御江湾推广方案品牌DNA和人一样，建筑也有自己的性格特征。产品只是外在美，精神才是内在的涵养。沿着御江湾的产品脉络溯游而上，由表及里，不断深入，探索其品牌内涵。典藏的不仅仅是房子，更是一种精神，一种生活！【深度挖掘】从御江湾的地段、景观、建筑和服务等方面；深度产品内在精髓；打造源于现实而高于现实的高度生活；一、人文价值——书香文脉一百多年来，历史积淀的深厚文脉在这里：?五角场大学城旁；?复旦大学新址对门；藏人文精髓二、生态价值——天地灵气这里是上海唯一的生态湿地林区；珍稀价值无与伦比。优美的自然环境聚集天地灵气，天然养生养心。?新江湾城生态湿地；?全社区溪涧湿地园林；藏造物精华三、豪宅价值——大手笔巨制真正的豪宅血统，不惜重金恢弘巨制，倾力打造。?精装电梯洋房/170-330平方米/带双泊位车库；?全定制式奢装电梯别墅/220-300平方米/三首层设计/带三泊位车库；藏世人向往四、创新价值——精妙规划三大创新规划，绝妙设计，突破常规，生活更从容。?巨资全地下车行系统，人车分流，园林无噪绝对私隐保障；?每户专梯专道，出入绝对私密。?湖底奢密鸿儒会馆。藏天地精妙五、工艺价值——大美无言五道绝世工艺，精工细作，每一个细节都看见专业。?土作—全区堆坡营造谷地湖林溪涧；?石作—全石材干挂建筑外立面全定制式奢装电梯别墅；?铁作—铁艺通花融大块面花岗岩嵌铜浮雕景墙；?铜作—遍布社区的定制欧洲艺术铜雕；?木作—全冠移植浓荫蔽日的高大乔木；藏万象之美六、服务价值—尊贵生活四位管家，各善其事，亲力亲为，豪宅生活定制。?室内装修全程管家；?室外园艺装修管家；?行政级物业管家；?私家主题活动管家。藏人生逸境一、人文价值——书香文脉——藏人文精髓二、生态价值——天地灵气——藏造物精华三、豪宅价值——大手笔巨制——藏世人向往四、创新价值——精妙规划——藏天地精妙五、工艺价值——大美无言——藏万象之美六、服务价值——尊贵生活——藏人生逸境大美无言，大藏无痕VI及平面表现推广计划阶段一：起·程时间段：一月份至五月份（准备期）推广主题：大美无言大藏无痕推广目的：犹抱琵琶半遮面···?前期道具等准备。?阵地战开始。活动配合：?房展会初现端倪，惊世一现。阶段二：蓄·势时间段：六月份至八月份（积累期）推广主题：家藏江湾推广目的：聚·【新江湾焦点】?营御品之质，大隐之气；?塑新江湾稀缺性；?蓄客；活动配合：?尊崇双重体验——现场售楼处公开，样板房公开；?媒体发布会暨产品推介会；阶段三：藏·动时间段：九月份至十月份（开盘强销期）推广主题：藏·不住推广目的：燃·【项目销售之热力】?项目深入宣传；?客户有效筛选；?为开盘热销增势；?打响项目第一炮；活动配合：?开盘盛典；?房展会配合；阶段四：细·说时间段：十一月份至十二月份（持销暨二期积累期）推广主题：定制之藏推广目的：【具像表述、形象再提升】?促一期余房销售；?二期升级版蓄客；?产品细节深入，形象再提升；活动配合：?奢侈品展·红酒品鉴；营销策略营销策略类别经济指标规划用地总48000㎡地上建筑面积52666.12㎡容积率1.09建筑占地面积11875.55建筑密度24.70%产品类型别墅及多层绿地率42%集中绿地率15%地下建筑面积50713.54㎡营销策略形态房型面积户数配比二房型14652.10%三房型169-20114259.66%多层71.84%五房型297-36420.84%六房型335-365229.24%四房型2222912.18%联排五房型251-2973213.45%28.15%双拼31862.52%合计238100.00%本案最佳的推盘思路，我们仍然坚持是准现房开售售样结楼板构处区工封入建程顶驻成开盘进度23456789101112销售前期准备期积累期开盘强销期持销积累期节点房交会推广重点关于开盘：开盘暂定为2010年9月份，一：必须借助现场售楼处及样板区的公开等实体展现；二：积累客户期需预留2-3个月的时间；三：9、10月份为传统的销售旺季，并可适当借力房展会；推盘总策略?【少量多批次】推出，营造项目销售火爆氛围；?【灵活放量】：保证前期销售房源的多样化；?【高开平走】：别墅先期入市拔高项目档次；2010年销售推量建议??二、第二批(机动)一、第一批?三、第三批?五、第五批?四、第四批?2011年销售推量建议??二、第二批(机动)?一、第一批三、第三批?五、第五批四、第四批??样板区建议：样板房样板区售楼中心临时停车入口营销分期排布期数形态套数可售面积套数比面积比多层1052032844.12%38.60%2010年联排26650010.92%12.34%（第一批、第二批）小计1312682855.04%50.94%多层661518027.73%28.82%2011年联排35875014.71%16.61%（第三批、第四批）双拼619082.52%3.62%小计1072583844.96%49.06%合计23852666100.00%100.00%?