华侨·御景湾PK出招我是谁对手的选择…………这场仗怎样打二、区域环境分析二、区域环境分析四、竞争环境分析四、竞争环境分析六、六、项目发展建议项目发展建议八、整合营销策略八、整合营销策略方案结构五、五、项目定位项目定位一、城市环境分析一、城市环境分析七、整合营销计划七、整合营销计划三、项目特点分析附件目录1、区域二级市场调研报告2、区域三级市场调研报告3、天津酒店式公寓调研分析4、天津涉外住宅调研分析5、天津华侨情况调查分析5、整合营销计划表6、物业服务发展建议7、售后服务建议书城市环境分析天津的城市发展定位————国际港口城市和北方经济中心。继珠三角、长三角之后，中国第三个区域经济合作版块环渤海经济圈呼之欲出。★核心城市----天津——价格持续走高，主流产品供不应求，项目销售周期相对缩短。被中心片区项目分流大量客户，销售速度趋缓中心城区梅江片区1、都市核心，不可再生2、城市回归。3、出行便利,配套健全.4、购买、租赁需求旺盛火爆的原因１、２、天津房地产市场最近出现的现象：天津湾海河沿线梅江南老城厢南京路沿线天津市中心城区竞争格局奥运代表项目富力城、后现代城、11号公馆、富顿中心、海河大道、海河之子、泰达城。犀地、赛顿中心、诚基中心、时代奥城、阳光100、方正山海天海逸长洲、卡梅尔、天鹅湖、华厦津典发展问题发展建设中，区域配套有待进一步完善。人文基础教薄弱，各种配套条件短期内无法将其打造成高端板块未来住宅土地供给稀缺、区域人口密度大、交通压力大，整体自然环境相对较差。区域城市配套设施建设不足，短期内很难满足业主的生活需要。开发周期较长，影响整体区域提升特点依托海河所特有的城市地位、优越环境和发展特点，未来是天津高档住宅的重要载体区域。是天津城市的发源地，具有深厚的历史、文化底蕴。中心区分板块是天津政治、经济、文化中心，区域内商业配套、交通设施、教育医疗资源极为发达。依托原生态水系，自然环境优越；政府行为影响大，区域开发规模大、开发速度快；天津中心区域外的标志性富人区，区域项目众多，项目整体档次较高。依托奥运全力打造一个天津国际化的功能区域，该区域将集旅游、居住、休闲、国际交流、赛事于一体，是天津国际化发展的重要潜力区域。价格９０００７５００７０００7200-75006500-8000-10000-8000-7500梅江梅江南板块奥运老城厢南京路五大道沿线海河沿线各中心区域版块特点：代表项目，板块价格居民购买力增强，总款需求增幅较大。2、政策平稳利好，支持楼市升温。3、海河开发战略及城市基础建设工程刺激房地产交易市场。4、主题开发，热点广泛。5、地铁、CBD效应推动城市中心,(价格)一路走高。、、11理解城市:。、、价格走高2、建筑走高3、客户走高11不足，(智能\节能等)。8、竞争加剧,，放缓退市。7、产品含活跃供应增速异常空间巨大，供应相对多层行业利润进一步受到挤压。跃起,金量不断提升高层高端产品中端市场尖端产品“三高”形成6、9、理解城市:结论形成机会竞争激烈形成机会少大少市场供应奥城赛顿中心犀地诚基中心富力城后现代城代表项目尖端高端主流中端主流产品档次客户类型理解客户：1、外籍、华侨、海归等人士、2、外来、本地看好市中心发展潜力的投资客3、社会名流4、成功人士1、高舒适度改善型客户2、私营业主3、投资客户1、刚性需求2、为子女教育便利的外区域人群3、区域改善型客户中端主流项目高端主流项目尖端项目5%20%43%32%纯高端客户中高端客户中端主流客户低端客户客户分级：，区域环境分析天津市中心城区之一天津市的东南部位于海河西岸总面积42平方公里人口近80万99999好风好水旺地河西——交通河西区立体建成后的解放南楼立交桥给区域新的契机交通区位优势具有重要战略意义河西区河西区对于天津市的整体发展来说，政治活动中心区经济活动中心区涉外活动中心区大亮点5年，大河西06欧尚环渤海建筑材料中心：2005年全区完成生产总值68.74亿元，比2000年增长173.21%，年均增长22.26%，比“九五”时期加快1.06个百分点，创历史最高水平。亮点1区域经济快速增长5大亮点-----彰显强劲发展势头：新型住宅小区解放南楼立交桥亮点2区域建设日新月异区域主干路网框架基本形成“九横九纵”的格局，东南半环快速路、解放南路与黑牛城道立交桥、解放南路与郁江道立交桥、大沽南路与珠江道立交桥、海河大桥等一批道路桥梁相继建成，增强了路网的贯通能力。。32.39%，年均增长7.27%。2005年，河西区居民家庭消费性支出达到9500元左右，比2000年增长47.08%，亮点4社会保障完善亮点5文教卫生硕果累累亮点3百姓生活节节攀高2005年，河西区居民家庭人均可支配收入达到12000元左右，比2001年同口径增长借景拓宽改造和解放南路立交桥的建成，有效的沟通了外环线和中环线的交通，带动了周边环境的发展变化。