1谨呈：天津兴渤海建设发展有限公司塘汉路西侧地块定位及物业建议_问题深化2012.09.26版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。Problem问题Q1:公租房与项目是否有竞争关系？Q2:7F、11F、18F价差关系？一期及各期价格提升空间？定位问题一期高层、洋房配比关系？Q3:洋房3居110平米、120平米之间的比例关系？Q4：3.37万商业指标如何最大化利用？基本配套商业中菜市场选址？Q5:车库的销售难度，客户量是否充足？车库的售价提升空间？物业建议问题Q6：客户对于物业配臵敏感点和关注点排序？Q7:竞品交工标准及服务配套标准？本案建议方向？规划与测算Q8:规划排布、开发分期、经济测算？Q1:公租房与项目是否有竞争关系？滨海新区公租房建设历程2010年，政府公屋?作为天津公租房的示范样本，总建面11万平米，位于开发区第二大街，主要面向开发区产业人群；2011年，蓝白领公寓?新区已建成的200余万平米蓝白领公寓正式纳入公租房管理，分别位于天津开发区东区和西区、天津港保税区空港经济区、轻纺经济区、临港经济区、中新天津生态城、中心渔港及滨海高新区，解决了20多万职工的住房需求。?同年新建91万平方米蓝领公寓，共15167套，建成使用后预计可惠及大约10万外来务工人员。?２０１１年，天津开工建设１０万套公租房，滨海新区１万套，市区5.8万套，另外的3.2万套建在邻近外环线的产业聚集区。“十二五”期间，天津将建设公租房６７５万平方米、１５万套，其中市内六区和环城四区４５０万平方米、１０万套，滨海新区２２５万平方米、５万套。Q1:公租房与项目是否有竞争关系？条件一，户籍、廉租补贴兼具?具有新区非农户籍（蓝领公寓申请人在新区缴纳社会保险3年(含)以上）；?符合廉租住房租房补贴和经济租赁房租房补贴条件且尚未租赁住房；条件二，统一申请、审核?在新区工作，与所属功能区企事业单位签订劳动合同的职工；?向所在企业、单位提出申请，确定蓝白领公寓需求，统一向管理部门申请。?开发区以注册经营的制造业、现代服务业以及高新技术企业和研发机构为主。条件三，收入、居住面积满足滨海新区2010年从业人员76万人次，人均年收入54562元。《2010年统计年鉴》?年人均收入3万元（含）以下；?人均住房建筑面积12平方米（含）以下且尚未享受其他住房保障政策。条件四，期限、使用限制?合同期限一般为3至5年，合同期满后承租人仍符合规定条件的可申请续租；?只能用于自住，不得出借、转租或闲置及从事其他经营活动。Q1:公租房与项目是否有竞争关系？图片来源：滨海新区中心渔港蓝白领公寓蓝领：8平米，公共卫生间、盥洗室，无厨房白领：30平米，独立卫生间、公共厨房滨海新区现有共有专家公寓、白领公寓、蓝领公寓三标准一，户型、尺度控制大类公寓，以蓝领公寓居多，占整体60%左右。?蓝领公寓人均建筑面积大于6平方米、小于8平方米；?白领公寓人均建筑面积30平米以内，单元式套型面积不大于60平方米（套内配置卫生间）。标准二，满足基本生活配置?蓝领公寓配套公建占总建面的6%-8%。含公共食堂、超市、银行、邮局、洗衣店等，并要求建设室外运动场。内部每层设盥洗室、卫生间、公共洗衣房和活动室。?白领公寓配套公建占总建面的8%-10%。内部设置厨房专用区域，提供有线电视、电话和宽带接口，预留洗衣机位置。水、电、气按套单独计量。?单人间每月租金为每月600多元，双人间每个床位也仅有500多元。Q1:公租房与项目是否有竞争关系？租客：过渡型、低收型公租房旨在解决新就业职工住房困难问题——“房价太高，目前还买不起经济适用房，更别说商品房，刚好符合公租房的标准就先租着，等以后有条件了再买。”——“老家在四川，目前在滨海工作，以后还是要回去的，工作变动性比较大，先租着看情况。”——“在塘沽有房子，为了加班方便才租的，没必要。”买客：安居型、中收型低价商品房和保障房，主要面向中等收入人群，事业和生活相对稳定，需要安家。——“租的房子始终不是自己的，住起来没有保证，总归都要买，趁着手里有钱还能选一套相对好的。”——“刚刚结婚，工作也基本稳定了，这套是婚房，租房肯定不行。”ConclusionQ1:公租房与项目是否有竞争关系？供应量虽然大，滨海新区公租房建设力度大，现有公租房300余万平米，十二五期间但以蓝领公寓为主预计建设200余万平米，供应量巨大；进入门槛苛刻，在户籍、收入、目前居住面积、申请方式以及使用上严格限制，公租经济实力弱房标准门槛严格，人群需满足较低条件；滨海新区公租房在户型尺度上严格控制，配套建设上只满足基本生活物业标准低配置标准，和商品房存在差距；客户心理差异明显公租房面向低收入以及过渡型需求人群，与买房需求人群重合度小虽然滨海新区公租房未来供应量大，但从申请条件、入住标准以及客户三方面来看与本案并不存在竞争关系。