谨呈：德胜集团峨眉山宏远实业有限公司德胜集团峨嵋项目市场及定位研究报告版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归成都市尺度地产顾问有限公司所有，未经成都市尺度地产顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。Realestateorganization工作阶段划分2011/2/182011/2/252011/3/62011/3/188个日历天10个日历天12个日历天第一阶段第二阶段第三阶段项目市场调研项目发展战略与整体定位物业发展与项目运营建议?区域宏观经济背景研究?城市规划及其他项目背景研究?优秀户型设计研究?区域土地市场?项目所在区域市场竞争研究?优秀项目研究?工作区域房地产市场调研?消费者深入研究?规划设计专题研究?客户访谈?案例研究?财务分析?专业人士访谈?风险分析?城市宏观背景分析?项目所在区域价值定位?物业发展建议???成果城市房地产市场分析项目发展策略项目启动期营销建议?相关物业市场分析?项目定位?项目投资建议?客户分析?规划建议?项目风险提示Realestateorganization2Part1项目研究的目标体系Realestateorganization33企业战略背景业主诉求作为企业第一个旅游地产开发项目，业主要求本案必须具有较高的产品和市场形象，本项目已经上升到了德胜集团“脸面”的高度……?德胜集团踏入旅游地产领域的首个项目?集团发展战略重心迁移的转型之作?德胜集团于峨眉山旅游地产的开山之作?“黄湾”项目的展示平台与试金石?“黄湾”项目的弹药库这块424亩的土地承载了太多的期望……正是企业从业背景、开发经验上的限制，该项目除了代表德胜的“脸面”，同时担负着为企业培育人才体系、健全专业流程的战略意义，因此本项目开发必须确保安全性，不可过于强调开发的创新性。安全性创新性Realestateorganization4地块微观分析B地块?输油管道两边各控制10米，A2地块降低项目地块使用效率。A1地块?名山南路西侧绿化退距30米，地块南边市政道路绿化退距12米，降低项目地块使用效率。地块地块面积建筑建筑编号土地用途容积率绿地率备注位置（㎡）密度限高商住镜湖A187492≤1.2≤35%≥40%≤18M峨山镇兼容旅游服务住宅车位1:0.5；商业车位5个/1千㎡。A-1地保宁村块允许局部建筑超过18米，输油管道两边各控绿化范围镜湖A249183//≥95%≤10M制10米兼容商住旅游服务L4393409.93峨山镇保宁村L7848517.2商住0.84530%40%/停车位：0.8-1个/户一组M52-4-24258.75Realestateorganization5地块资源梳理自然资源条件地块呈不规则状，地势西高东低，坐西向东分三级台地，坡地山头植被丰富，植被覆盖率高，有小规模水塘分布一级台地二级台地三级台地Realestateorganization6地块资源梳理外部资源条件项目在地理位置上与黄湾毗邻，在市场上可呈现为黄湾一期，可共享其资源、规模、配套的优势来弥补项目资源的先天不足项目拥有较为优越的温泉资源在项目坡地可远眺峨秀湖、镜湖、中医学院球场等秀美风光，景观视野开阔峨秀湖景观运动场景观观景区域Realestateorganization7地块微观分析地块四至项目地占地500亩，地块呈不规则状，西侧紧邻竞争项目山与湖，南侧为中医药大学，未来东北两侧为通往釐顶主路项目东侧为峨眉山主干道名山南路项目北侧为通惠制药和蜀峰职工宿舍，未来规划道路位置项目西侧为山与湖项目，一期已开盘地块四至地块本案东名山南路（资源）西山与湖项目（竞争）南中医药大学（资源）项目南侧为中医药北通惠制药（拆迁）大学峨眉山分院Realestateorganization8项目自身条件梳理资源条件作为一个中等规模项目，从项目资源禀赋角度分析，在峨眉山市场区域内同类型项目中比较，本项目处于弱势地位，本项目“山”“水”等自然资源禀赋较为单薄项目名称地段资源禀赋峨秀湖国际度假区峨眉山峨秀湖片区峨眉山、峨秀湖七里坪国际度假区峨眉半山七里坪峨眉半山、金顶天颐温泉度假小镇峨眉山山峨秀湖片区峨眉山、峨秀湖?从项目资源单一因素来看，本项目仍需要后天人为资源打造上弥峨眉·山与湖镜湖片区镜湖、峨眉山补自然资源禀赋差的缺憾本案镜湖片区峨眉山Realestateorganization9项目自身条件梳理限制性因素项目限制因素突出体现为土地成本过高，前期拿地成本已经高达7亿元，每亩建设用地成本高达165万元，加乊各种用地限制因素，净建设用地成本已接近每亩200万元B地块土地成本高，用地限制大：A-2?总用地面积424亩地块?