状项目现状项目现状近期近期近期近期————————以基地现有资源（奇石、古建筑、植被、水系）为依托，以农园、湿地和林地塑造的生态景观为主题，建立一个生态景观与传统人文景观相结合的服务配套园，以完善工业园区的配套服务功能。中期中期中期中期————————面向上海市高端精英阶层，引入文化体验，营造怡人的大山水环境，结合高端会议、国际论坛等项目开发，创造都市近郊精品休闲胜地及高品质休闲场所。远期远期远期远期————————引入公共活动，开发生态田园游览、体验等相关项目，将市场扩展至长江三角地区，营建特色的城市生态山水田园度假区。2222、、、、开发周期开发周期开发周期开发周期：：：：二期3333、、、、用地计划用地计划用地计划用地计划：：：：（1）近期：一期的DK—01地块（约97亩）（2）中期：一期的DK—02地块（约800亩）（3）远期：一期南、北面的两个地块一期的中的园林景观岛一期的地块（亩DK-02DK-0197远期地块远期地块远期地块远期地块一期中的地块一期中的地块DK-02DK-02——开发现状项目综合分析
《《《《宝山宝山宝山宝山————““““闻道园闻道园闻道园闻道园””””项目定位报告项目定位报告项目定位报告项目定位报告》》》》——内部资源1111、、、、中式古建中式古建中式古建中式古建：：：：项目收藏众多徽派古建筑，并已经部分成型开放。建筑风格上，还璞归真，中式建筑风格表现纯粹，具备非常强地建筑产品上的附加值。优点优点优点优点：：：：1、原生老建筑，全比例移植；2、徽派建筑风格，统一鲜明，品质高；3、建筑形态丰富；项目的古建筑应是项目项目产品品质的核心价值项目综合分析
精品酒店精品酒店精品酒店精品酒店《《《《宝山宝山宝山宝山————““““闻道园闻道园闻道园闻道园””””项目定位报告项目定位报告项目定位报告项目定位报告》》》》状元楼状元楼状元楼状元楼餐厅餐厅餐厅餐厅楠木馆楠木馆楠木馆楠木馆主餐厅主餐厅主餐厅主餐厅——内部资源古牌坊古牌坊古牌坊古牌坊项目综合分析
《《《《宝山宝山宝山宝山————““““闻道园闻道园闻道园闻道园””””项目定位报告项目定位报告项目定位报告项目定位报告》》》》——内部资源“主餐厅”“豪华餐厅”项目综合分析
《《《《宝山宝山宝山宝山————““““闻道园闻道园闻道园闻道园””””项目定位报告项目定位报告项目定位报告项目定位报告》》》》——内部资源环湖的“楠木馆”“精品酒店”项目综合分析
《《《《宝山宝山宝山宝山————““““闻道园闻道园闻道园闻道园””””项目定位报告项目定位报告项目定位报告项目定位报告》》》》“奇石馆”——内部资源2222、、、、人文价值人文价值人文价值人文价值：：：：项目规划主题性奇石馆，收藏众多的古代石碑，石刻等，项目的文化氛围和价值较浓厚。优点优点优点优点：：：：1、独立的奇石馆收藏丰富，价值高；2、收藏部分园林观景类的奇石，后期项目开发利用价值较大；3、众多的古代石碑、石刻，具备较大文化价值。作为提升项目的人文价值的核心要件项目综合分析
《《《《宝山宝山宝山宝山————““““闻道园闻道园闻道园闻道园””””项目定位报告项目定位报告项目定位报告项目定位报告》》》》——内部资源项目综合分析
《《《《宝山宝山宝山宝山————““““闻道园闻道园闻道园闻道园””””项目定位报告项目定位报告项目定位报告项目定位报告》》》》——内部资源3333、、、、自然水系自然水系自然水系自然水系：：：：项目地块内，水系环绕，水系、水量较为丰富，具备一定生态资源。优点优点优点优点：：：：1、项目现存水体较多，水量较为丰富；2、水体特征明，曲线丰富，个别呈环岛环水状。以丰富的水系资源，打造生态景观。项目综合分析
《《《《宝山宝山宝山宝山————““““闻道园闻道园闻道园闻道园””””项目定位报告项目定位报告项目定位报告项目定位报告》》》》——内部资源4444、、、、绿化植被绿化植被绿化植被绿化植被：：：：项目地块内，可开发用地基本移植或新植绿化、植物，以中型乔木和地坪草地植物为主，辅助部分灌木类花卉。优点优点优点优点：：：：1、项目内植被覆盖面大，量多，种类丰富，具有利用价值。丰富的绿化植被，结合地块内水系资源，打造内部的生态园林景观体系。项目综合分析