天津·武清******项目营销策划书目录Part1:市场篇市场环境研究竞争态势分析目标客群解读Part2:定位篇本体分析定位建议Part3:营销篇销售目标营销思路推货策略推广策略Part4:合作篇Part1:市场篇市市市场场场环环环境境境研研研究究究Part2:定位篇竞竞争争态态势势分分析析Part3:营销篇目目标标客客群群解解读读Part4:合作篇天津经济正奋起，增速全国冠军排名省市GDP总量增速100002006-2010天津国民经济总量情况表18%9109全市生产总值1广东4547312.2%17.4%比上年增长2江苏4090312.6%8000752217%671916.5%16.5%3山东3941612.5%600016%52534浙江2722711.8%446315.5%400015%5河南2294312.2%14.7%9上海168729.9%200014%13北京1377810.2%013%20天津910917.4%2006年2007年2008年2009年2010年23重庆789417.1%全市生产总值4462.745252.766719.017521.859108.83比上年增长0.1470.1550.1650.1650.174数据来源：天津及各地统计公报?经过近几年的连续两位数增长，到2010年天津GDP总量达9108.83亿元，接近万亿，成为我国“准万亿俱乐部”一员。?其经济总量位居全国省级单位第20位，在四个直辖市中位居第三，而增速方面则以17.4%的可比增速位居全国首位。增长引擎靠工业，发展三产较迫切6000重庆市8.7%55.2%36.1%4000天津市1.6%53.1%45.3%20000北京市0.9%24.1%75.0%2006年2010年第一产业118.97149.48上海市0.7%42.3%57.0%第二产业2485.834837.57第三产业1732.934121.780%20%40%60%80%100%资料来源：天津及各地国民经济发展统计公报?2010年天津国内生产总值达到9108.83亿元，其中，以工业为主的第二产业占比最高，达到53%，三产结构比为1.6：53.1：45.3。可见目前天津的快速经济增长引擎主要靠滨海新区的工业发展所带动。?目前，同为直辖市的上海三产占比为57%，北京为75%，均远高于天津市的45%，可见天津市包括旅游、地产在内的第三产业仍较为薄弱，产业结构调整和宏观调控所面临的压力较大。从新“国八条”到“津十条”新“国八条”时间：2011-1-26主要内容：1、落实地方政府责任，公布新建住房价格控制目标。2、加大保障性安居工程建设力度，2011年1000万套，5年3600万套。3、对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。4、二套房贷首付款比例不低于60%，利率不低于基准利率的1.1倍。5、以限购引导住房需求。涨势不休，调控不止“津十条”时间：2011-2-21主要内容：1、2011年保持住房价格基本稳定，新建住房价格涨幅低于城镇居民人均可支配收入增长幅度。2、2011年建设保障性住房23万套。3、对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。4、对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。5、落实国家住房限购政策，合理引导住房消费。首套房贷优惠不再，新房成交雪上加霜继北京部分银行上调首套房贷利率后，各地中小商业银行纷纷跟进，首套房贷利率上浮区间达5%至10%，覆盖地区有北京、上海、广州、深圳几大一线城市及天津、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、苏州等二线城市。据估算，房贷利率上浮5%，相当于银行加息2次以上，加大了贷款购房成本，对新房成交形成较大抑制。供求不平衡加剧，均价下行趋势渐显天津商品房供应、成交、价格走势40011000350105003001000025020095001509000100850050080002010年2010年2010年2010年2011年2011年2011年2011年2011年2011年2011年2011年2011年9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月供应面积230.42143.93238.97261.85110.9177.27103.11101.89176.51195.48237.49209.36334.61成交面积106.45126.23143.03156.27110.63109.8779.6462.2595.3691.12104.77109.1109.52成交均价97729919101911024094669070945110781107141035510137101039885数据来源：天津市国土资源和房屋管理局成交重心外移2010年天津商品住宅按区域成交数据占比100%90%21.84%32.10%80%35.5%70%25.17%远郊区县60%15.90%14.1%滨海新区50%环城四区40%29.84%34.84%市内六区30%38.2%20%10%23.14%17.16%12.2%0%2009年2010年2011年上半年数据来源：天津市国土资源和房屋管理局通过对天津各片区成交面积占比的汇总，可以发现，较之2010年，市内六区的成交量占比出现明显下滑，而近郊五县的成交量占比出现明显上升。