连云港金海东郡项目谨呈：金海集团港城加速度金海新时代2010.511连云港金海东郡项目项目总建面40万㎡，以住宅为主的中等规模项目，位于新浦新区——项目概况成熟行政中心和高尚居住区u新浦新区：政务新区（新浦新区），区域较为成熟u周边：区域内中等规模项目，周边高端楼盘集中。u项目：总建筑面积40万㎡，住宅35万㎡，商办5万㎡，容积率住宅2.5，商业3.5。22面对这样一个项目，我们开始提问从投资商的角度：项目的最大价值是什么？从运营商的角度：项目的操作模式是什么？对两个问题的解读Q1：项目的最大价值是什么？两个维度城市背景分析房地产市场分析？Ⅰ城市背景静态：城市现状动态：城市发展聚焦：区域发展城市现状。第一波沿海战略始于上个世纪80年代初，对于连云港而言，这一次发展时1机，带来的是根本性的变革吗？静态连云港金海东郡项目14个最早的沿海开放城市之一，但发展速度较慢，并未真正发挥沿海港口城市现状优势。u2009年连云港GDP总量连云港2005-2009年GDP及增速连云港城市化进程941.13亿元，人均GDP为100015.50%90046%21144元，连续6年GDP增长15.00%80044%44%率保持在13%以上，与全省70014.50%42%40.50%42%60014.00%40%增长率基本持平；50038.11%40013.50%38%39%u城市化率达到44%，较全30013.00%36%36.30%20012.50%34%100省平均值55.6%低；32%012.00%20052006200720082009200420052006200720082009u全市常住总人口444.65万GDP增幅城市化率人，其中市区99.83万人；u2009年连云港社会消费品连云港205-2009年人均可支配收入零售总额达到369.53亿元；连云港2005-2009社会消费品零售总额1800020.00%40030%16000350u2009连云港城市居民人均25%1400016.00%30020%12000可支配收入达到16958元，25012.00%1000020015%为全省平均水平的82.5%。80001508.00%10%60001004000u2009年一、二、三产业比5%4.00%502000值为16.4：46.3：37.3，第00%00.00%2005年2006年2007年2008年2009年三产业规模小。2005年2006年2007年2008年2009年社会消费品零售总额增长率人均可支配收入(元）增长率——数据来源：《连云港市国民经济和社会发展统计公报》和《连云港市统计年鉴》77连云港金海东郡项目城市现状从经济发展总量和人均数字上看，连云港与江苏和周边山东城市相比均处于落后地位社会发展评估综合指数社会发展水平评价是160147根据以下五个领域来146144143140进行的，即人口素质、120113103生活质量、社会结构、9210088公益事业、社会保护8072716362等。605540200无锡苏州南京常州镇江南通扬州泰州盐城淮安徐州连云港宿迁作为三线城市，连云港经济的主要特征：l经济实力较弱：GDP总量941亿，为徐州的39%和临沂的45%，虽然总量超过日照，但是增幅落后。l人口素质、生活质量和公益服务效能较低：未来人口和高素质人口增长缓慢：城市人均消费性支出11577元，为全省平均水平的80%。l农业人口比重较高：一产比重16.2%，农业人口占70%。l第三产业发展规模小：而第三产业所占比重为37.3%。l人口负担重：城市人均可支配收入16958RMB,为全省平均水平的82.5%。l收入差距大：收入最低的10%人口购买力不及收入最高的10%的十分之一。8结论：失落的港城第一波沿海战略对于连云港而言，如果说是机遇，那就是来得太早的机遇，还来不及准备，机遇就一闪而过？城市发展。2009年，新一轮沿海战略开始，连云2港能否抓住第二次发展机遇？动态连云港金海东郡项目政策利好连云港已被提高到国家级建设发展层面，奠定了连云港成为东部沿海经济增长极的政治基础2008年全国“两会”，北京。u胡锦涛总书记在江苏代表团审议时指出，连云港位置重要，是涉及全局的问题u温家宝总理说，加快江苏沿海地区的开发，对于带动苏北地区乃至我国中西部地区发展，促进长三角地区协调发展，都有重要意义2009年6月10日，北京。国务院常务会议讨论并原则通过《江苏沿海地区发展规划》。作为一个地区的发展规划，在国务院会议上获得通过，这对江苏还是第一次，它标志着江苏沿海开发正式上升为国家战略。