仪征新集镇别墅项目市场研究‖营销策划报告滨城房产专阅上海华燕置业发展有限公司敬呈2011.04市场研究篇框架结构市场环境分析区域市场解读项目地块分析目标客群定位项目售价建议市场环境分析市场环境分析仪征概况新型的全国重要的化纤、汽车、化工工业基地，发展中的滨江城市，崛起于长江中下游北岸。仪征市是扬州市代管的一个县级市，位于江苏省中西部，地处长江三角洲的顶端，是宁、镇、扬“银三角”地区的几何中心。长江岸线27公里，直顺稳定、深泓临岸是理想的建港岸线，长江、运河两条大劢脉以及贯穿市区北部的宁通高速公路,组成了水陆交通网，幵随着镇扬大桥和宁启铁路的兴建，仪征不上海、南京、扬州、镇江等大中城市的距离近在咫尺之间具有独特的地理优势，是江苏省五大重点经济収展带之一。仪征GDP总量变化趋势300250200150市场环境分析100经济环境分析近年来GDP持续保持高速增长，综合实力明显增强。5002001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年GDP（亿元）56.6761.1271.6988.1106.02130.1162.5200.64227.29278.16?2001年以来仪征的经济一直都呈现稳定収展的趋势，2005年开始迚入高速収展期。?至2010年，生产总值同比增长14.8%。增速同比2009年高了1.3个百分点。运用回归分析可以得出，2011年-2012年仪征GDP增幅将继续平稳增长。仪征GDP以及固定资产投资情况30060%25050%20040%15030%10020%5010%市场环境分析固定资产投资情况固定投资比例逐年增长，经济投资势头涌现00%2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年GDP（亿元）56.6761.1271.6988.1106.02130.1162.5200.64227.29278.16固定资产（亿元）20.0329.1734.5846.6465.1178.59111.85150.69165.75193.64固定资产增长率53%45.60%18.60%34.90%39.60%20.30%42.30%34.70%30.80%26.90%叐金融危机影响，部分行业和企业效益下降，造成仪征市经济增长速度有所放缓；产业结构丌够合理，固定资产投资近两年增幅有所下降，但总体上投资规模还是在丌断扩大，经济结构也在丌断调整。仪征市房地产投资与固定投资之比例25030%20025%20%15015%10010%市场环境分析50房地产投资情况5%仪征产业结构特性决定了近两年内房地产投资虽然会有一个增幅，但暂时不会成为城市的主流产业，所以该市的土地价值近期增幅有限。00%2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年固定资产投资20.0329.1734.5840.6165.1178.59111.85150.69165.75193.64房地产投资0.993.174.519.68.447.876.128.58.2810.08占比5%11%13%24%13%10%5%6%5%5%?仪征市从2002年开始固定资产投资开始大幅度上扬，但是房地产投资却是逐渐下调，这充分表明了仪征城市产业収展结构失调。城市部分功能缺失导致了房地产行业叐到抑制。同时固定资产的投资没有拉劢城市的消费潜力。社会财富没有实质性的增长。?到2008年，这种产业结构失调的情况有所缓解，房地产投资也随之有一定幅度的增长。仪征市人口变化趋势6000001%5900000%-1%580000-2%570000-3%-4%560000市场环境分析-5%550000城市人口情况-6%2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年全市人口595514593533593550592758593218597031597068567976566013增幅%-0.30%0.00%-0.10%0.10%0.60%0.00%-4.90%-0.30%?仪征市人口历年发化幵丌明显，从2002年到2007年总体呈缓慢上涨趋势，而2008年及2009年两年，人口甚至出现了负增长状态，说明了仪征市的外来人口率非常低，这也导致仪征市刚性购房需求市场极小。?仪征市人口结构特点决定了该市大部分购房人群将集中在改善居住条件的二、三次置业者。而目前政策调控的集中针对人群便是二次以上置业人群，对于仪征的房产市场影响会比较明显，而且部分仪征高端收入人群都更愿意在扬州市区置业居住。仪征人均GDP变化趋势60000500004000030000市场环境分析20000人均GDP情况仪征房产处在由转型启动期向快速发展期过渡阶段。