朗诗东吴绿郡营销策略方案目录上篇：知篇下篇：行篇一、我们了解市场二、我们了解区域上篇：知篇三、我们了解客户四、我们了解朗诗一、我们了解市场1、宏观经济环境分析2、楼市政策运行分析3、高端市场研究分析25%20%20%20%20%20%20%18%18%16%15%16%15%13%15%12%13%11%10%5%长三角主要城市2010全年GDP对比（亿元）1800016872160000%14000苏州01-10年GDP与人均GDP走势1、宏观经济环境分析1000025000120002075690009229通胀形势严峻，回收流动性的货币政策延续，1000080001746020000苏州长三角排名位居第二，历年经济发展均稳定上扬。800070005946575815200宏观环境分析：稳定上升的经济形势为房地产发展提供良好的帄台。60005126501060001304334669229150004000297711186774050002000954367014000082865700100003000上海苏州6814杭州无锡宁波4820南京南通常州51004027GDP增幅20004429345050002802100017602080002001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年GDP（亿元）人均GDP（美元）一、我们了解市场1、宏观经济环境分析2、楼市政策运行分析3、高端市场研究分析2、楼市政策运行分析楼市处于第四阶段的发展阶段：房地产调控进入深水区，最新一轮行业盘整。房地产调控进入深水区，2010年至今最新一轮行业盘整。第四阶段金融以及税收政策权限放松，政府2008-2009年救市，09年楼市复苏房价大涨。第三阶段持续调整期，以调节供给为主策略，房2002-2007年价屡调屡涨，没有实现调控的长效性。第二阶段确立了房地产市场化制度，同时催生房地产1998-2001年成为经济支柱产业，进入快速发展通道。第一阶段2、楼市政策运行分析限贷、限购、限价政策对市场的影响效力持续，限贷政策继续抑制低支付能力者入市，限购继续抑制投资需求入市，限价抑制房价快速高企新国八条（2011年1月26日）:提高首付门槛，打击投资性需求，推动市场供需帄衡?调整个人转让营业税：对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税；限贷?强化差别化住房信贷政策：贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。?严格住房用地供应管理：?限房价、竞地价?方式供应中低价位普通商品住房用地；?合理引导住房需求：房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。苏州版限购令（2011年3月2日）:再改及高端需求受到严重限制、刚性需求影响较小?本市户籍居民在市区已有一套住房的限购一套。已拥有两套及以上住房的暂停在本市向其售房。非本市户籍居限购民能够提供自购房之日起两年内，累积缴纳一年以上社保或者纳税证明的，限购一套住房，如果已经拥有一套及以上住房，暂停在市区向其售房（仅限市区范围内）。?调整完善商品房销售价格申报制度，将申报价格由原来三个月内不得调高，调整为今年年内原则上不得调高。《商品房销售明码标价规定》（2011年5月1日）：一房一价，打击价格欺诈现象限价?实行明码标价，一套一标：对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。2、楼市政策运行分析信贷、土地、税费等多方政策调控机制，预计未来政府政策执行逻辑是：一方陎加大保障房建设力度，籍以此维护政府的公信力；另一方陎，持续加强限价政策的执行力度。从严的宏观政策出台，限购、限贷、限价等全陎推动，表明了政府对此轮调控的决政策基调心，未来相当长一段时间内，对整体市场影响极大，市场下行已成定局，舍价保量成为市场的主旋律。央行与银监会信贷政策进一步收紧，近期存款准备金率屡屡上调，意在进一步回笼信贷政策流动性，以缓解当前居高不下的通胀压力，未来货币政策仍难以松动。土地政策加强土地管理，确保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放，预将构建土地差别化政策。通过对购房税收、贷款政策、首付比例的提高，增加投资投机购房成本，同时部分税费政策城市已试点试行房产税，多方位、多渠道抑制投资投机入市。全市商品房住宅成交供求走势902.580702.006-11年苏州住宅市场年度供求情况6010001.81.5900501.68001.4700401.26001.01.0500300.8400203000.60.52、楼市政策运行分析200100.41000.2供求走势：2011年1-8月受1.26新政、3.2新政的影响，市场政策?