谨呈：宁波环球置业有限公司宁波_北仑中心区E1-E2-E3地块初步洽谈报告20102010--11--2929本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。地块位于北仑中心区，实际上与老城区和新城区地块认识都有一定距离；新兴区域有较大的认知提升空间u以新大路和明州路交汇处为核心形成了北仑老城区，配套比较成熟，与本地块距离约为2.8公里。老城区新兴项目u以区政府为核心代表了集中区北仑新城区，与本地块距离约为1.5公里。新城区u新大路和黄山路交界处汇聚了一批新兴项目，但基本都处于售罄状态，未来居住氛围会很浓厚。世茂世界湾u世界湾处于本地块与新大碶城区之间，具有一定的区方位优势，也是本案重点研向究对象和竞争对手。本报告是严格保密的。2地块认识近60万方住宅大盘、高容积率、高楼面价路河中uE1地块：泰山路用地面积-28118.5㎡容积率-2.5-3.0建筑面积-约8.4万㎡建筑高度-80米以上楼面价-3200元uE2地块：路河太用地面积-122931.9㎡容积率-2.0-2.5建筑面积-约30万㎡楼面积-4200元uE3地块：用地面积-84029.6㎡庐山东路容积率-2.0-2.5建筑面积-约21万㎡楼面价-3900元本报告是严格保密的。3该地块一举夺下宁波2009年总价地王，也是宁波地块认识历史上总价最高的地块。（统计时间截至2009.12.25）成交总价排名区域地块名称竞得单位成交时间（亿元）1北仑中心区E1、E2、E3地块23.26环球置业2009-12-232鄞州鄞州新城区庙堰—4号地块23.07宁波康园（荣安）2009-12-143镇海镇海商帮公园西侧1-4号地块21.92宁波建材2009-9-74高新研发园区2＃地块21.00雅戈尔置业2009-12-95江北江北慈城新区湖西地块20.50宁波万科房产2009-9-166东部新城东部新城B4花园住宅地块18.97宁波兴普2009-9-297东钱湖东钱湖茶亭村地块18.17雅戈尔置业2009-9-18鄞州古林镇薛家片区IV-12-K、IV-8-e17.88宁波城投2009-10-139鄞州鄞州新城区联心-3c地块10.28雅戈尔置业2009-6-110海曙气象路西段1#地块1019城投置业2009-12-25数据来源：中国指数研究院本报告是严格保密的。4在对地块有了初步了解之后，我们有所顾虑……1、所属区域认知度有待提升，如何影响本案的发展前景？2、近60万方的高容积率超大规模，本案在产品塑造上能够有怎样的突破？3、作为宁波总价地王项目，肩负着怎样的城市使命？对此，我们进行了一次实地考察，并做出了一次探讨性的解答……我们将从区域分析、行业特征、客户扫描三个方市场研究面来阐述北仑市场北仑通过区域分析，明确北仑未来发展区域分析趋势从而挖掘本地块的潜在价值通过调研北仑房地产行业现在，发现市场空白，寻求发力点。房地产购房行业特征客户扫描通过了解北仑购房者的需求和购买力，来对本地块进行精确定位本报告是严格保密的。6北仑区域分析地理位置优越，人口增长快速，城市建设加快；但居住配套仍稍显不足u地理位置：位于宁波市东部，濒临东海，三面环海，北临杭州湾，南邻象山港；u区位条件：作为宁波对外窗口，是上海航运中心重要组成部分，拥有5个国家级开发区，是宁波最具增长潜力的经济强区和利用外资龙头；u行政辖区：陆域面积585平方公里，区内有中国港口皇冠之称的北仑港，有宁波经济技术开发区、宁波保税区、宁波出口加工区等国家级开发区和中信公司独家开发大榭开发区。户籍人口34.2万，人口自然增长率2.1‰，外来人口40余万，其中常住人口54.5万。本报告是严格保密的。7北仑区域分析以港兴区，发展潜力大。但第二产业仍作为重点发展，不利于整体居住环境。u区域定位：东北亚国际航运中心的重要组成部分、华东地区制造业的重要基地、区域性现代物流中心、现代化滨海新城区，将建设为新一代国际级港口城市。u强化第二产业发展，增加第三产业投入。u产业的发展带来人口的增长，利于房地产需求增长，但第二产业带来的大量人口更大比例为素质较低的外来务工人员，消费需求有限，特别是房产需求。本报告是严格保密的。8北仑区域分析经济复苏快于宁波平均水平；第三产业比重不断提高，强势的可支配收入为购房需求提供可能。05年-09上半年北仑GDP近年北仑三产比重变化50040422.970377.2352005年6240059.3318.530602008年300247.12550204.239.320403620015.715.415.41510.510301004.7520001021.420052006200720082009上半年0GDP（亿元）增长率第一产业第二产业第三产业05-08年北仑人均可支配收入05-08年北仑人均消费支出30000302000025253041637922307250002513921201967415000126652000017408201175817.7151500015100001313.413.49.910100009.6107.75000500054.2500002005年2006年2007年2008年2005年2006年2007年2008年可支配收入增幅人均消费支出增幅本报告是严格保密的。