南沙.优山美寓项目营销报告广东中原地产代理公司2011年5月5日??CopyrightCopyrightCentalineCentalineGroup,Group,20102010CodeCodeofofthisthisreportreport||111市场概况2项目分析3营销部署?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|21市场概况区域市场分析房地产市场分析竞争市场分析?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|3区域市场分析?南沙区位于广州市南端，2005年4月28号由国务院批准成立，总用地797平方公里。南沙地处省港澳（大珠三角）几何中心，距离广州，香港，澳门三地市中心不超过70公里，方圆150公里范围内共有6000万人，把整个珠三角及港澳城市群都网络其中，战略地位无可替代。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|4区域市场分析?根据十二五规划，南沙新区定位为华南地区物流集散中心和贸易窗口、广东临海先进制造业基地、珠三角粤港澳合作中心、珠江湾区生产组织中心、广州市城市副中心。中央政治局委员、省委书记汪洋同志提出“以南沙新区开发为突破口，打造一个新广州”的口号，以世界眼光和战略思维来谋划南沙的规划建设。政府大力推动南沙区的发展?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|5区域市场分析迎来房地产开发的热潮?按照功能分区，南沙划分为：以黄阁、南沙岛和横沥为组团的南沙滨海生态新城，以万顷沙和珠江分区为组团的南沙临港低碳经济区，以龙穴岛深水港为组团的南沙国际卫生港。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|6区域市场小结战略位置无可替代区域房地产市场城市发展规划利好快速发展政府政策大力支持?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|7广州市场?近一年，由于受到国家调控政策的影响，广州全市的成交量波动较大，一般在新政颁布的2-3个月后，成交开始回暖并出现峰值。2011年春节之后广州全市的成交已经有回暖的迹象，成交量缓慢上升，预计通过五一黄金周的热销，5月份的成交将会创下近来成交新高。?全市的成交均价保持坚挺，且稳中有升，4月份成交均价达到12772元/㎡，为历史第二高价。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|8南沙市场?南沙区的成交情况与广州全市的走势基本吻合，春节之后成交量不断攀升，回暖趋势更加明显，可见南沙板块的热度在不断增加，预计五月成交量会创新今年的新高。?南沙4月份成交均价为8428元/㎡，同比升幅高达52%，区域升值的潜力可见一斑，现时投资客已经成为南沙项目成交客户的重要组成部分。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|9在售楼盘分布北部板块东部板块位于新城区，靠近焦门地铁口南沙境界目前开发程度较低，配套和金洲地铁口，区域开发相对逸涛湾缺乏，区域认知度不足，比较成熟；蝴蝶谷但未来发展前景好；代表楼盘：府前一号、棕榈水代表楼盘：时代南湾岸、滨海隽城、珠江御景湾等碧桂园豪庭奥园海景城海力花园价格：洋房9200元/㎡价格：洋房7800-10000元/㎡别墅11000元/㎡以上滨海隽城万科府前一号龙光棕榈水岸时代蓝湾本案南部板块位于旧镇中心，配套相对齐全，南沙奥园拥有良好海景资源；代表楼盘：珠江湾、南沙奥园、南沙玫瑰园茗荔雅苑南沙玫瑰园、观海美寓等观海美寓均价：洋房6500-9000元/㎡珠江湾别墅12000-20000元/㎡?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|10主要在售项目?在售住宅项目多为品牌开发商开发，规模普遍较大，产品线相对比较丰富，形成比较全面的竞争。?本案在规模上处于劣势，品牌优势不明显，影响项目的辐射范围和消费者信心；但项目的情景洋房产品在南沙市场尚处空白，具有唯一性，市场接受度有待考验。项目开发商建筑面积产品组合府前一号万科地产2.7万㎡洋房棕榈水岸龙光地产26万㎡洋房+别墅南沙奥园奥园地产41万㎡洋房+别墅+公寓珠江湾珠江投资150万㎡洋房+公寓+写字楼滨海隽城越秀地产280万㎡洋房+别墅碧桂园豪庭碧桂园40万㎡洋房+别墅海力花园海力地产16万㎡洋房+公寓南沙玫瑰园广州行信地产2万㎡洋房本案富港实业10万㎡高层洋房+情景洋房+别墅?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|11户型面积?