1111连云港金海东郡项目连云港面临着改革开放三十年来最大的一次战略发展机遇期，城市价值政策利好将重构，正在形成未来崛起的力量u新亚欧大陆桥东方桥头堡，成为连接和贯穿世界最活跃的亚欧两大经济区的桥梁，连接和贯通了亚欧最密集、最具开发潜力的资源走廊u《江苏沿海地区发展规划》，江苏沿海开发正式上升为国家战略，连云港将成为东部地区重要的经济增长极u连云港将成长为江苏省沿海开发的龙头，也是东珠三角经济区部沿海连接东北亚、东南亚和美洲的窗口1212连云港金海东郡项目交通配合连云港将成为我国重要的综合交通枢纽，交通规划带来的交通优势进一步凸显，增强区域辐射带动功能交通方式优势横贯中国东中西部，目前有直达哈萨克斯坦、莫斯科的集装箱陇海铁路班列铁路到上海仅需2个小时（江苏段）沿海铁路将串联起我国沿海经济发达城市，并以海运和铁路运输的有效对接构建海铁联合的运输链条，航道：30万吨级航道获国家批准泊位：37个，万吨级以上32个，25万吨级矿石码头已开工吞吐量：2008年突破1亿吨，集装箱破30万标箱港口航线：50多条国内外，每月约255航次60%以上货源来自中西部，有力支撑了腹地经济发展高速公路沈海、长深、连霍、连宿高速汇聚，有效联通东西、南北u45个公路主枢纽之一航空连云港机场规划建成区域性大型国际机场u十大港口之一u大腹地、大产业与交通优势紧密结合，形成连云港综合交通枢纽的优势地位u海港和空港的建设提高连云港城市辐射能级，城市级别提升1313连云港金海东郡项目交通配合连云港作为中国沿海核心枢纽港之一和长三角北翼国际航运中心，依托港口优势在沿海开发中将发挥龙头作用枢纽港定位主要货物货物来源进出口区域?90%以上来自?加拿大、美华?石油、粮食、东北亚国际航东北三省；液体国、日本、大连港金属矿石、钢铁北大连港运中心成品油业务主要俄罗斯、比、煤炭华北港口群来自亚洲利时港?服务区域天津港中国北方沿?煤炭及制品、?主要货源来自?美国、日本口北方国际航运海和内陆地天津港钢铁、金属矿石华北、西北和北、澳大利亚群青岛港中心区、非金属矿石方地区、意大利?东北亚、山东东北亚中转枢?煤炭、石油、?美国、日本连云港港青岛港、河南、山西中纽港矿石、钢材、德国华部和河北东?北美、欧洲?煤炭、金属矿?85％的进出口港、地中海、上海港国际航运中心石、钢铁、矿、货物来源于长三澳洲；日韩口上海港石化、杂货角地区、香港等群华东港口群?欧美等远洋宁波港?服务区域?铁矿、煤炭、宁波港国际性枢纽港?长三角区域航运和国际长江三角洲原油、液体化工以及长江沿中转运输线地区?日韩、香港连云港?能源/原材料区域性国际枢?六成以上来自、台湾、新港（进口铁矿、煤纽港我国中西部加坡、东南炭、粮食）亚、中东1414连云港金海东郡项目连云港可以发挥临港优势，带动八大临港产业发展，提高城市产业的支产业支持撑能力港口城市集聚的八大临港产业集聚上下游产业集聚综合社会链和关联产业先进制造业服务业重化工产业产业链集群房地产港口物流业金融保险业商业娱乐国际商务贸易教育科研业医疗教育信息产业咨询营销业会议展览文化艺术休闲旅游…………高科技产业港口城市案例规律总结：产业集群模型1515连云港金海东郡项目产业支持连云港将导入优势产业和实现产业升级，带动区域经济发展、培育高端消费人群和提高消费水平1蓝色产业带连u优势产业、新型产业、临港产业的发展将进一步夯实云以发展沿海临港产业为主，培育壮大石化、重型装备制造、能连云港的经济基础港源和物流四大产业集群，打造大型石化、新型钢铁、新能源、产现代机电、临港物流、海产品加工等六大产业基地。业u连云港产业的导入和提升发2绿色产业带将促进房地产业的发展，导展入高端人群和提高消费水平规以发展资源加工和劳动-技术密集型产业为主，培育壮大医药、划新材料、纺织服装、电子信息及机械加工五大产业集群，建设一批都市型特色产业园区。壮大优势产业优先发展新型产业重点发展临港产业食品、纺织新医药产业石化、造船、冶化工、机械新材料产业金等临港重型产电子产业新能源产业业1616连云港金海东郡项目产业支持连云港临港产业的发展将伴随以港兴城，以城促港和港城联动的阶段，最终实现“一心三极”的城市功能规划愿景港口特征城市功能特征城市人口特征城市产业特征产业导入第一?城市骨架拉升，城市化推动城市导入?大规模人口导入推动阶段?港口规模迅速扩大加速?建筑业?港口呈现产业集群?城市功能分区雏形初显?房地产业以港?呈金字塔型人口化规模化?建立教育、医疗等公共?传统服务业结构兴城服务体系城市化配套产业升级?功能区细化，核心商贸?专业性人才导入，?传统服务业升级，第二?产业向科技化、现推动区形成带动人口素质提升推动如商业等阶段代化、多元化演变?现代服务业迅速提以城?港口设施进一步完?教育、医疗等社会公共?人口结构优化，升，如金融、物流善促港体系完善呈哑铃形人口结构等?适度引入与港口非人才依托相关的高科技产业第三?港口设施向信息化?人口规模稳定?都市型产业崛起互动?城市功能完善互动互动阶段转变?人口