年月日黑弧奥美广州20091010.时代地产?果二期推广案传播任务：?延续?果的甜蜜社区形象，同时提升品质感一期性价比让人欣喜甜蜜生活让人羡慕错过机会的待购房者继续期待一群压抑已久的??正待爆发的机会思考一期甜蜜近人声势浩大二期成熟升极将掀新高潮企业公民形象与?润同样提升提下来请观看我们的策?推导与创作表现目录?市场环境分析?项目研判?消费者?察?传播策??传播细案目录?市场环境分析?项目研判?消费者?察?传播策??传播细案大政?好大政?好促进地产繁荣促进地产繁荣广州公积金缴存限额上调广东发布十五条意见促进房地产市场平稳发展央行运用利率杠杆、放松房贷为楼市松绑央行银监会联手调整信贷支持房地产融资市场环境分析之宏观政策分析3?沙洲聚焦自住型客2一手住?均价破万，土地出让价格高企?。市区价高?少，广佛同城、地铁带动、品牌大盘搞动下，?沙洲成为成交热点2009?1-9月广州高端住?成交?大于供应?1广州市场供?应求，价高?少，?沙洲成为居住投资热点一手住?交?均价超万元，成交均价全市成交均价有所回升。?沙洲市场环境分析之广州市房地产市场分析2009?1-9月广州一手住?交?登记均价回升??沙洲板块进一步被市场高看，普通洋房也是从2007??初的5800元/平方米一?攀升到现在10000元/平方米。2010?，预计区域价格将会进一步提升。?由于众多大发展商进驻，产品质?和档次将会?断的攀升。?沙洲也是“新江景＂的最佳板块，从目前所?解，保?、城、凯德等项目均已定格高端，推出包括别墅、大平层的豪?。?在售的项目包括万科?域蓝湾、中海?沙湾等可售面积?多，面积亦以90-120为主。市场环境分析之竞争环境分析在?果二期开盘时，?沙洲区内基本无同类竞争项目，预计7500元/平方米的售价仍相当吸引。市场环境分析之竞争环境分析竞争环境高端项目捧场，提升?沙洲居住档次与环境，缺少与本项目直接竞争产品高端项目捧场，提升?沙洲居住档次与环境，缺少与本项目直接竞争产品广州市场市场环境分析小结大政?好促进地产繁荣大政?好促进地产繁荣供应紧决，政府重?打造?沙洲将成为最大居住区供应紧决，政府重?打造?沙洲将成为最大居住区宏观政策?市场环境分析?项目研判?消费者?察?传播策??传播细案目录威胁（threat)?交通???公共配套缺失??水辖区，城乡结合?番禺亚运板块?势（weakness)时代?果优势（strength)机会（opportunity)??沙洲片区未来前景?价格洼地?N+1户型，高赠送空间?时代地产品牌?大政?好?市场需求旺盛?竞争环境宽松项目分析秉承时代建筑的优?传统：N+1户型，南?通透，超高实用?。时代?果核心优势西部最实在的房子！广佛同城的桥头堡，政府牵头，众多知名发展商共同打造的新居住片区扬长避短，无限放大核心优势！?市场环境分析?项目研判?消费者?察?传播策??传播细案目录“消费者是我们品牌传播的核心，只有找准目标消费者的心?需求，才能准确定位。＂——营销学?论周边周边镇区镇区?水?后的城市面貌和滞后的发展影响?周边镇区原居民对其印象，南海购房者?注重所在住所的热闹繁华，所以周边镇区的人基本还是以本地置业为主广州广州过快增长的房价给城市中坚??带来购房的巨大压?，向外郊区化置业成为发展方向，特别是广州西区的客户群体在?城区寸土寸?的市场无法找到满意单位?水?水和顺和顺当地长期无高品质的项目供应，消费者需求失?明显，中高收入人群外?周边区域，对自己生长和工作区域置业愿望强?我们的客户来自哪?？荔湾原居民西区拆迁户白领广州新移民里水原居民当地企业管理层客户区域分布投资客户西区专业市场主及拆迁户、?水当地企业中层管?人员3洋房产品客户职业分布洋房产品客户职业分布2高级白领、广州西区原居民、?水原居民重要客户群游离客户1核心客户群客户职业分布地段、配套、售价、区域属性里水原居民类型细分以年轻一代为主年龄特征25～40家庭特征一家三口、单身贵族置业目的结婚用房、改善居住环境需求产品二房、三房关注因素关键词描述独立、进取客户具像描述区域属性里水当地企业管理层类型细分中高管理层、技术人员年龄特征25-40家庭特征一家三口、单身贵族置业目的安居落户、结婚、孩子读书需求产品一、二、三房关注因素地段、交通、户型关键词描述脚踏实地、安定客户具像描述区域属性广州西区专业市场类型细分周边专业市场经营者、个体户商家年龄特征35～55家庭特征三口或四口之家置业目的追求高品质生活，不断改善生活，投资保值为辅需求产品大平层或投资小户型关注因素地段、户型、管理关键词描述财智、虚荣客户具像描述区域属性荔湾原居民类型细分高级白领、企事业单位中层以上年龄特征25～35家庭特征新婚小2口或小3口之家置业目的在父母住所周边组建新家庭需求户型二房或小三房关注因素地段、价格关键词描述实在而现代进取、恋家客户具像描述区域属性荔湾原居民类型细分“老荔湾”年龄特征40～60家庭特征一家三口或三代同堂置业目的改善居住环境，原住所以放租方式保留或受拆迁影响需求产品三房关注因素地段、户型、管理关键词描述传统朴实、恋地客户具像描述区域属性在西区的外地人类型细分“广州新移民”年龄特征28～40家庭特征单身、一家两口或三口置业目的融入广州市而首次置业，希望落地生根需求产品一房、两房或小三房关注因素性价比、交通、户型、管理关键词描述积极进取、新生代客户具像描述他们是：珍视家人与家庭生活，把“房子=家＂的自住爱家人士，基于对生活品质的追求与需求，他们没有将就在市区选择二手房子，因为1.