在售洋房以80-140㎡的二房至四房为主，从五一期间的供求情况来看，市场供应量不大，消化情况较好，尤其是品牌开发商，基本都在80%以上，仍有大批客户未购买成功，剩余单位多为大面积单位，可见现时二房三房等中小面积户型在南沙区存在较大的市场需求。?本项目的主力户型和面积为市场主流，正好可以满足市场的需求，有助项目快速销售。项目户型面积数量开盘当天销售量整体消化率府前一号80-140㎡二房、三房270203超过90%棕榈水岸78-122㎡二房、三房968488%滨海隽城85-147㎡二房至四房290205超过70%碧桂园豪庭79-130㎡二房、三房10242超过80%蝴蝶谷100-120㎡三房、四房1286551%海力花园90-150㎡二房至四房130-31%本案80-140㎡二房至四房--?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|12价格分析?现时南沙洋房的价格区间为7000-9200元/㎡，普遍带1000-2000元/㎡的精装修，毛坯价格仅5500-7500元/㎡，远低于周边城镇和广州市区的价格，价格洼地优势突出；另外，带装修交楼对于投资客而言是比较方便和贴心的。?本案靠近时代南湾，客户对同类型产品容易产生对比心理，因此在定价方面可采取跟随策略。项目洋房价格装修府前一号7300-9200元/㎡2000元/㎡精装修棕榈水岸（小户型）8500元/㎡；（大户型）8000元/㎡1500元/㎡精装修南沙奥园洋房均价8500元/㎡毛坯滨海隽城7700-10580元/㎡2000元/㎡装修碧桂园豪庭8600-9200元/㎡1500元/㎡装修海力花园6700-7500元/㎡毛坯蝴蝶谷均价6000元/㎡1000元/㎡装修时代南湾均价9500元/㎡3000元/㎡装修本案预计均价8500元/㎡带装修?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|13客户构成?从南沙成交客户构成来看，来自广州市区的自住或投资客户比例最高，其次是南沙本地的客户，部分定位高档的品牌项目广州客户比例甚至超过70%，其余是东莞、香港、澳门等地的投资度假客户和养老人士。项目客户府前一号自住客：广州地区的双薪白领家庭，南沙当地居民，政府公务员棕榈水岸投资客：品牌的追随者，广州和周边城市的投资者自住客：南沙政府公务员、当地企业高管以及私企老板，港澳地区养老人士。南沙奥园投资客：受奥园品牌影响的外来投资客，广州、深圳和东莞为主，投资兼度假用途时代南湾自住客：南沙政府公务员、当地企业高管以及私企老板，港澳地区养老人士。珠江湾投资客：受奥园品牌影响的外来投资客，广州、深圳和东莞为主，投资兼度假用途自住客：广州地区的双薪白领家庭，南沙当地居民，政府公务员滨海隽城投资客：广州和周边城市的投资者自住客：南沙政府公务员、当地企业高管以及私企老板，因承受不起广州楼价的双薪家庭白领，当地居民。碧桂园豪庭投资客：受碧桂园品牌影响的外来投资客，广州、深圳、东莞和本地投资者为主海力花园蝴蝶谷本地居民、政府公务员，私企老板为主?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|14竞争市场?项目竞争主要来自市场未来的供应，包括旧盘新推、新盘供应。由于在售项目规模普遍较大，预计后续供应量高达144万方以上，未来2-3年都持续供应市场；?即将上市的新盘体量也非常巨大，约150万方左右，未来几年南沙市场竞争相当激烈，因此建议本案采取尽快开发，快速销售的策略；多数新盘在今年年底开盘，对本案前期销售威胁不大。旧盘新推新盘供应项目后续供应项目供应量预计开盘时间万科府前一号约1.2万㎡南沙创鸿嘉园约8.8万㎡2011年年底龙光棕榈水岸10万㎡南沙奥园10万㎡南沙星河丹堤项目32万㎡2011年年底奥园海景城10万㎡南沙城项目9.6万㎡2011年下半年珠江湾30万㎡时代南湾20万㎡南沙湾东苑项目80万㎡2011年年底珠光南沙御景约2万㎡海韵兰庭10万㎡5月底碧桂园豪庭10万㎡滨海隽城50万㎡本案10万㎡6月初南沙玫瑰园约1万㎡合计150万㎡合计144万㎡?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|15直接竞争项目项目新一期产品货量预计开盘时间早于本案开盘，主力户型为市场需求海韵兰庭70㎡两房，少量150约200套5月底㎡四房产品，预计会分流本案部分客户。时代南湾洋房80-120㎡（N+1）约900套6月底别墅190-280㎡（带私家花园）项目最直接的竞争楼盘，在品牌、规模、配套等方面优于本案。二期产品包含洋房和别墅，同本案产品重叠，推售时间也与本案接近，形成直接竞争。但是本案可借助时代南湾的影响力，增加客户的关注度，甚至截流部分客户。?CopyrightCe