1谨呈：天津兴渤海建设发展有限公司塘汉路西侧地块物业亮点建议2012.09.26版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。Review工作回顾2012/8/142012/8/302012/9/52012/9/162012/9/2616个日历天5个日历天11个日历天10个日历天第一阶段第二阶段（中期）第三阶段第四阶段（终期）项目市场调研市场专题研究与客户定位项目定位及规划建议、物业亮点经济测算??区域宏观经济背景研究项目优劣势分析及规避方法?项目盈利模式研究??相关物业异地市场调研市场极致量价关系研究?竞争策略研究??区域房地产市场调研客户访谈?项目定位、产品定位??工作客户访谈客户定位研究?规划试排??专业人士访谈产品创新方法研究?经济测算成果?市场调研报告?市场与客户专题报告?定位报告?宏观趋势?项目优劣势分析?中建高端品牌与限价房之间的关系?格局及竞争圈定?量价关系判断?本项目盈利模式……商业？车位？住宅？?竞争市场规律?客户定位预判?竞争策略?竞争市场机会?产品创新借鉴?客户定位、产品定位?结合产品定位,什么规划排布实现最高利润？?可实现的量价关系？经济测算Directory目录1定位回顾…………………..市场、客户、产品、主题2开发分期………客户演变、配套节点、开发分期、算账3物业亮点………………总规划、项目回顾-之区域价值目前的城市边缘未来的宜居低密板块?塘沽森林公园-天津最大城市公园?津秦高铁-高铁经济圈初现之日，即是本区域发展之时?双地铁交汇-城市断层必然逐步减小?北部宜居-本区域在城市居住发展方向上?低密板块趋势-与原始板块比，低密优势明显未来可期的大环境4项目回顾-之本体属性劣势明显5前期必须低价取胜项目回顾-之市场竞争?大竞争环境——多板块竞争，商品房限价房混战?竞争现状——?高层2居70-80万①保证功能和舒适度的主流面积的两居和三居是市场主流?高层3居80-95万?洋房3居125-170万户型面积高层（2居：84-100㎡/3居：118-124㎡）；洋房（3居：115-135㎡）户型设计高层（2居：高层2居基本不通透，90㎡以上才能做到通透，小高100㎡以上才能做到通透/3居：一般两个开间朝南）；洋房（2-3个南向开间，各别项目赠送露台、凸窗或单个房间）设计风格大多无明确风格，有风格的为英伦或Arcdeco，但很难做到提升项目价值的程度社区主题无主题，无故事。营销上也以大众圈客营销为主，没有项目主题可以结合规划特色无规划特色规划理念，R=2左右，大高层，40-50米楼间距园林设计园林风格不纯粹，销售现场不提及总房款70万，首付20万,6在上北,买套两房！项目回顾-之市场竞争?竞争现状——②紧凑两居小三居畅销户型面积段供应套数供应套数比销售套数销售套数比主流销售户型主流户型销售套数比1室45-160165339.00%32539%75-8022%贻成豪庭2室85-220193045.40%45254%85-9017%3室115-25266815.70%414%120-1254%75-90133346%61057%75-9057%2室90-100132347%欣嘉园31730%90-10028%85-90140.50%3室120-1251806%13913%120-12513%1室7271%73%旭辉澜郡2室79-8526459%12555%79、8555%3室89-11717840%9742%9030%贻成豪庭：78㎡1室变2室=62万；88㎡2室=70万畅销欣嘉园：79、83㎡2室=51-54万；90-94㎡2室=59-61万；120㎡3室=78万畅销旭辉澜郡：79、85㎡2室=62-67万；90㎡3室=71万畅销2居60万，3居70万7一定畅销项目回顾-之市场竞争?竞争策略——?认识项目——塘沽价格最合适的房子——控制面积控制单价控制总房款——有不错的教育配套——引进公立幼儿园或小学?购买项目——产品有特色——户型设计人性化，项目主题差异化——配套能满足——完整商品配套、公共交通规划购买成本低+生活成本低相对竞争空白点8项目回顾-之开发商使命低成本但又要保证品质，考验开发商功底9项目回顾-之客户定位?滨海外来婚房客户（60%）?“准本地”的刚性改善客户（10%）?新滨海人?大学毕业2-3年?已经来滨海10年多，在滨海安家?个人租房或朋友同租?或塘沽老城区的中低收入家庭?即将考虑结婚?目前住塘沽较小房子?首付有限，但收入不低，对未来充满信心?孩子即将上小学?男方独自购买或男女方合力购买?孩子应该有一个自己的房间了?社区的环境和物业实在是无法忍受?滨海本地婚房客户（20%）了?父母为孩子买婚房?