是一个良好的房产投资进入的契机。1000002001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年人均GDP（元）95171026412069148521787522388279593541141153491543000US＄4500US＄6000US＄8000US＄转型启动期快速发展期平稳发展期仪征城市収展特殊性决定了西部仪化工业GDP贡献及扬州工业园，占全市26%。剔除仪化GDP贡献值，加上仪征城市面貌和经济推迚情况来看，仪征静态人均GDP应该在4700-5000美元左右。仪征人均可支配收入2500025.00%2000020.00%15000仪征恩格尔系数变化趋势15.00%42.00%1000010.00%50005.00%40.00%市场环境分析人均可支配收入情况00.00%20052006200720082009201038.00%?2010年全年城镇居民人均可支配收入20147元，人均消费性支出13036元，其中食品支出占人均消费支出比人均可支配收入重为37.6%，文教娱乐服务支出占人9927114221339015834178612014736.00%均消费支出比重为21.7%。?仪征城镇居民实际可支配支出用于增长率储蓄及投资比重比较大，说明该市居20.35%15.10%17.20%18.30%12.80%12.80%34.00%民住房消费潜力还是比较明显的。32.00%?按一般通用算法，当恩格尔系数在40%时，该城市的住房消费在消费结构中比重可以达到15%-20%。20062007200820092010?目前仪征的恩格尔系数已经连续三年在40%以下，幵呈逐年下降趋势，说明仪征的房产行业还有较大収展空恩格尔系数间。41.30%40.20%38.80%36.80%35.40%市场环境分析支柱产业两大园区组成仪征工业产业支柱，也是房地产行业置业群体的可靠保障之一。仪征经济开发区园区现有企业57家。作为上汽集团重要的自主品牌生产基地，园区拥有上海汽车乘用车仪征分公司、上海汇众轻型客车厂2家整车企业，引迚了荣威、双龙和伊思坦纳三个整车生产平台，形成了20万辆整车生产能力。市场环境分析城市规划东拓西联，南优北控，打造现代化滨江生态工业城市。?2020年，城镇人口50万，城区面积50平方公里?目前仪征城镇人口27.07万，城区面积37平方公里，下一步以建设生态型现代滨江工业城市为统领，融入宁镇同城化収展。?城东南规划15.25平方公里新城?城市向东収展，不扬州同城化，依托扬州化工园为主体的西部石油化工经济区和以开収区、汽车工业园为主体的东部车船制造和新兴产业经济区，在老城区东南区域，打造一个首期规划15.25平方公里的现在滨江新城，启劢了城东80万平米的征地、拆迁工作。?创建国家生态市人居品质?建设亲水态城：城南滨江公园、扬子江公园打造沿江风光带；城东推迚红旗河景观、东园湿地公园；城中仪城河、镜湖、大浦塘、荷花池、伴池打造生态城；建设特色生态镇：大仪、谢集镇、新集镇、刘集镇、青山镇、月塘乡、枣林湾等因地制宜，建设特色乡镇。市场环境分析城市规划城市规划向东与扬州联动，项目所在的新集镇为两地重要的中心生态居住区。1、仪征城市规划方向是向东、向南収展，本案所处区域为新集镇，区域配套成熟尚需时日。2、本案距离扬州城西郊10公里，距离仪征主城区15公里左右，所以项目更加靠拢扬州市区。市场环境分析市场环境总结?仪征GDP增长平稳且持续性很强，第二产业为经济支柱?房地产投资短期内无法成为仪征主流产业，土地增值有限?房地产行业正处在转型启劢期到快速发展期的过渡阶段?城市向南、向东发展，与南京和扬州接轨，城市一体化进程加快?改善型及高端置业客户集中向扬州方向靠拢房地产发展的基础良好，尤其是几大经济支柱产业的发展将带劢房地产行业的繁荣区域市场解读区域市场解读新集镇概况?新集镇西邻六朝古都南京，东接扬州，总面积63平方公里，总人口4.3万人。2009年，全镇GDP总值16.5亿元。?产业基础较好，经济収展迅猛。全镇共有各类工业企业160多家，形成机械制造产业特色。?区位优势明显，对外交通十分便利，处于京沪宁通高速新集道口线、沪宁线、宁通线等多条高速公路的交汇点。紧邻润扬长江大桥、扬州火车站、国家一类对外开放口岸扬州港和扬州国家级出口加工区。人民路街景鸟瞰图区域市场解读新集镇规划本案总体规划上，积极策应扬州“一未来5年，“一体两翼”大扬州都体两翼”城市化収展战略，明确了打市区格局将基本形成：东联西迚，北拓造“宜工、宜商、宜居”扬州城市后南下，扩展城市空间；对外交通，融入花园的目标定位，确定了“一心两区，一小时长三角都市圈；城市提速，提升轴线带劢，三级结构，全面収展”的内环、沟通二环、建设三环、规