总建设用地成本7亿元?A-2地块限制建筑密度5%A-1地块?A-1地块限制容积率1.2?B地块限制容积率0.845Realestateorganization10项目发展机遇利好机遇本案在市场上可视作为黄湾项目一期，而2012成绵乐高速铁路的开通，赋予了项目跨越式发展的机会。在这一历史大机遇的背景+下，项目应快速去化，强调利润率与去化速度的最优组合，实现快速回笼资釐孵化黄湾项目基础设施建设的战略目的?做市场接受度高的产品?做有别于竞争对手“聪明”的产品?做资金能够快速“回流”的产品品质、速度、效益并重产品需要迅速且精彩的亮相……Realestateorganization11结论项目的定位及战略体系设计应满足两大条件——项目高品质高形象要求下操作的安全性项目资釐效率的最大化（去化速度与利润率的最佳组合）Realestateorganization12Part2项目所处历史背景与机遇Realestateorganization1313项目历史背景与机遇峨眉山度假产业地位四川三大旅游区中，除与中心城市距离外，峨眉山无疑具有最好的资源禀赋和发展条件，度假旅游发展潜力巨大峨眉山VS九寨沟VS青城山名称资源人文品牌交通发展潜力世界自然遗产本地藏族机场;规划高速度假旅游尚未启九寨沟5A级景区文化距离成都419公里动高速；旅游快速通世界自然遗产?四川五大度假旅游开发已青城山道教名山道；轻轨5A级景区精品旅游区较成熟距离成都65公里?三大国际休闲度假区铁路；高速；旅游世界双遗产中国四大快速通道；规划机度假旅游开发起峨眉山5A级景区佛教名山场；高铁建设中步阶段距离成都168公里Realestateorganization14项目历史背景与机遇峨眉山度假产业高度在全国度假旅游栺局中，峨眉山资源条件处于绝对的第一阵营，峨眉山完全有可能成为与三亚滨海度假旅游区高度齐名的山地度假旅游目的地，资源高度决定产业高度峨眉山VS三亚名称品牌度假要素阳光、海岸、三亚国际旅游岛完善的度假配套世界双遗产山地、森林、峨眉山5A级景区佛教文化启步期的峨嵋远未达到应有市场高度项目正处在一个机遇与挑战并存的历史机遇下只有大跨度的思考才能满足区域大跨越需要———Realestateorganization15项目历史背景与机遇区位优势政府幕后推手带来区域跨越式发展的机遇，乐峨旅游产业一体化发展带、旅游CBD的形成，凸显出本项目地段在区域发展中的核心位置?“峨眉河田园风光城市带”规划十个风情度假小?峨眉山报国寺至峨秀湖区域，根据现状及规划镇，沿峨眉河串联乐山与峨眉山旅游走廊，意在推项目可以断定，未来本区域将会成为峨眉山旅游进乐山中心城区和峨眉山市同城发展，打造世界级度假区以星级酒店群为核心、以高铁站为聚散中的田园城市风光、打造国际山居旅游度假胜地心的“旅游CBD”Realestateorganization16项目历史背景与机遇地块属性项目地紧邻峨眉山景区及以酒店群落为主的旅游CBD集镇乊间，地块资源具有稀缺性与不可再生性依托景区、自然依托城区，城市生态度假区文化资源及配套资源?依托峨眉山景区优越的生态资源环境和人文资源，而形成生态化度假区域，与景区与集镇度假区中形成过渡城市主题景观休闲带城市高端休闲居住带旅游CBD?根据城市发展规划，本项目?依托峨眉山景区，以星级酒店群为未来在峨眉河流域，将核心、以高铁站为聚散中心的“旅游集镇度出现一些列依托主题公CBD”假区园，广场等城市生态资源而发展起来的高端休闲居住项目Realestateorganization17项目历史背景与机遇城市发展红利乐山作为川南城市群“中心”，需要一个商务休闲“后花园”，这种商务发展需求，正如成都天府新城乊于麓山国际社区，必然对地处峨眉山游客大本营的本项目带来商务休闲、商务居住的需求城市发展红利Realestateorganization18项目历史背景与机遇投资需求机遇成绵乐高铁建成开通，缩短通达时间与度假客户的“心理距离”，新国八条与成都限购令的出台，迫使大量投资需求外溢，事者效益叠加将带来度假、投资市场暴增机遇条件条件摘要机遇所带来的效益“限房价、竞地价”新的土地政策及住房限购政策，使得开发商与投差别化住房信贷资市场的方向发生“双转移”，三四线城市，尤“新国八条”出台针对城市为省会城市和房其是自然与人文资源禀赋佳的区位，成为了市场价过高、上涨过快的城市热捧的对象“五城区”含高新区范围成都庞大的投资需求市场内集中外溢，峨眉山等成都限购令出台内实行住房限购政策度假物业的投资价值得到体现Realestateorganization19结论峨眉山度假板块发展的高品质诉求与区域发展挂挡，形成区域度假制高点商务后花园所带来的多种发展可能性生态度假、休闲度假的地段属性高附加值的快销产品投资市场的促化效应Realestateorganization20Part4区域市场现状研究Realestateorganizat