PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn一个信念，三个机会焦虑时代下的温暖社区泰达汉郡豪庭推广策略汇报PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cnINDEX|索引*一个信念知忧患，而宠辱不惊三个机会立足内需，塑造区域活力找准受众，产品顺水推舟先内后外，温暖感动生活主题推进与市场战略PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn*一个信念知忧患，而宠辱不惊PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn背景关键词：扶一、提二、禁三PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn忧患所见1-此时非彼时拉动内需，地产“发动机”时代告一段落；恐慌背后，金融、地产开始“消肿”，对于信心恢复，时下的背景已非往昔。2-三宅一生绝对刚性+终极改善，成为时下的“软柿子”；【投资型】及【第二居所】遭受毁灭性的打击；二次改善的概念也将告别时代。PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn今时今日，我们想说：忧患面前，人人都有机会，只是筹码不同PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn对于我们的影响产品高层影响政策影响★★★★风险竞争影响★★★★★成交周期★★★参数力12外围进场可能性弱PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn我们判断本案产品：虽然对位刚性，但受地缘影响过大PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn小结风险：一场意志的较量以平常心，对待危机以品牌力，对应大势随机而动，以待天时PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn*三个机会-1立足内需，塑造区域活力PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn先来看看本案所在的区域以第三产业为主的老城功能中心区1.与汉沽中心区仅一路之隔2.规划中的“卫星城”核心*分析数据及其来源详见附件PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn区域未来利好的政策倾斜1-中新生态城提速截至2010年年初，已有近80家企业确定落户生态城。2-加入滨海旅游区建立“一心两带八组团”的旅游发展格局。3-确立中心渔港着力建设北方水产品加工集散中心和物流中心。PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn区域浅见未来前景，滨海卫星城建设海滨休闲旅游区、海洋产业循环经济示范区、沿海都市型农业观光区，建成社会和谐、生态宜居的现代化滨海卫星城。四大核心组团：行政中心、文化中心、CBD中心商务区、住宅板块。PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn区域浅见尚未兑现，难以服众以市场火爆时期的万科东丽湖为例，在其规划未兑现之前，经过了三年的艰苦狩猎期，随着其配套建设逐步成型，该区域才逐渐被市场受众所接受。本案在目前新政肆虐的市场阶段，同样面临这一问题：一切都在建设或规划中，当下呈现率不足以支撑来访的心理满足。PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn简而言之规划落地，激活区域生命。热能效应将在“快速健康有序”的大环境下保温。地缘及新增落户支撑置业需求。PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn反过头来看现实中的区域置业观外围客户地缘客户距离抗性工作需要心理层面热点与前景的模糊生活半径固定投资意识消亡价格周边参照生活配套不足城区功能自给自足物理层面环境氛围冷淡产品自身素质PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn平心而论我们的项目地缘虽是主力，但关键是时间与基数决定了消化速度吸引外围入场，必须迎难而上PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn认清自己毕竟我们属于近郊项目吸引外围一靠旅休、二靠远景、三靠投资可以肯定的是：拼旅休，我们没资源拼投资，时下正在风口浪尖拼远景，虽有王牌，但并不是最佳时机PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn相比别人近郊项目三大支柱受政策打击程度摆位旅休度假投资热点远景产业可以肯定的是：我们不是最难受的，但角色同样尴尬PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn品牌力，我们的第一张王牌以格调系为主的一系列产品，使泰达品牌已经树立起了自己良好的市场口碑与美誉度。PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn我们为本案设定的出路1-不放产业王牌，拉近远景预期2-重塑板块活力，拉近津滨距离3-立足配套进程，拉近城市生活4-依托泰达品牌，拉近置业需求PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn一句话，让东扩区“生活”起来。PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn区域机会小结：解决内需，可以守株待兔拉动外需，势必“活力”先行立足品牌远景，做好自身产品PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn*三个机会-2找准受众，产品顺水推舟PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn我们卖什么？PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn汉沽区域主流项目一览项目名称容积率建筑结构绿地率新澳花园1.518幢5、6层小砖楼，2幢9层40%弘泽天泽1.9814幢18层高层，4幢9层小高层，2幢6层住宅45%天房锦绣乾城2.111层板式小高和18层高层，共28幢35%新都汇2.111层高层、洋房（6层到顶，一梯两户）、别墅40%绿地景城2.7813层18层35%蓝海名苑31幢9层小高层，4幢16层高层38.23%海尚豪庭3.637幢18层高层，联排别墅43%香水湾1.5共13栋楼7层、11层、17层小高层公寓40%峰尚花园2.34栋高层住宅（2幢11层、2幢18层）35%中建御景华庭318-29层高层公寓35%京港国际城2.612层8栋，18层41栋，22层3栋，25层13栋36%万通生态城新新家园1.6高层层数为17层至18层，多层花园洋房层数为6-6.5层40%华城公邸1.86层的低密度花园洋房，22-24层的水景高层，18层情景街区，32层高层40%学仕府花园2.518栋22-27层高层住宅57.5%汉沽区住宅市场中主要项目的建筑结构来看，其中新建18层及以上高层比例为60%、11层一下小高层比例约为30%，成为该区域内的主力建筑。区域产品同质化严重。PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn同质化不可怕，可怕的是就剩下同质化了。产品同质化，我们无法回避，但从汉沽区域内的同质化产品的比例可以看出，所有开发商都对市场做出了同一判定——90㎡主力产品，是打击这一区域的首选。90㎡及以下，住宅产品的黄金分割点所以我们要做的：立足产品，放大概念。PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn园林概念梳理形式美学师法自然汉郡豪庭欧式开放新古典主义园林中式聚合PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn我们卖给谁？PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn*存在于这一区域的几股购买势力工作需要，生活半径之内滨海地缘客户是绝对主力汉沽刚性需求为主改善型与二次置业为辅市区看重价格洼地投资河北子女入学及蓝印考虑PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn*对应购买需求和价值点需求购买点婚房型区域规稀缺货值合适居未住来升值空间品升级模质配套产，品购买面子汉沽工作型&改善型*分析数据及其滨海来源详见附件投资型PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn*对应购买需求和价值点需求购买点市区区域升值空间&子女型完善的配套服务河北投资型价值洼地&资本沉淀PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn我们把自己当成什么卖？PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn基于新政下的产品观，我们认为：首先要“靠一，避二”*靠拢第一居所，划清第二居所界限，坚决不在1.5概念游荡PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn我们理解的第一居所：4要素线上口径四要时间成本新环城时代的生活模式素对生活圈半小时都会往来半径应关城市化未来城市功能中心系够方便自给自足的区域配套PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn*概念引出【津滨直辖区】第一居所直指汉沽东扩区市化进程产品界定&身份认同PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本