东江滨项目市场定位分析福州大恒房地产代理有限公司2011年4月目录第一节福州城市总体规划及发展现状一、城市范围外扩，大福州格局即将形成（一）城市总体规划图（二）城市规划核心内容二、城市中心转移，东部新城崛起（一）CBD的成功要素（二）福州CBD现状分析（三）东部新城CBD将成为大福州城市的核心第二节福州市房地产市场分析一、土地市场分析二、商品房市场分析第2页共79页三、福州未来房地产市场展望第三节东江滨板块SWTO分析一、优势二、劣势三、机会四、威胁第四节周边竞争楼盘分析一、项目周边土地出让明细二、名城港湾项目分析三、世欧上江城项目分析第3页共79页第五节开发模式借监一、万达广场——第三代城市综合体（一）项目概况（二）六大业态（三）去化及优劣分析二、世茂天城（一）项目概况（二）定位模式——定位顶级豪宅，按层销售。（三）顶级会所——天际会（四）世茂热销原因分析四、中央第五街（一）项目概况（二）商业别墅介绍（三）户型借鉴第4页共79页第一节福州城市总体规划及发展现状一、城市范围外扩，大福州格局即将形成（一）城市总体规划图福州之前由于特殊地理因素，以及政治地位，属于半封闭状态。随着海西概念提出，福州的辐射半径逐渐增大，作为海西龙头城市发展所需要的区域也增大，城建飞速发展，道路交通日新月异，令大福州规划不仅停留在蓝图上，随着路网的疏通、配套的跟进，一个跨江、面海的大福州正在形成。第5页共79页（二）城市规划核心内容2008年12月住建部审查通过了《福州市城市总体规划(2009年-2020)》纲要，目前总体规划成果已基本完成。新的规划突出了福州中心城区与各新城之间的功能布局，强化和突显了福州作为“省会中心城市、先进制造业基地、现代服务业中心”三大城市职能。1、扩大中心城区范围——将闽侯7镇和连江琯头纳入中心城区，使福州市行政区范围面积达到11968平方公里，中心城区面积达1443平方公里。2、规划人口规模——目前福州市常住总人口有680多万人，其中市区常住总人口270多万人。2020年全市总人口达890万，城镇化水平为72%。3、全市空间结构——未来福州城，形状像“弓箭”，将规划形成“一区两翼、双轴多极”的空间结构体系。第6页共79页●一区：中心发展区。●两翼：南翼发展区和北翼发展区。南翼即福清和平潭，北翼即罗源和连江部分地。●双轴：沿海发展轴和沿江发展轴。沿江发展轴重点发展城市公共服务、旅游服务等产业。第7页共79页4、中心城区空间布局——形成“一区三轴八新城”中心城区的重点发展方向为“东扩、南进”，形成“一区三轴八新城”的空间布局结构。“一区”——即一个中心区(三环以内区域)，主要承担市级行政、文化、商贸服务等中心职能，强化八一七中轴线和闽江轴线两条公共设施服务带，以及北江滨商务中心、鳌峰洲金融街、会展岛等六个公建中心。“三轴”——即传统城市服务轴、城市东扩发展轴、城市南进发展轴三条轴线。◆“传统城市服务轴”指沿八一七路、五一五四路一直延伸至南台岛的南北向传统轴线，承担商业服务、行政办公、文化体育等综合服务功能，未来跨越闽江延伸至乌龙江沿岸。◆“城市东扩发展轴”指承接传统城市服务轴向东部滨海延伸的区域发展轴，串联中心区、东部新城以及长乐城区、滨海新城，以现代服务业为主的区域服务产业轴。◆“城市南进发展轴”指承接传统城市服务轴向南部延伸的发展轴，串联中心区、科学城新城，以科技研发、创意产业发展为主的区域科技发展轴。第8页共79页二、城市中心转移，东部新城崛起福州城市不断发展，原来“三山一水”的城市空间格局发生了彻底的改变，城市面貌焕然一新。随着福州向江、向海、向东步伐的推进，福州的中心将悄然的发生转移或变动，随之而变动的将是大福州的CBD商务中心。（一）CBD的成功要素1、政府的鼎力支持中央商务区作为城市功能发展的必然，需要政府牵头规划，进行大量基础设施建设和资金注入。2、强有力的地方经济一个地区的经济发展程度、产业结构和生产要素集聚以及市场化程度直接决定了中央商务区发展的成败。3、科学合理的功能区分对于中央商务区来说，科学划分中央商务区的功能区域有助于聚集人气和提升商业效率。4、高效的交通网络中央商务区的道路系统应该密集，并充分考虑不同道路系统如何高效连接转换。第9页共79页（二）福州CBD现状分析近几年来城市建设的高速发展，住宅用地的持续供应，但相应的商务配套和金融用地明显较少，再加上福州一直屈居二线城市，世界级或大企业落户福州不多，总部经济发展不足，城市经济没有特别优势企业支撑，更没有较突出的大城市标杆“名片”，打造高端中央商务区，是大势所趋。1、东街口CBD长久以来，好的配套、交通、人流让东街口商圈成就“霸主”地位。然而，随着城市的发展和扩大，东街口商圈越来越多的缺陷曝露。（1）东街口劣势●街道狭窄、交通拥堵。●停车位稀少。