可见，目前天津的成交重心正在向外移动。远郊区县在调控中补涨2010年全年天津商品住宅成交数据项目套数同比面积同比均价同比（套）（万㎡）（元/㎡）市内六区16720-42.98%175.87-42.85%1524236.68%环城四区33679-11.80%357.02-10.02%948643.74%滨海新区16278-50.10%162.93-51.31%939129.94%远郊区县3026914.51%328.9713.26%586822.72%天津总计96946-23.40%1024.79-22.93%929725.40%2011年上半年天津商品住宅成交数据项目套数同比面积同比均价同比（套）（万㎡）（元/㎡）市内六区5308-39.39%55.8936.17%1681218.37%环城四区1718133.73%175.18-22.39%94906.47%滨海新区6424-20.01%64.86-21.87%9219-1.86%远郊区县1580424.96%163.08-16.05%624611.75%天津总计447175.76%459.01-22.27%91911.60%数据来源：天津市国土资源和房屋管理局京津之间，百公里辐射人口3000万武清位于天津市西北部，地处京津两大直辖市之间，海河水系中下游，系滨海平原地区，全区区域面积1574平方公里，东西宽41.78公里，南北长65.22公里，北阔南狭，全区人口约84万人，常住人口95万，属国务院首批沿海开放县之一。武清城区规划面积129平方公里，已建成区面积30平方公里。武清地处环渤海经济圈中心，以武清城区为中心，100公里为半径，有天津、北京、河北等省市，常住人口3000万，市场容量极大。城市主轴，京津动脉，区位潜力巨大天津城市规划为“一轴两带三区”，城市主轴即“武清新城——中心城区——滨海新区核心区”。武清占据主轴咽喉。地处京津之间，城区距天津市区仅25km；距离天津机场35km，驱车仅需要30分钟。距离北京市区、天津新港各71km，驱车经高速去北京、天津港不超过1小时。北京武清滨海新区天津公路、铁路、城际等，交通网络四通八达交通出行宝武高速公路京津公路区域内规划高速公路9条，青龙湾左堤路19个出入口津围公路武香公路唐廊高速公路廊大公路一级公路12条京津塘高速公路二线碱东公路二级公路4条京福支线梅丰公路崔黄口站曹子里站高速铁路1条，城际铁路1条津杨公路京落福垡公站路城际站京津塘高速公路三线上马台站其它铁路6条，车站8个京津高速联络线梅石公路京沪高速公路豆张庄站武宁公路杨村站武清区纵横交错的交通路网可通达京津塘高速公路国道112高速公路杨北公路京津冀等地区，京津城际大动脉从津永公路西南区域穿过，到天津15分钟，到汊沽港站北京只需24分钟，可见武清区在经杨王公路津保高速公路济、政治上的关键作用和地位。津同公路经济实力、人口等因素在远郊区县领先天津远郊五区县人口与经济实力比较2009年地区产值人口数人口密度地区（亿元）（人）（人/平方公里）武清区276.31949413603宝坻区195.2799057530宁河县154.25416143321静海县184.57646978438蓟县176.31784789494武清定位：京津城市发展主轴上的重要新城武清是京津城市发展主轴上的重要新城，目标建设成为京津之间的高新技术产业基地、现代服务业基地和生态宜居城市。“京津城市发展主轴上的重要新城”武清北部与北京接壤，是天津对外开放的窗口和促进京津联合发展的重要桥梁和纽带，有条件建成京津之间的“明珠新城”、天津的“第一新城”。“京津之间的高新技术产业基地”武清拥有国家级高新技术产业园区，经过15年的发展，形成了新型建材、新材料、电子信息、生物医药、汽车及零配件等支柱产业，为对接滨海新区、融入京津高科技产业带打好基础。“现代服务业基地”武清拥有国务院批准的直通海关和交通优势，并正在建设国际保税物流园区，打造京津大通道上的“陆港’。以物流为特色的现代服务业将在武清新城蓬勃发展。武清海关u天津市经济发展势头强劲，其房地产市场经过连续多年的快速发展后，在宏观调控的影响下，供求态势逆转，持续供大于求，市场量价齐跌，拐点隐现。u武清地处京津，区位优势