9北仑区域分析中提升战略——北仑区域发展新机遇u宁波市委、市政府大力推进的“中提升”战略，目标是要将宁波建成“长三角”具有鲜明特色的现代化国际港口城市和宜居宜业城市。北仑也是“中提升”的战略要地。u北仑“中提升”战略区域：四明山路、东河路、新大路、庐山路。该区域将成为北仑未来的居住和商务中心。u轨道交通：宁波轻轨一号线（延伸段）将连通市三区与北仑，在北仑设有三个站点：松花江路站、中河路站、长江路站。u规划实现工业区与生活区的分离。本报告是严格保密的。10北仑区域分析区域发展总体向好，机会明显。利好1北仑作为宁波重要的对外窗口，经济发展迅速，三产比重趋于合理，区域建设步伐加快利好2居民人均可支配收入与消费支出强势，为购房需求提供有力保障问题目前北仑工业区与居住区尚处于混杂状态，对消费者的购房信心有所影响本报告是严格保密的。11房地产市场研究总体格局：沿新大路与太河路纵向发展，本案恰好处于两线之间。u新大路沿线：新大路是北仑传统的商业街，其中黄山路以北都是老式住宅小区，以南则集中了多个新兴楼16盘，但目前基本都已经23序号项目名称售罄，后续供应不足。41四季桂花园872民和和园u太河路沿线：5以新城区发展为契机，3东海名园9集中开发了多个中高端4里仁花园品质楼盘，其中世茂世5新隆华府界湾更是政府大力扶持6金城凯旋宫的招商引资大盘。该区107好时光大厦8黄山豪庭域是目前北仑房产的热9世茂世界湾点区域。10中央风景本报告是严格保密的。12房地产市场研究土地市场：09-11年北仑中心城区内出让重要住宅地块（不包含本项目），供应量相对充裕。用地面积建筑面积地块名称所属位置用地性质容积率（平方米）（平方米）泰山路北、新大路西1#地块大润发北面住宅699042.0-2.114679809年已经出让地块核心商务区泰山路南8#地块大润发东面住宅\商业626462.1-2.2137821357824㎡九峰山4#地块九峰山住宅665501.0-1.273205中心区C地块新城区住宅1466442.0-2.232261710年等待庐山路北、中河路东地块新城区住宅2130782.0-2.2447463出让地块四明山路北、中河路东地块本地块附近住宅220021.7-2.0418041071807㎡九峰山1#地块九峰山住宅1072121.0-1.2117933九峰山2#地块九峰山住宅910991.0-1.2100209九峰山3#地块九峰山住宅379831.0-1.241781本报告是严格保密的。13房地产市场研究楼盘概览：大多处于尾盘状态，目前是北仑住宅断档期，4月份将有下一批房源的集中供应。总建筑面积楼盘名称物业类型交房标准户型（㎡）均价工程进度描述销售状况（㎡）金城花园140000小高层、高层毛坯130-14085001期立面、2期封顶尾盘里仁花园138000小高层、高层精装修150-20012000即将交付尾盘世贸世界湾700000高层毛坯80,18080001期9F，2期净地2期4月份开盘四季桂花园60000小高层、高层毛坯60,1408200装修立面尾盘中央风景55000高层精装修30-607500起到3F2期4月份开盘黄山豪庭108000高层毛坯150-2007000即将交付待售好时光大厦60000高层精装修40，80-1208000起到12F尾盘东一时区45000高层精装修40，70-110待定打桩预计4月开盘注：下一轮房价预期在10000元左右，列表中标注的价格为09年同期可比价格。本报告是严格保密的。14房地产市场研究楼盘概览：大多处于尾盘状态，目前是北仑住宅断档期，4月份将有下一批房源的集中供应。北仑主城区住宅未来供应情况预计销售进度建筑面积剩余体量项目名称（㎡）（㎡）2009年2010年2011年2012年上半年下半年1月2月3月4月5月6月下半年上半年下半年全年金城花园1400003585下新里仁花园1380009329一增世界湾700000480000四季桂6000013805空批土中央风景5500018734档集地好时光600006379东一时区4500045000期中上黄金海岸2400002775供市新隆华府32000608新增地块806103806103应期不到3万方约18万方约40万方本报告是严格保密的。15房地产市场研究世茂世界湾：无论是项目区位还是