Q2：7F、11F、18F价差关系？一期及各期价格提升空间？一期高层、洋房配比关系？项目首期产品定价——高层市场现象：塘沽区限价房与商品房之间的价差同比2012上半年平台价格，本项目现状高层6000元/㎡可保证年至少8万平米的销售速度项目首期产品定价——产品价格梯度滨海市场经验：11层相对14-18层溢价率为6~10%；7层洋房相对18层溢价率为12%~15%?旭辉澜郡：?11层电梯洋房：均价7600元/㎡，20、26层高层：均价7200元/㎡?11层作为标杆，相对于20层高层产品溢价率为（7600-7200）/7200≈5.6%成交面积成交金额成交均价（元/远洋城成交套数7层纯洋房相对于18层高层的溢价率（平米）（万元）平米）为：7层17121736200439221（9220-8123）/8123≈14%9层1251584314647924511-16层3385251942661812318层2211153724811~16层相对于18层高层的溢价率为：27层以上98191467700527659（8123-7659）/7659≈10%成交面积成交金额成交均价（元/贻成豪庭成交套数（平米）（万元）平米）11层作为整盘标杆，惜售状态，相对11层22225820088895于18层高层的溢价率为：18层43037847305418070（8895-8070）/8070≈10%19-26层117103797978768627-32层25822760177177784成交面积成交金额成交均价（元/限价房中，18层、24层高层产品间均欣嘉园成交套数（平米）（万元）平米）价几乎无差异18层120102356706655224层45740659261136422备注：数据来源于2012.01-2012.08月富思博得签约数据项目首期产品定价——产品价格梯度现状产品价格梯度：14-18层：6000元/平米11层：6000元/平米*（1+6%）≈6360元/平米7层：6000元/平米*（1+12%）≈6700元/平米2013年上半年入市，考虑自然增长率3%，建议入市产品价格梯度：14-18层：6000*（1+3%）≈6200元/平米11层：6200元/平米*（1+6%）≈6500元/平米7层：6200元/平米*（1+12%）≈6900元/平米项目首期产品定位洋房达到极致速度31套/月，小高达到市场极致速度90套/月，才能实现2013年5亿元目标。若调整洋房：小高比例，消化难度进一步加大。?首期销售目标：5亿元市场基准：??洋房极致消化速度20-30套/月首期销售面积：约7.85万平米?高层极致消化速度90-110套/月?首期销售周期：2013.5-12，共8个月洋房消化速度高层消化速度价差（元/平米）远洋城11套（7F、9F）107套（26-32F）1300?市场竞品回顾：2012年1-8月TOP5，8个月南益名士华庭25套（7F）78套（26－32F）1300成交6-10万平米贻成豪庭3套（11F）89套（18F以上）800贻锦台5套（8F）60套（28－33F）2000旭辉澜郡20套（11F）10套（20-26F）400首期产品策略产成交产品类产品类型套均占该产消化速成交均占该产消化速品总建面均价户型产品型所占总建面户型套均总所占本期户型总价品类型度（套/价（元户型品类型度（套/类（万㎡）（元/面积类型本期面（万㎡）面积价（万）面积比（万）套数比月）/㎡）套数比月）型㎡）积比782居4855%48小852居5970%2270%5.4956200883居5535%30洋房30%2.3556900高110、3居7730%9551居3410%9120dimension从市场及客户看，110-120平米三居仍在面积控制Q3:三室产品尺度选择基础上尽量保证舒适度，功能性舒适性?市场及客户维度——功能型小三居成为市场交趋势，总价控制的功能性舒适性案例1：远洋城?玺塘：2012.06月推出小户型三居，成交量远高于大三居，主力成交面积为98㎡及112㎡三居远洋玺塘1、3号楼标准层远洋玺塘高层标准层H成交面积成交金额（万元）成交均价（元/C户型3室2厅2卫112㎡户型3室2厅1卫98㎡面积段成交套数（平米）平米）65-7010068735241762670-75117868667367755一室85-9097786238003合计2261633712600771370-753827402105768185-901681479011465775290-952624101811751595-1