●物业老化，街道成旧。（2）东街口未来规划——现代“LivingMall”(生活广场)因一号地铁施工，三年交通管制的开始，如今的东街口实际上已是“步行街”。因其紧临三坊七巷，又是鼓楼区传统中心，它承载了更多福第10页共79页州历史文化元素，新的规划拟将东街口打造成开放式融娱乐、购物、餐饮为一体的现代“LivingMall”(生活广场)。它将以闽都文化为核心，联结观光西湖和三坊七巷，修建商圈步行系，集中供应工艺品专、健身用品、出版物、居装饰等生活文化用品。2、五四北CBD（1）五四路优势●金融机构、星级酒店、高档写字楼云集●上百家境内外大公司入驻，中央商务气息浓厚。●初步形成榕城CBD的雏形（2）五四路劣势●交通状况不理想。短短的数百米内遍布着各种酒店、写字楼，停车位稀缺，道路干线不足，交通压力巨大。●生态环境不理想。楼房过于密集，环境相对拥挤，绿地面积小。●硬件设施落后。具备现代办公条件的智能化写字楼极少，严重影响着入驻企业的办公效率。●最为关键的是，五四路附近已没有较大的可改造空间。第11页共79页3、闽江北岸CBD（1）江北商务区简介规划时间：2009年9月占地面积：1642亩，除道路建设、市政用地、教育用地外可建设用地达750亩。用地范围：西起上浦路，东至西二环路，北起工业路，南至北江滨大道。板块功能：商务办公、商业娱乐、星级酒店、文化、居住为一体的中央商务区设计公司：世界著名的日本日建公司第12页共79页配套设施：标志建筑：99层超高建筑标志建筑：中央商务区99层超高建筑市政配套：省科技馆、市图书馆交通配套：地铁一、二号线商业配套：苏宁广场、高档酒吧一条街（2）江北商务区优势●地处东扩南进中轴线，符合城市发展大方向。●周边高端住宅林立，切合商务区高端城市名片定位。●地处宝龙商圈，人气旺盛。●地处二环路、江滨处交界处，出行方便。●周边配套设施成熟悉，短期内比较容易成型。（3）江北商务区劣势●劣势：面积小，从城市长远发展来看，远不够一座CBD的发展前景需要；●北江滨大道且仅4车道，CBD区建成后即刻造成交通堵塞。●拆迁量大，不仅有棚屋居民区和新建几年的小区，还有院校、中小学等，投资成本高。第13页共79页4、东部新城CBD（1）东部新城简介规划时间：2006年4月占地面积：32.5平方公里居住人口规划：24.7万人用地范围：由福峡路、三环路、林浦路、闽江、乌龙江围合而成。三大组成片区：海峡国际会展中心片区、火车南站片区、三江口片区。海峡会展片区是以会展中心为核心功能，集总部经济、商业服务、居住、历史文化旅游等功能于一体的城市新区；三江口片区将作为未来福州城市最为重要的CBD中心，以及行政办公、公共文化设施等公共建筑中心区；南站片区是以区域综合交通枢纽火车南站为核心功能，集商业服务、居住、文化休闲等功能于一体的城市新区。（2）东部新城优势●自然环境优美，闽江、乌龙江环绕，北望鼓山，区内还有丰富的河网水系、山体，以及以林浦历史古村为代表的丰富历史文化资源。第14页共79页●地域广阔，容易规划。80%是平原，大部分处于未开发地带。●布局科学，城市重要公共设施沿江布置；大型商业依托火车南站、会展中心等布置；大型绿地主要结合山体及水系布置；居住用地围绕各片区公共设施布置。●地处闽江、乌龙江交汇处，海陆空各种交通工具转换便捷，容易辐射全福州及周边地区。（3）东部新城劣势●周边不是城市建成区，居民与办公场所均没有，短期内难聚积人气；●现有配套设施少，资金投入大。●建成周期长。（三）、东部新城CBD将成为大福州城市的核心从福州现有的及规划中的CBD综合分析，每个区域都各有优势，各有劣势：1、传统东街口、五四北等旧城区因原有的规划格局难以担负未来CBD发展重任。2、北江滨中央商务区是近期城市打造重心，在一定阶段内对城市经济建设将会有很大的提升作用，但地域面积小，存在局限性。3、东部新城CBD更符合福州城市未来发展战略，随着三环路、机场高速二期、温福铁路和火车南站、海峡会展中心的建成，东部新城已初具规模，不久的将为这里将成为大福州的核心区。第15页共79页四、福州市房地产市场分析一、土地市场分析1、土地供应量翻番截至2010年12月31日，全市共计出让土地48宗，成交总面积3106.15亩，总成交金额达318亿元，是近三年土地出让成交最多的一年，表明福州在海西背景下，城市建设正在快速前行。时间成交宗数成交面积（亩）2008年13704.342009年301676.962010年483106.15第16页共79页2010年福州土地出让情况35003106.153000250020002、晋安区和仓山区的土地供应量占总供应量的近80%1445.65出让面积(亩)15001029.771000去年晋安区和仓山区的土地供应量，占了福541.18州城区土