改善房屋面积或改善环境或改善教?工薪阶层育环境?长期看房，只为自己一辈子积蓄花的值?至少要买个2居或3居?够得上肯定买，够不上也实在没办法?肯定要买个两房，结婚生子都是人生大事，?滨海外来过渡居住客户（5%）核心客户如果能买3居更好?新滨海人，大学毕业2-3年?滨海本地养老客户（5%）?他们现在是单身一族，以单身女性为重要客户主?塘沽本地的老人?谈婚论嫁没有目标，但在陌生城市房?自己购买或子女为其购买子可以带来安全感边缘客户?目前住老街里的一居或两居?作为未来的女强人，有套房子是保障?虽然已经习惯老街里的生活?注重差异化，房子最好有特色?但是越老了越想要一个好环境?不知以后是否会离开滨海，买个1居以?为了给孩子让地，自己必须往边上走后好出手?虽然去远了，但要交通方便，看病方便?以后孩子带着孙子来玩玩，至少要买个2居或3居婚房是主力10社会称他们为夹心层，但他们是未来菁英YoungElite11项目回顾-之客户定位-目标客户具像写真青年之家他们是年龄20-30岁的青年或青年伴侣（无孩子，目前不需要照顾父母），即将或正在谈婚论嫁。?他们是塘沽人，大学毕业工作2年，男方在天津港工作，女方在药明康德；?他们急切的想和父母分开住；?在自己的新家里，给彼此一个心灵的承诺；?曾经的浪漫美好在这里延续，未来的精彩与梦想在这里展开，在这里，恍若一直沉静在年轻，活力，浪漫，阳光的幸福生活中。?他26岁，石家庄人，在大庆石油读的大学，毕业后找工作到渤海石油，每半个月出海一次，一个月才能回家一次；?她的女朋友放弃了大庆的工作跟随他到天津，现在是一家公司的普通职员；?虽然都是外地人，但在滨海的日子过的一天比一天好，虽然很辛苦，但总是充满期待；?既然已经出来，就不会再回去，适婚年龄，到了该买套房子的时候了；?他们虽然才来滨海3年，积蓄有限，但是收入不低，重要的是以后一定会更好；12?不给家里增加负担，能力所及范围内先买套房子结婚，过渡着，以后肯定会换的。项目回顾-之客户定位-目标客户具像写真他们是年龄25-35岁的新爸爸妈妈，或者是准妈妈，结婚的时候没条件买房，有孩子了不能委屈孩子。小小太阳?她30岁左右，保养良好。河北人，在河北老家有房产一套，且有贷款。开发区工作，目前租房居住，无车，孩子上幼儿园；?买房子就考虑三个方面，交通方不方便，生活配套是否欠缺，孩子入学是否完善，环境什么的现在都考虑的少了；?首选高层，她认为对工薪阶层而言，还是实惠一点，生活方便一点就行；?在这里，给孩子一个快乐成长的空间，给家庭一份由衷自在的欢乐；?孩子的健康和欢乐是家庭最重要的事；?奋斗在路上……只为了，孩子的欢笑……孩子的奖状就是人生最大的奖励；?每天都过得很轻，责任却慢慢变重；?每一天，我感知的是家庭的温暖和责任；?这一切，让我向前、让我成长。13项目回顾-之客户定位-目标客户具像写真?她39岁，老塘沽人，婚后一直与公婆同住，孩子上小学。具备一定经济实力后，购买房产作为另外的居所或者给老人养老；?现在跟公婆一起住的是三室，虽然住的下，还是有点不方便，孩子在上学，小太阳短时间是肯定不会离开老街里的，一方面可以我跟我老公过去住，另外一方面也考虑老人；?当时朋友买的房子周边也没有配套，但是未来规划有大型居住区，配套自他们是年龄35-45岁的社然起来了，她理性的认为未来会好；?会中坚力量，孩子已经孩子除了上学还要周末上特长班，她们周末的时间多数给孩子或者老人；?上小学或即将上初中，偶然有时间能到图书馆里惬意的看书，充实的生活让我品味人生的意义；以前的房间结构已经不能与现在需求对应，他们现在已经有条件改善生活。14项目回顾-之客户定位-目标客户具像写真?他们是50-60年代的人，子孙三代，吃过苦受过罪，现在儿子事业有成，他们也退休了；?孙子也不用照顾了，完成了自己的使命；?现在社区居住环境差，规模型品质型园林景观稀缺，周边没有公园；?社区内没有可以锻炼身体的设备设施；?社区内缺少老年人专属的活动场所，缺少交流；老人两代、三代他们是老人+中年夫妻家庭+孩子家庭，老人即是为了给孩子更便利的环境也是为了自己的健15康晚年，他们愿意找一个环境好的地方养养老。项目主题定位欢乐生活创想地——开启向日葵计划（欢乐、阳光、幸福、活力）自享族〃浪漫创想&居家族〃幸福创想&养老族〃健康创想16【浪漫·创想】自享族的向日葵计划在这里，给彼此一个心灵的承诺，曾经的浪漫美好在这里延续，未来的精彩与梦想在这里展开，在这里，恍若一直沉静在年轻，活力，浪漫，阳光的幸福生活中17居家族的向日葵计划小小太阳家庭、小太阳家庭【幸福·创想】在这里，给孩子一个快乐成长的空间，给家庭一份由衷自在的欢乐！孩子的健康和欢乐是家庭最重要的事！18【健康·创想】养老族的向日葵计划1.清新的空气2.