SHANGHAIQICHUANG谨呈：淮南市佳联房地产开发有限公司QC2010-10锦绣东苑营销策划报告上海启创（淮南）上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TEL:0554-6888483SHANGHAIQICHUANG一、大盘扫描背景二、重点个案三、观察小结上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TEL:0554-6888483SHANGHAIQICHUANG基本背景项目回顾与锦绣康城同属一大社区，启动较晚，位置相对较差。2010年2月动工开发。2010年6月开始办理会员，数量不理想，7月未如期开盘。截止2010年9月底，认筹数约40组，客户对项目认知度不高。整体销售各阶段对接较差，形象展示极弱，依靠价格优势获取少量客户，急需进行项目资源整合，加速资金回笼。项目中盘形象未确立，市场口碑一般，基本不具备市场影响力。上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TEL:0554-6888483SHANGHAIQICHUANG市场分析一、区域竞争二、目标客户三、项目分析上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TEL:0554-6888483SHANGHAIQICHUANG淮南市房地产市场总体运行平稳，市场泡沫较少，经宏观市场历08年调整后，09年至今呈现新一轮爆发型增长。2003-2009年商品房销售情况2003-2009年淮南市场住宅价格（元/㎡）20010.835001500.630003001250026201000.42376200020400.2150013821473501049010005000-0.202003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2003年销售面积（万㎡）增长率2004年价格（元/㎡）2005年总体市场特征2006年2007年?淮南至03年以来资源型城市优势得以显现，后06、07年淮南房地产呈现量价齐升，2008年伴随全国向好的大环境下，07年表现尤为突出；2009年?08年全国调整年，淮南市场增速放缓，但销售面积、单价均呈现一定程度正增长；?09年又开始新一轮增长，表现为量价齐升，市场机会较大。上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TEL:0554-6888483SHANGHAIQICHUANG中观市场2010年1-7月市场供求平稳。2010年1-7月商品住宅供销情况万301.6㎡251.41.2201150.8100.60.450.2数00据1月2月3月4月5月6月7月来供应量（万㎡）24.865.113.8619.3816.3211.5818.55源销售量（万㎡）21.089.7314.7715.5810.8613.4122.98：淮供求比1.180.540.941.241.50.860.81南房?1-7月新建住宅类商品房市场供销均保持较快增长，市场供需基本平衡。产?全市商品住宅供应量为95万㎡，销售量为85.67万㎡，供销比例为1.11：1，局市场基本平衡。?刚性需求较强，自住居多，近期供需明显放量。4月新政以来，供销环比都有所下降，7月供销明显放量，且供销比例有所下降。上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TEL:0554-6888483SHANGHAIQICHUANG中观市场2010年1-7月全市住宅类商品房各面积段分布情况35003000250020001500数据1000来500源：050以下50-7070-9090-110110-130130-144144-180180以上淮供应套数（套）10564722626300416849101151214南销售套数（套）1059341263528301825899929198房产局?中小套型商品住宅销售量占较大比例，130-180平㎡大户型销售占比两成半。?全市70-130㎡中小户型住宅供应量、销售量均较大，130-180㎡大户型也出现25.52%的销售占比，说明大户型市场偏暖，并逐渐承受大户型产品。上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TEL:0554-6888483SHANGHAIQICHUANG中观市场2010年（1－7月）户型去化分分析面积供应占比销售占比可售占比（㎡）套数（%）套数（%）套数（%）50以下10569.510591.8461.850-704724.253413.24833.2470-90262623.26263528.272228.2数据90-110300427.02283014.0235914.02来源110-130168415.15182515.7840415.78：130-1449108.1989911.3329011.33淮南144-180115110.3592913.3234113.32房180以上2141.9219812.331512.3产局?剩余可销售套数均匀分布，市场去化问题不大。上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TEL:0554-6888483SHANGHAIQICHUANG中观市场2010年（1－7月）户型去化分分析50004500400035003000供应套数数2500销售套数据可售套数来2000源1500：1000淮南500房0产1室1厅2室1厅2室2厅3室1厅3室2厅4室2厅4室3厅及以上其它局?3室2厅、2室2厅为销售绝对主力，中小户型1厅不被接受。全市1-7月3室2厅、2室2厅去化占比近65%，3室1厅、2室1厅户型市场认可度低。上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TEL:0554-6888483SHANGHAIQICHUANG中观市场2010年（1－7月）户型去化分分析面积供应占比销售占比可售占比（㎡）套数（%）套数（%）套数（%）1室1厅4123.716365.94381.482室1厅6225.66586.1426610.392室2厅256323.05280726.1956622.11数据3室1厅1651.481821.71003.91来3室2厅441139.68434840.57109142.62源：4室2厅3002.73263.041214.73淮4室3厅南及以上1131.02790.741204.69房其它253122.77168015.6825810.08产局?剩余可销售户型均匀分布，市场去化问题不大。上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TEL:0554-6888483SHANGHAIQICHUANG八公山区市场去化平稳，但成交基数较小，本区市场价格平稳上升，明显具有整体市场拉动效应。1-7月八公山区住宅市场情况600035005000300025004000数20003000据来15002000源：1000淮1000500南0房01月2月3月4月5月6月7月产销售面积4934286244842697283144614537局价格（元/㎡）2135224724872393241829492968?月均去化30余套，不及田区一个热销楼盘半个月去化量，占整体市场比重小。?销售价格向3000元/㎡迈进，稳步增长。上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TEL:0554-6888483SHANGHAIQICHUANG市区、谢家集区众多项目争夺本区客户，客户流失同时，本区市场本区未来2年投放量不低于30万,同区竞争日趋激烈。入市项目10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月锦绣康城幸福广场多层；启动3万㎡，后期3万㎡中央生活广场小高层；1.5万㎡肥皂厂项目多层、退台；启动3万㎡，后期7万㎡建南村二期小高层；1.6万㎡建北村二期小高层；启动约3万㎡，后期43万㎡本案在售0.8万㎡，后期约6万㎡主竞争时间段上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TEL:0554-6888483SHANGHAIQICHUANG本区市场项目对谢家集区客户辐射弱，楼市分布相反谢家集区对八区客户吸引力较强，八区有被边缘化危机。建北村改造建南村二期紫金时代广场建南村小区肥皂厂项目本案谢八两区住宅产品有一三期御景花园紫金华庭，两边互相定相似之处锦绣康城吸引，有互动之感。长江商贸城华润苏果购物广场谢七小地块谢三村小区谢三村农贸市场金宇芳草园熙城金宇良园西都绿洲卧龙山庄金玉商厦上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家