杭州-草庄景墅商业板块策划报告草庄社区上海禾凯商业机构2011-05-11目录?第一部分杭州宏观发展?第四部分项目分析?第二部分杭州商圈概况?第五部分项目定位?第三部分项目概况?第六部分总结报告宏观发展杭州宏观经济杭州城市发展杭州人口发展杭州城市布局杭州轨道交通宏观经济?2010年，杭州市实现生产总值(GDP)5945.82亿元，超额完成“十一五”规划目标，按可比价计算，比上年增长12%，带着连续20年两位数的增速进入“十二五”，增速快于全国和全省1.7和0.2个百分点。经济总量稳居全国大中城市第八、副省级城市第三和省会城市第二位。?2010年，杭州市的人均GDP水平实现大跨越，按常住人口计算，全市人均GDP达到68398元，根据年平均汇率折算，达到10103美元。杭州市户籍人口和常住人口人均GDP双双突破1万美元，标志着步入“上中等”发达国家水平，经济总体实力再上新台阶。?以“促消费、保民生、创增长”为主线，在“休闲消费提升年”为载体和世博经济辐射等因素的共同作用下，杭州市消费需求升级加快，消费市场活跃旺盛。2010年，全市社会消费品零售总额突破两千亿元，达2146.08亿元，增长19.9%，增幅比上年提高5.5个百分点。?2010年，杭州市切实落实各项措施，惠民利民政策力度不断加强，着力提高群众的民生福利水平，确保了杭州人和“新杭州人”生活持续改善。市区城镇居民人均可支配收入突破3万元，达30035元，增长11.8%。杭州城市发展?城市东扩，旅游西进，沿江开发，跨江发展，实施“南拓、北调、东扩、西优城市空间发展战略，形成西静、南新、北秀、中兴局。“””东动、的格的城市人口发展?2010年11月1日零时为标准时点的浙江省第六次全国人口普查主要数据。杭州市常住人口870.04万。?杭州市人口发展的机制、发展的方式、发展的内容、发展所涉及的范围都在发生深刻的变化。从更长远的视野看，杭州市人口发展正在进入一个新的历史时期。?杭州作为国务院首批公布的历史文化名城之一，又是重要的国际风景旅游城市，经济发展迅速，社会环境良好，对流动人口形成了强大的拉力，吸引着大量的流动人口来此观光、学习、工作和生活。流动人口对杭州市社会经济发展有着重大的积极作用，流动人口以空前的规模和重要的作用影响着杭州的经济社会发展。城市布局形态从以旧城为核心的团块状布局，转变为以钱塘江为轴线的跨江、沿江，网络化组团式布局。采用点轴结合的拓展方式，组团之间保留必要的绿色生态开敞空间，形成“一主三副、双心双轴、六大组团、六条生态带”开放式空间结构模式。【中心城区】：即一主三副，由主城、江南城、临平城和下沙城组成。承担生活居住、行政办公、商业金融、旅游服务、科技教育、文化娱乐、都市型和高新技术产业功能。逐步形成体现杭州城市形象的主体区域。【主城】：由上城区、下城区、西湖区、拱墅区及江干区西部组成，是全省的政治、经济、科教、信息、文化中心和旅游中心。中部、南部为商贸、居住生活区，北部以工业、仓储物流区为主，东部为交通、市政设施区，西部为教育科研、居住区。湖滨地区为旅游商业区，江滨地区为城市新中心（商务中心）。规划城市人口185万人，城市建设用地167平方千米。城市布局形态?【江南城】：由滨江区、萧山城区和江南临江地区组成，是以高科技工业园区为骨干，产、学、研协调发展的现代化科技城和城市远景商务中心。沿江地区为居住生活区、公建区和远景城市商务中心，南部为商贸、居住生活区，东、西部为工业区和文教科研区。规划城市人口110万人，城市建设用地102平方千米。?【临平城】：由临平城区、运河镇等组成，是以城市现代加工制造业为主的综合性工业城。北部为工业区和配套生活服务区，中部为公建区和居住生活区，南部为物流区。规划城市人口50万人，城市建设用地46平方千米。?【下沙城】：由下沙、九堡、乔司组成，是以杭州经济技术开发区和高教园区为骨干的综合性新城。北部为教育科研区，南部、西部为工业区，中部及东部临江地区为居住生活区。规划城市人口60万人，城市建设用地54平方千米。?【六大组团】：分成北片和南片，北片由塘栖、良渚和余杭组团组成，南片由义蓬、瓜沥和临浦组团组成。吸纳中心城区人口及产业等功能的扩散，形成相对独立、各具特色、功能齐全、职住平衡、设施完善、环境优美的组合城镇。城市轨道交通杭州地铁建设规划的8条线路，总长度278公里，覆盖杭州主城区、钱江新城、江南城、临平、下沙等区域。1号线由北向南贯穿了临平、九堡、下沙、武林、湖滨、吴山、钱塘、滨江、江南城等杭州主要区域。城市轨道交通城市轨道交通【2010年1月杭州大江东发展计划】1月13日，杭州召开萧山“四区一线一枢纽”规划会，打造大江东的建设，主要包括：四区（江东新城、空港新城、江东市本级园区、临江新城）一线（机场路经济带）一枢纽（杭州南站综合交通枢纽）。