百乐时代广场竞争市场调研报告CONTENTS1、盛案板块竞争分析2、前桥板块竞争分析2.商品房、商品住宅量价走势3.各区域成交走势3、别墅产品竞争分析4、外围竞争个案分析总结&未来推量预估1盛岸板块竞争分析各项目推量总体量已推量已售量项目物业类型未来推量（套）（套）（套）蓉湖山水洋房、高层224515321166预计明年10月高层和洋房高层、小高层、蓉湖壹号900546392预计明年3月加推小高层花园洋房花园洋房、小高11月20日加推小高层14#楼约20套，海尚映象14991040822层、别墅户型面积123平米小天鹅品园高层、小高层1000879565预计明年年初推出小高层房源分析：?该板块主要在售项目均有余量可售，在市场前景不明朗之时，开发商不愿意加大推量；?从板块未来所推的建筑类型来看，小高层产品占比相当大，洋房以及低密度产品未来供应有限。推广渠道项目网络报广户外短信派单电台房交会SP活动蓉湖山水√蓉湖壹号√√海尚映象√√√√√√小天鹅品园√√√分析：?从主要在售项目来看，推广渠道主要以报广为主；?处于持续销售阶段，所以以主流媒体为主，更能看到销售效果。客源分析新政前新政后需求特征（%）来源（%）需求特征(%)来源（%）项目刚改刚改区域投资原住民临近区域外投资原住民临近需善需善外海尚映象345313344224365211354025小天鹅品园3655845431240537493912蓉湖壹号255520206020295516156025蓉湖山水256015146223256015146223分析：?该区域以自住型需求为主，由于产品性价比高，总价低，所以吸引了一定数量区域外客户前来置业；?从刚需和改善型客源的成交比重来看，新政前后并未出现明显改变，所占比重保持相对稳定；而投资型客源在新政后成交比重出现小幅减少。价格分析价格（元/㎡）价格（元/㎡）价格（元/㎡）项目优惠优惠优惠（4月新政前）（10.5—10.9）（10.10—今）高层：6800高层：7000高层：7580蓉湖山水9.8折优惠9.8折优惠9.8折优惠和“五重大礼”洋房：8800洋房：8970洋房：9600高层：6400洋房一次性98折，按揭99折，高层：6500高层：7000一次性优惠1万元/套，商贷（仅两套）7个工作日内签约办理按揭蓉湖壹号小高层：6000无小高层：77008000元/套小高层：8000手续再优惠5000元，面积超洋房：8000洋房：8700洋房：8600144免契税1%高层：7400高层：7650高层：8300一次性9.8折，一次性9.8折，海尚映象小高层：7300小高层：7605小高层：7960推出7万大礼包贷款9.9折贷款9.9折洋房：6800洋房：5800洋房：无成交房价可享99折优惠购房1%优惠，车位特惠2万/小天鹅品园————高层：7300高层：7620购房再买车位，房价可享97个，买车位房价可享2%优惠折优惠，车位特惠价2万/个分析：?区域内为走现金流项目，涨价幅度缓慢，优惠活动不断；?从930新政前后表现来看，各项目所推出的优惠幅度有所增加；?新政前后，价格平稳，没有大幅度降价。汇总企划产品客户表现项目广告主标主推面积推盘新政前新政后时间新政前新政后新政前新政后加推20套洋房，面积房交会推出20套特价高层，山北区域中加推洋房5推出20套首次置业刚需和少蓉湖山水9.2390—240㎡，价格面积97㎡、130㎡，价格高端客户，万抵10万特价高层量外地人9000元/㎡7200元/㎡私营业主推出100多套57㎡公寓，价山北区中高洋房在售洋房，面积为10月57㎡小格7600元/㎡；20套优惠，端客户为主外地及周围蓉湖壹号6738元/㎡139-235㎡，均价中旬公寓宣传面积139-235㎡，价格8600和少量公务单生青年为主起8700元/㎡元/㎡员加推小高层，30套左周边区域中9.1859万元起，10万大礼右，面积88㎡、112加推50套高层，面积112—高端客户，周边区域中高端客海尚映象10.16享三房包㎡、123㎡，价格128㎡，价格8200元/㎡北塘惠山拆户为主7500元/㎡扦户少量市区公在售高层，面积86—少量市区公务员和品质铸就辉加推44套高层，面积86㎡、务员和山北小天鹅品园10.23无143㎡,价格7400元/山北区域中高端客煌114㎡，价格7500元/㎡区中高端客㎡户户分析：?本区域房地产属于初、中级发展阶段，只是论产品卖产品；?未来价格应该会相对平稳，不会轻易降价，因为经过长时间的销售，各楼盘成本已经收回。蓉湖壹号?项目概况总建面销售成交均价容积率建筑形态供应量可售套数（㎡）状况（元/㎡）高层高层28439676613万1.66多层一期多层90448670小高层小高层152657488?二期共374套，目前未推出；?