有长者的家庭——长者希望在小区内进?体育锻炼和散步2.有充裕时间陪小孩的家庭——父母希望小区能成为和孩子玩耍嬉戏且离家最近的空间3.对品质有一定要求的家庭——希望能在家中能看到?好景观，吸引空气清新而带着花草香味目标消费者是谁？?购买动机与阶层：自住——中等收入阶层??龄层次：30-40岁?家庭结构：三口之家或以上?收入区分：白领人群及小档口业主?经济结构：现有存款15万左右目标消费群体细分?必要扛市区贵楼而成为房奴，在自己够得上的首付，并能轻松应付供款的实际价格就好的。对生活有信?，珍视家庭、珍视生活，用能?创造未来。?要偏离熟悉的城区，?要与工作太远，半小时是可接受的距离。虽然东南?部都有大盘，但西部是首选区域。追求宽敞灵活自主的空间，喜欢社区感，满足家人休闲运动需求。BD归属偏好价格偏好CA商品偏好地段偏好他们想要怎样的房子？热爱生活进取务实珍视家庭有活?追求?想的现实的?漫主义者梦想、?漫他们是现实的，但现实的是他们?性成熟的消费观，而未必是他们的生活追求。他们是?漫的，但?漫的是他们的对生活梦想追求，而?是好高骛远的空想假设。他们是积极进取的，因此他们要与城市共生，跟上时代的节拍。消费者定位追求?想的现实的?漫主义者?果二期核心优势目标人群?沙洲热点之上，拥有生态资源。?沙洲最实惠与实用?高的房子如何发掘三者之间的最佳?合点？如何启动打动消费者心灵的按钮？市场环境大政?好促进房地产业繁荣发展；市场?少价高，?沙洲成为市场热点！?市场环境分析?项目研判?消费者?察?传播策??传播细案目录？=目标人群追求?想的现实的?漫主义者+项目核心优势与消费者心灵的对接！?果二期核心优势?沙洲热点之上，拥有生态资源。实惠近人，实用?高的房子甜蜜社区的成熟升版传播策略之项目市场定位甜蜜社区，幸福升级产品定位：甜蜜社区：传承时代地产创意户型，高赠送，价格近人；幸福：购买房子的本质目的是为?生活；升级：为怀有梦想与追求的人，提供的匹配的居所；?市场环境分析?项目研判?消费者?察?传播策??传播细案目录引起社会关注，再次掀起?果风引起社会关注，再次掀起?果风在有限的时间内，我们的目的是：持续销售期渗透q春节、情人节二次强推期放水p开盘期开闸o开盘圣诞节传播阶段（时间轴）12月1月2-3月4-5月准备销售期蓄水n??活动营销促销节日营销价值+??消费者互动营销开盘活动节日营销体验+??整体传播计划网络传播启动蓄水(预热)12月开闸(开盘)元旦放水(销售推进)2-3月渗透(销售深化)4-5月nopq掀起?果风潮??轴时间轴战术轴????以网站启动来掀开整个传播，网站设有网上售楼部，可进?网络看楼、选房、计价、房贷咨询等功能，同时开设网站游戏，通过网络传播吸引消费者关注，形成效应。?游戏成绩可换取购房现?奖励，同时设?激励奖项：最高得分、最快过关、最具耐?奖等奖项。网站启用网络传播启动蓄水(预热)12月n掀起?果风潮网络游戏、网上看楼时间轴??轴战术轴???第一阶段推广概述??用圣诞节举办?果派对，用各国各式?果打造一个甜蜜圣诞节，邀请参加网络游戏的准购房者参加，开启一个尊属于他们的夜大间睇楼与售楼专场。?同时配合于主?的广州日报、羊城晚报展示甜蜜社区的?果主义系?硬广?候车亭、户外、短信的?体宣传同时启动。开盘活动节日营销体验+理念夜间开盘活动甜蜜社区糖果主义系列硬广圣诞节糖果派对开闸(开盘)元旦o时间轴??轴战术轴???第二阶段推广概述??用春节与情人节，为主业及准业主举办集体婚礼与结婚纪?，颁布甜蜜追击?，凡于当天领取结婚证的准婚人值，均可享受超值购房礼包。?邀请媒体共同打造214甜蜜专题，形成传播效应。?候车亭、户外、短信的?体宣传同时启动。节日营销价值+理念春节&情人节甜蜜计划放水(销售推进)2月p时间轴??轴战术轴???第三阶段推广概述?果二期媒介投放建议媒介传播目标1.制造舆论话题，引发炒作2.在开盘前期形成热点，为开盘造势3.最终带动受众购买欲望，推动楼盘销售针对目标群特性，开启新营销方式，?贴近目标习惯的传播形式第二、三阶段：针对荔湾区商业旺点、站