一、二期总体配比相对接近；?一期以别墅作为标杆产品树立高端形象及价格平台，趁势促进公寓产品的销售；?二期大平层及别墅产品比重增加，可视为一期的升级版；建议入市价格以第二梯队为目标通过产品的逐步展现，实现价格的提升御江湾二期1000万以上御江湾一期对于本项目的价格评判，主要是分为两个体系：【公寓产品的价格】通过上轮市场篇章的分析，我们知道，与本案同产品面积段及总价范围能产生争得项目主要为加洲水郡及涵碧景苑，我们通过与其之间的权重比较既能得出较为合理的当前静态价格；【别墅产品的价格】本案的别墅产品为区域内的唯一性产品，层次及定位超出区域市场内其它所有高端产品，享有区域市场内的定价权，价格参照以橡树湾的联庭产品为主，仅为目前的静态价格评判,后续阶段仍要注意与其他板块及新推高端项目的平衡。比较项目权重标准加洲涵碧景苑本案公寓产品现状实体呈现备注区位通勤条件0.3109879殷行路贯通周边环境0.3109979外围改善发展规划0.210999940%周边配套0.2108899小计1108.88.57.89产品建筑风格0.1108889各有特色规模0.051010877密度0.11077910呈现与工地的差别产品形态0.11088910唯一的别墅产品材质0.15107899本案为全石材发展商品牌0.0510988860%规划0.05109888社区景观0.15108679规模小呈现快户型设计0.15108999社区配套0.05108779加州会所售楼物业管理0.05108789建议寻找五大行小计1107.957.658.2598.297.998.079价格26500240002501827901统一为毛坯价格注：黄色部分为当前阶段的权重评判，蓝色部分为实景呈现阶段的权重评判。本案的公寓产品目前静态均价为25018元/㎡---27901元/㎡之间，随着产品力的展现程度，价值也趋于高值。建议采用精装修模式，产品预计能到30000元/㎡---32000元/㎡之间（装修标准取3000元/㎡）由于本案规模较小，在工期上相对其他项目更快，因此，当本案二期开盘时其它项目仍属工地阶段，加上项目的市场增长预期，预计届时本案公寓整体均价可到34000元/㎡左右。形态期数套数可售面积均价销售额一期1052032831000630168000多层二期661518034000516120000合计17135508322821146288000比较项目权重标准橡树湾联庭本案别墅产品现状实体呈现备注区位通勤条件0.310879殷行路贯通周边环境0.310979外围改善发展规划0.21097830%周边配套0.210888小计1108.57.28.6产品建筑风格0.110889各有特色规模0.05101088密度0.1108910呈现与工地的差别产品形态0.11061010唯一的别墅产品别墅价材质0.1510899本案为全石材格评定:发展商品牌0.051098870%规划0.0510989社区景观0.1510879规模小呈现快户型设计0.1510999社区配套0.0510979物业管理0.0510779建议寻找顶级物业小计1108.158.359.18.2558.0058.95毛坯标准修正价格530005139457462注：黄色部分为当前阶段的权重评判，蓝色部分为实景呈现阶段的权重评判本案的别墅产品的地上部分目前静态均价为51394元/㎡---57462元/㎡之间，随着产品力的展现程度，价值也趋于高值：其他价值因素构成：?地下室:地下面积按150㎡,售价为地上单价的50%计：54400*250+27200*150=17680000元分摊到地上面积部分单价=17680000/250=70720元/㎡?装修标准:由于别墅的客源个性化喜好因素较高,因此不建议本项目的别墅采用全装修销售模式,但可以提供不同等级的装修服务以供客户选择,如客户要求进行装修,可根据选择标准计入房价：形态期数套数可售面积均价销售额一期26650070000455000000别墅二期35875075000656250000双拼6190880000152640000合计6117158736621263890000售楼处建议?建议售楼处位置?作为一华贵作品我们建议项目售楼处风格：低调的极致跳脱传统售楼的概念；强调一种全优化、奢生活的会所体验：极致的低调强调的是：五感体验?嗅：找专业香料师；?听：音乐要典雅、轻柔；?触：茶具要定制或选择国外皇室用品；?味：皇室用茶（蒙顶茶、玉泉水）；?视：看收藏；国际五星级酒店般的“服务意识A、“大客户管家”提供一对一服务——