规划小高层：44套，多层：90套，高层：240套；?预计明年3月推出小高层和多层，6月推出高层。?一期共426套，其中小高层：152套，多层：90套，高层：284套；?目前高层均价7000元/㎡；多层均价8600元/㎡；小高层均价8000元/㎡。蓉湖壹号?量价走势分析：?该项目新政前后价格波动幅度不大；?新政后主推前期推出的洋房和新推出的小高层单身公寓；?目前洋房价格达到8700元/㎡，可售套数约40套，限售121套，后期去化压力较大；?10月推出的57㎡单身公寓受到青年人士的追捧，在当月获得热销；?高层目前可售房源约30套，国庆节推出的特价房，使得近期成交价有所下滑。蓉湖壹号?营销推广洋房媒体时间内容优惠类型在售花园洋房，面积139-235平，房交会特惠活动，6738元/平起，网络精装小户型57平米MINI名宅，洋房，一次性付款98折，按揭99折，7个工作日新政前总价40万-50万。内签约办理按揭手续再优惠5000元，面积超144免契税1%57㎡小公寓家宅如梦，犒赏一生。房交会报广特惠活动进行中，绝版地段，绝版洋房，6738元/平米起洋房，一次性付款98折，按揭99折，7个工作日在售花园洋房，面积139-235平内签约办理按揭手续再优惠5000元，面积超144新政后网络精装小户型57平米MINI名宅。免契税1%分析：?新政前后的营销推广和优惠幅度没有太大变化；?主要是以网络和报纸来宣传，优惠还是针对洋房的。蓉湖壹号?目前主推户型57㎡单身公寓186㎡五室三厅二卫目前主推的洋房，一直推出一次性付款98折，10月后推出的57㎡的单身公寓，户型紧按揭99折等优惠活动，面积都是139-235㎡凑，样板房装修时尚，首付较低，总价不以上的大户型，总价较高，去化很慢。高，受到年轻男女的喜爱。蓉湖山水?项目概况总建面销售成交均价容积率建筑形态供应量可售套数（㎡）状况（元/㎡）高层高层9062557046二期32万1.8三期多层626多层328779（限售86）二期推出906套高层，目前销售率为72%。目前价格四期规划3栋高层，57500元/㎡。栋洋房，目前地块拆迁尚未完成，何时动一期洋工未知。房已售完。三期9栋洋房，目前可售套数不多，成交均价9500元/㎡。蓉湖山水?量价走势分析：?项目高层和多层的成交均价都有所上涨；?目前在售的洋房和高层都是现房，洋房9月23日加推，交5万可享优惠10万的优惠，拉低了当月的成交均价；?目前推出的高层，12月份就交房，因此价格也小幅上涨。蓉湖山水?营销推广洋房优惠报广媒体时间内容类型报广加推的洋房交五万可享优惠10万新政前网络购房98折优惠；9月23日加推的洋房交五万可享优惠10万重惊喜大礼：一重优惠：情侣定房98折优惠，二重优惠:情侣定房送置业基金10000元/套，三重优惠：情侣定房送装修基金15000元/套，新政后网络四重优惠：情侣当天定房总房款优惠10000元/套，第二天定房总房款房优惠8000元/套，第三天定房总房款房优惠5000元/套，五重优惠：到售楼现场看房的情侣赠送精美礼品一份，数量有限送完即止！分析：?该项目近期推出的5重惊喜大礼，打出了情侣牌，优惠力度相比前期有所加大，预计成交量会有所上升。。蓉湖山水?在售房源户型图137㎡高层180㎡洋房该户型享受下沉式庭院，拥有独立园林庭该户型客厅宽敞，南北通透，独享露台。院和超大景观阳台。前期推出5万抵10万的在房交会期间推出的特价房，购房总价立优惠，目前大部分已经去化。减5万，目前所剩房源均是10楼以上的。海尚映象?项目概况总建面销售成交均价容积率建筑形态供应量可售套数（㎡）状况（元/㎡）高层358高层138001（限售90）三期小高层53420万1.8小高层87505在售（限售76）多层多层12286109三期推出高层，小高层，目前可售套数不多未推，三栋洋房一期推出三栋洋房，二栋叠加，二栋小高层。08年已售完二期推出小高和洋房海尚映象?量价走势分析：?项目9月20号推出的高层由于位置好，价格有所上升；?11月20将加推小高层。海尚映象?营销推广加推高层报广媒体时间内容类型在售11层小高层112平、123平和128平三房房源。现均价7800-8000元/平。10月16日盛情加推，开盘房源112-128平三房房源，新政前网络现意向客户认筹中，交2万可享开盘4万元优惠。开盘当天买房送8万车位。秋交会特供10万大礼包。房交会报广10月16日盛装揭幕！惊爆10万大礼包，房交会特供！在售11层小高层112平、123平和128平三房房源。现均价7800-新政后网络8000元/平。购房暂无优惠。该项目新政后加推一批高层，报广主要宣传优惠活动，以优惠吸引购房者小天鹅品园?项目概况总建面销售成交均价容积率物业类别供应量成交量销售率（㎡）状况（元/㎡）高层高层830