她肩担世界名品家居建材和大型物流区集散的重任，每日承担着极大的人车流量，来往客商云集。解放南路：NEXT发展中07年的现在2005年的解放南路历史50年代建成的解放南路入主购物中心已经签约，天津湾天津湾引擎国际品牌易买得大型景观高档公寓大型商业市民广场商务办公★五星级酒店结论形成机会竞争激烈形成机会少大少市场供应项目海天尚景富裕广场尖端高端主流中端主流产品档次客户类型1、外籍、华侨、海归等人士2、外来、本地看好区域发展潜力的投资客3、社会名流1、区域高舒适度改善型客户2、私营业主3、投资客户1、区域拆迁的刚性需求2、为子女教育便利的外区域人群3、区域改善型客户区域客户分析：河西区城市区位凸现.区位价值不断提升2、引擎“、、11天津湾”的启动---高端涉外居住群落对本项目的利好支持。3、区域物流商贸区形成，事业、企业单位云集。4、区域周边在售和待售项目多为高端主流产品、市场供给形成机会。5、CBD辐射范围区域，大量潜在尖端需求客户，租赁、购买需求旺盛。6、客户对该区域认可度不断提升，尤其是尖端客户。结论:项目特点分析5.975技术指标:占地面积：7862.3平米规划性质：公寓容积率：总套数:352套建筑密度：36.6％绿地率：不小于25％停车位：300个（地下：271，地上：29个，地下自行车停车位：610个）特色卖点：1、家居远程遥控2、1000平米独立会馆3、屋顶露天游泳池35.00%C三室二厅二卫8825.00%155.8432.59%83.6950.00%数量比例（%）单套面积（平米）面积比例（%）A三室二厅二卫8825.00%141.9329.68%176产品形式数量（户）二室二厅二卫产品配比B80平米140-150平米35%65%产品主力产品=难点1、2、产品线不丰富，断层阻力点：产品配比NN1、整体开间过小2、暗厅设计（餐厅）3、部分户型异型3米★★★★AABBBBCC★141.9383.69155.84遮挡平面：小结：1、项目规模小，而独立会馆、露天泳池的配备使项目具备高端精品楼盘的气质2、智能化突出，具有先进性，国际性，智能性的特点。3、容积率较高4、户型方正、规整，但部分户型设计舒适度有所欠缺竞争环境分析项目周边在售项目较少，以中高档大项目周边在售项目较少，以中高档大户型项目为主，整体区域供给项目产品户型项目为主，整体区域供给项目产品线不足以支撑区域旺盛的购买需求，致线不足以支撑区域旺盛的购买需求，致使将客户推向三级市场。使将客户推向三级市场。项目所在区域住宅项目分布周边项目：周边项目：海天尚景海天尚景麦收国际公寓麦收国际公寓中豪（清盘）中豪（清盘）喜忧参半麦收开发商：天津－－德泰区位：大沽南路项目卖点：地铁上盖容积率：6梯户：2梯4户层数：30户数：158套户型：118—200平米热销户型：118平米主力户型：158-166平米百分比630015.2%78001.27%15.2%30.4%620030.4%1.27%1.27%地铁商铺：3万元热卖住宅大户：低价难销总套数158麦收套数24224484822其118平米的户型热销，价格一路上扬，因总款较低，在区域内属于空白。主力158平米以上的产品出现滞销现在采取降价销售，成交价格比118平米的成交价格低1500元以上。现在剩余25套产品。户型面积（平米）★118133161158166221273热销总款：83万主力户型：158平米（现阶段为滞销户型）滞销户型总款：100万以上横套户型，全明设计，角窗，飘窗增加采光三室二厅二卫：158平米尚景·海天开发商：海景置业区位：广东路与利民道交口建筑形式:板式高层梯户:2梯3户容积率：1.98主力户型:110-200热销总款：90-160万均价:7800~8000元/平方米总户数:221户卖点:1、园林景观2、地段地段强势，项目处蓄客期，对外报价较保守，从积累客户看，没有达到开发商期望的效果，但较低的容积率和超大园林绿化，都是舒适度极强的改善型住宅的优势。但因主力房型稍大，对后期销售会产生一定影响。户型方正，全明设计，NN二室一厅二卫：105平米短板：横套，南方经典房型二室一厅二卫：110平米爵色峰景情况看，区域客户对经济户型较看好，开发商现阶段在调整户型。避免大户型滞销。蓄客项目处蓄客期，紫金山路家世界做外展售楼处，预计8月份开盘，预计销售周期4个月。从开发商：天津盛星区位：吴家窑大街31号建筑形式:板式高层梯户:2梯3户主力户型:110-160热销总款：70-90万均价:7300元/平方米总户数:272户卖点:1、景观2、地段短板：横套，南方经典房型NN卧卧卧卧厅厅二室一厅二卫：102平米水映兰庭位于天塔湖畔，借景观，人文优势，得到区域客户认可，户型设计不尽合理，