上海安亭新镇项目市场策划报告2011NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）目录壹、项目价值详观贰、竞争市场剖析叁、目标客源定位肆、项目产品建议?上海安亭新镇项目市场策划报告?新聚仁机构?壹、项目价值详观?解决的核心问题——项目的市场战略站位?Part1——安亭新镇的前世?上海安亭新镇项目市场策划报告?新聚仁机构?一城九镇/三城七镇的缘起2001年1月5日《关于上海市促进城镇发展的试点意见》：“十五”期间，上海重点发展“一城九镇”，松江新城和安亭、罗店、朱家角、枫泾、浦江、高桥、周浦、奉城、堡镇9个中心镇，强调要借鉴国外特色风貌城镇建设的经验，引进国内外不同城市和地区的建筑风格，重点在城镇新建城区，因地制宜地塑造“一城九镇”的特色风貌。2004年11月《关于切实推进“三个集中”,加快上海郊区发展的规划纲要》：确定松江新城、嘉定新城、临港新城为重点发展新城,其余中心镇继续保留，据此产生了“三城七镇”的称谓。高桥新镇：建成荷兰式现代化城镇，融入法国和澳大利亚风情；嘉安新城-安亭新镇：建成德国式小城；浦江新镇：以意大利式建筑为特色，结合美国城镇风格；朱家角新镇：既凸现本土水乡古镇风貌，又有现代城镇的格调；奉城新镇：建成西班牙风格小城；罗店、枫泾、陈家镇：建成欧美、生态特色的小城；松江新城：建成英国风格的新城；临港新城：建成欧洲现代式城市。?上海安亭新镇项目市场策划报告?新聚仁机构?上海城市的衍进核心目的以最适宜的生态环境，各具特色的城镇风貌和现代化的居住功能吸引市中心城区人口。突出作用将密集的市区居民向外迁徙，减轻市区压力，控制中心城区房地产发展规模，加速城市化进程。【一城九镇/三城七镇】承载上海城市未来发展的方向城市人群高度聚合——城市人群适度分散高密度都市集核——大范围城市群落局部资源的过度消耗——整体资源的帄衡使用?上海安亭新镇项目市场策划报告?新聚仁机构?安亭新镇尴尬境遇项目距市中心罗店新镇/30公里嘉定新城/30公里新浦江镇20km高桥新镇/23公里安亭新镇/34公里高桥新镇23km嘉定新城30km朱家角镇/48公里罗店新镇30km新浦江镇/20公里安亭新镇34km松江新城/42公里松江新城42km临港新城/76公里朱家角镇48km临港新城76km就，地理位置而言，距离市中心的距离在一城九镇中并不具备优势?上海安亭新镇项目市场策划报告?新聚仁机构?安亭新镇尴尬境遇项目高速公路交通干道轨道交通新浦江镇——浦星公路轨交8号线（2007.12）高桥新镇绕城高速杨高路/中环线轨交6号线（2007.12）嘉定新城沪宁高速公路312国道轨交11号线（2009.12）罗店新镇绕城高速沪太路轨交7号线（2010.2）安亭新镇沪宁高速公路312国道、204国道轨交11号线（2009.12）松江新城沪杭高速公路沈砖公路轨交9号线（2007.12）朱家角镇沪青平高速公路318国道轨交20号线（规划中）临港新城两港高速公路A30公路-A20公路轨交21号线（在建）就，交通配套而言，轨道交通迟迟不通车，对当时客源导入造成很大抗性?上海安亭新镇项目市场策划报告?新聚仁机构?安亭新镇尴尬境遇项目主要商业设施总体量新源路安亭新镇//安亭老镇墨玉路东方商厦、罗宾森购物中心、嘉定商城、区嘉定新城17.2万方乐购、欧尚、世纪联华、农工商开元地中海商业广场、嘉和休闲广场、松江新城17.2万方安亯生活广场临港新城//新浦江镇绿地乐和城4.5万方高桥新镇天美购物广场、高桥新城商业中心11.1万方本案安亭罗店新镇罗店购物中心7万方新镇朱家角镇尚都里6.4万方就，生活配套而言，零商业配套，给居住带来极大的不便?上海安亭新镇项目市场策划报告?新聚仁机构?安亭新镇高调亮相?上海市试点城镇建设中率先启动的第一镇，实施上海郊区城市化战略的示范城镇，市场好评如潮；?完整而准确地诠释了纯粹的新城市主义理念；?在一城九镇\三城七镇的欧洲风情规划中，对德国特征的城市机理和建筑风貌的演绎最到位；?国内首个将众多当时领先技术应用于住宅的项目。即使，当年的安亭新镇，面临诸多尴尬的现状，仍选择了中高端的市场定位?上海安亭新镇项目市场策划报告?新聚仁机构?安亭新镇高调亮相?上海安亭新镇项目市场策划报告?新聚仁机构?安亭新镇高调亮相?上海安亭新镇项目市场策划报告?新聚仁机构?安亭新镇高调亮相?安亭新镇通过前期高密度的集中广告宣传，获得了极高的知名度，成为业界经典；?同时，高调的宣传树立了整盘中高端的项目定位，成为当时一城九镇中，定位最高的项目之一。?上海安亭新镇项目市场策划报告?新聚仁机构?