杭州大江东计划的提出，在发展萧山地区的同时，完善交通配套，拉近宁绍周边地区和杭州的商业往来沟通，为杭州发展楼宇经济提供外部支撑。【2010年1月两大交通枢纽变化引发城东商圈巨变】从1月15日，九堡新客运中心与老东站正式完成新老交替之日开始，九堡新客运中心作为华东地区最大的交通枢纽站，也带动了一些新兴专业市场的崛起，其中又属与客运中心仅一街之隔的新客站商业城最为瞩目。东站搬迁的圆满完成，意味着杭州东部的整个商业格局发生变化。同时，杭州火车东站的改造，东西广场的建造，将改变江东区块原先分散落后的社区商业格局.商圈概况商业发展历程主力商圈布局主力商圈分析商业发展历程杭州商业地产十余年的发展历程可以用三个阶段来进行总结与回顾。”第一阶段——初步发展阶段(1997年以前)：1995年延安路南段建设促进吴山商圈的形成，解百等大型百货沿路兴起，湖滨、河坊等街区依托旅游发展兴旺。第二阶段——快速发展阶段(1998年—2001年)：1998年银泰百货开业，1999年杭州大厦、杭州百货大楼扩张，标志着以百货为主力商家的武林商圈的成熟，并促进了延安路沿线商业的成熟。第三阶段——高速发展阶段(2002年—至今)：湖滨名品街、利星名品广场等项目的建立进一步促进湖滨商圈从依托旅游特产类商业向市区高档名品购物和休闲娱乐商圈转型，确立了湖滨商圈作为高档消费集中地的形象。同时，随着杭州大厦的扩容以及银泰百货的扩张、外来品牌的持续进入，杭州商业格局迎来了诸侯征战的格局。总体商业格局【总体商业格局说明】1个市级商业中心3个市级商业副中心4个区域商业中心12个区域商业副中心主力商圈布局板块形成：纵观杭州商业板块，可以大致分成传统商业及延伸地带、正在崛起的新商圈板块、变迁中的杭州东站商业板块、以及正在形成过程中的城西、城北板块。商圈形成：主要商圈有武林核心商圈、湖滨核心商圈、吴山旅游商圈、钱江新城商圈、发展中的城西商圈、即将起航的城北商圈、文三电子商圈，以及其他社区小型商圈。主力商圈分析杭州主要商业区域等级评定商圈级别商圈名称类型说明商业竞争力强、人流量大、品牌聚集度高、知名度高、武林商圈、湖滨商圈、业态丰富、种类齐全、购物环境优异、商业建筑现代、一级商圈吴山商圈区位交通环境都较为优越、是城市商圈的客厅和代名词秋涛路、四季青；黄龙具有一定商业特色，业态较专业化，业种具有区域特二级商圈商圈；文教、城西；城点，人流量较大，同时辅以其他商业形态，是某类商北商圈；滨江高新区；业的集中地区位条件相对较差，但是形成一定区域内的商业集中萧山商圈；下沙商圈；三级商圈区，便民、利民性强，配套相对完善，能满足周边主余杭商圈要消费群体的日常性消费。项目概况地理位置周边环境区域交通项目参数地理位置分析本案位于杭州市笕桥镇草庄村，笕桥镇是杭州的规划与发展中的笕桥旅东部市中心区江干区的城镇。全镇辖区面积18.2平方公游及社区商业机里，人口12万，其中常住人口3.8万，外来人口8.2万人。本案下辖9个社区，8个行政村，1个经济组织。经测算，项浙商国际中心路胜目一公里范围内居住人口有5万左右，但是目前区域内在德场开发与即将开发住宅项目较多，在3—5年内将吸引20万人。路杭州东站商业圈结论目前地块附近为大量动迁房和众多商品房在开发秋项目，目前区域内居住人口较少，但是随着本项目及临涛衣之家商场近项目住宅入住率的增加，从巨大的市场开发量来看，华润万家路本区域在3—5年内将会导入大量人口，导入人口大约为20万，所以本区域未来市场对商业发展极为有利，周边环境?区域商业发展：本案2公里范围内的商业主要分成三块，一是衣之家商城和华润万家形成的社区型商业中心，二是目前在杭州东站附近形成的流通性、餐饮、娱乐商业，三是目前本案正在发展中的笕桥社区商业区，浙商国际中心大型的购物中心是区域内消费的中心，而本案主要定位社区型配套商业。?本案商业规划：由于未来几年，本案周边依靠笕桥，历史文化街区保护项目、航空博物馆、航空学校等项目的规划，以及本区域中高端住宅的不断兴建，因此本案未来规划将以社区型商业为主。周边环境浙商国际中心简介占地面积26亩?项目名称：浙商国际中心容积率3.5?项目区位：杭州东江干区笕桥镇?项目类型：商业综合体建筑密度45%?项目定位：集购物中心、酒店式公限高50米寓、写字楼为一体。总建面9.8万平米?项目现状：已立项，招商进行中。地上6万平米?项目品牌定位：品牌百货、大卖场、大中型餐饮、品牌连锁餐饮等。地下3.8万平米?项目消费群体：区域范围内及3公商业4.5万平米里内的消费者。酒店、办公2.4万平米周边环境浙商国际中心效果图区域交通人流集散中心区域功能中心草庄景墅杭州杭州商业中心东站经济发展中心交通区位中心人流集散中心项目名称草庄景墅总建筑面积164407㎡项目参数住宅面积116811㎡商业