限?字当头，导致00.0整体市场仍显低迷，但较2010年市场抗风险能力增强，再加上大量保障型住房入市及00.0优惠幅度加大，成交量较去年同期出现上涨。2011年2006年2007年20112008年年1月20092011年年2月20102011年年3月（20111-8年4月2011年5月2011年6月2011年7月2011年8月大量保障型住房拉升月）供应面积（万㎡）19.821.636.467.068.242.650.3155.98供应面积（万㎡）506.88702.09650.60609.00570.86361.89成交面积（万㎡）57.334.825.234.239.438.0533.3678.79成交面积（万㎡）578.77710.51392.28940.66517.21341.06供求比供求比0.91.01.70.30.60.61.11.41.12.01.71.11.50.7?成交陎积：2011年1-8月苏州住宅市场累计成交341.06万㎡，完成去年总销的66%，比去年同期上涨34%；?供应陎积：2011年1-8月苏州住宅市场累计供应361.89万㎡，完成去年总销的63%，比去年同期上涨23%；?供求比：2011年1-8月累计供求比为1.1，市场呈现供求帄衡之势；?市场存量：目前住宅存量385万㎡，较去年同期累积增加99万㎡，上涨35%。全市商品房住宅新增结构（万㎡）100%1.03.94.911.07.859.805.715.99.40.3180%5.22.12.57.915.86全市商品房住宅成交结构（万7.6㎡）3.614.411.460%4.523.414.72100%13.54.65.813.25.07.05.36.640%6.79.38.780%2.12.227.711.615.012.81.21.715.462.76.75.011.32、楼市政策运行分析6.720%3.42.75.09.99.77.1供求结构：苏版限购令导致再改及高端需求受到严重限制、刚性需求影响较小。60%13.99.213.814.715.910.142.72.26.74.85.300%40%6.510.09.77.76.811_111_211_311_411_511_611_711_814.66.07.920%90㎡以下90-120㎡120-144㎡144-180㎡180㎡以上6.29.910.27.410.96.07.16.50%萎缩区（144㎡以上）稳定区（120-144㎡）11_111_211_311_411_511_611_711_8放大区(90㎡以下，90-120㎡）90㎡以下90-120㎡120-144㎡144-180㎡180㎡以上苏州住宅市场成交量运行走势（万㎡）12010080602、楼市政策运行分析40在组合拳政策全陎打压下，政策累积效应显现，市场成交量呈明显的下滑之势（剔除定销房）；成交量预测：2010年住宅成交受宏观调控影响，成交517万方，与2009年的火爆市场形成高低落差，随着本年度限购令的出台，市场需求被强行遏制。至8月份，本年度已完成去年总销66%。考虑到短期内政策放松的可能性不大，且大批量的保障型住房有力地?拔高?市场的销量。预计第四季度，市场持帄稳的主基调。年底最后一根救命稻草——金九银十，商品房成交将有望抬升，之后步入年底销售淡季，预计全年成20交量在550-600万方左右。0新政出台新政出台新政出台08_608_708_808_909_109_209_309_409_509_609_709_809_910_110_210_310_410_510_610_710_810_911_111_211_311_411_511_611_711_811_908_1008_1108_1209_1009_1109_1210_1010_1110_1211_1011_1111_1290.0080.0070.0060.0050.0040.0030.002、楼市政策运行分析未来房地产行业政策走势将主要取决于房价，并且将逐步由政策主导的周期转向20.00市场供求主导的周期苏州商品住宅成交量2010.4.1510.00新国十条2010.9.29国五条2011.1.26国八条保障房拉升2011.3.2苏版限购令价格战0.00限贷限购限价降价？10_110_210_310_410_510_610_710_810_910_1010_1110_1211_111_211_311_411_511_611_711_8政策主导的周期2、楼市政策运行分析（政策走势）经历了持久僵持的市场，楼市逐步趋于明朗，未来市场走势取决于地方政府政策的延续性。特征：地方政府执行力特征：价格坚挺特征：价格下探，成交有所回升，预计松动，带动楼市回暖。成交