安亭新镇销售困境安亭新镇历年公寓成交量价走势10000016000安亭新镇安亭板块嘉定区80000年份成交量成交价格增幅成交价格增幅成交价格增幅120002005835886728/4080/4682/6000075278084672865006079613280002006105206500-3.4%479517.5%593626.8%400002007271826079-6.5%52519.5%710119.6%40002000020082482161320.9%637321.4%928530.8%200916656752722.7%907342.4%1055413.7%0020101728680847.4%1308644.2%1508042.9%200520062007200820092010安亭新镇成交量安亭新镇成交价格年均价格增幅4.2%27%26.7%安亭板块成交价格嘉定成交价格数据来源：佑威系统，安亭新镇04年10月开盘，05年前无成交数据可查公寓产品高调入市，即进入了长期滞涨的困境?上海安亭新镇项目市场策划报告?新聚仁机构?安亭新镇销售困境与同属上海“一城九镇”市场价格比较20000年份安亭新镇嘉定新城高桥镇浦江镇16000价格增幅价格增幅价格增幅价格增幅1200020056728/50207006/8775/20066500-3.4%570213.6%71832.5%8353-4.8%80007527808420076079-6.5%749931.5%894424.5%1097131.3%6728650060796132200861320.9%883317.8%1302345.6%1258814.7%40002009752722.7%996812.8%137575.6%136098.1%0201080847.4%1462646.7%1895737.8%1799132.2%年均增2005200620072008200920104.2%24.5%23.2%16.3%幅安亭新镇嘉定新城高桥镇浦江镇?嘉定新城11号线于07年开工与09年底通车，实现价格大幅提升；?高桥镇07年底轨交6号线通车，实现价值提升；?浦江镇07年底轨交8号线规划确立，09年底通车，拉动价格大幅提升。相比于同属一城九镇的其他版块，价值涨幅明显滞后?上海安亭新镇项目市场策划报告?新聚仁机构?安亭新镇销售困境安亭新镇历年别墅成交量价走势6000024000安亭新镇安亭板块嘉定区16807年份成交量成交价格增幅成交价格增幅成交价格增幅146304000013780160001187920061848010295/9554/9918/102952007392271187915.4%1166522.1%1175218.5%2000080002008120211378016.0%121354.0%1402319.3%200931747146306.2%1592831.3%1756825.3%0020062007200820092010201046831680714.9%2099531.8%2334632.9%安亭新镇成交量安亭新镇成交价格年均价格增幅13.1%22.3%21.5%安亭板块成交价格嘉定成交价格别墅价格增幅优于公寓产品，但仍低于整体市场帄均水帄?上海安亭新镇项目市场策划报告?新聚仁机构?安亭新镇销售困境与同属上海“一城九镇”市场价格比较48000年份安亭新镇嘉定新城高桥镇浦江镇40000价格增幅价格增幅价格增幅价格增幅320002005//870211987/11570/24000200610295/95479.7%122682.3%124817.9%1600016807137801463020071187915.4%1123917.7%1722240.4%1529722.6%1029511879800020081378016.0%1425726.9%14156-17.8%2318451.6%02009146306.2%1758723.4%32472129.4%2784220.1%20052006200720082009201020101680714.9%2445539.1%3889819.8%4395657.9%年均安亭新镇嘉定新城高桥镇浦江镇13.1%23.3%34.8%32.0%增幅价格保持稳定增长，但仍低于其它一城九镇区域市场价格?上海安亭新镇项目市场策划报告?新聚仁机构?【新聚仁眼中安亭新镇的前世】高调入市却不受市场认可——安亭新镇的前世是一袭华美的袍子，上面爬满了虱子?上海安亭新镇项目市场策划报告?新聚仁机构?Part2——安亭新镇的今生?上海安亭新镇项目市场策划报告?新聚仁机构?三城七镇成为房地产市场绝对重心历年上海各环间公寓成交走势2000中外环：72%53%1500安亭新镇中外环：11%44%64%内中环：9%1000内环内：8%50059%72%020062007200820092010内环内内中环中外环外环外?随上海中心