朗诗绿色街区企划提案2007年朗诗来到园区于是有了国际街区2009年朗诗邂逅南门于是有了南门绿郡2010年朗诗进驻城西于是有了绿色街区朗诗来了，绿动城西让我们先透过市场和产品自身寻找一些端倪……从城东到城西，朗诗绿色街区与以前项目有何不同？市场透视1宏观面的走势将在很大程度上影响房地产后市的走势，从这个层面看，本案面临的市场大环境并不乐观。政府近期调控手段：主要通过收紧楼市银根，调控二套房贷，限制多套购房的措施，从而抑制房价过快上涨，避免资产泡沫引发金融风险。政府远期调控手段：主要通过房产税及物业税等作为主要调控手段。但其调控的主要目的为：目的1：目前城市土地供给越来越少，改变目前地方政府对土地财政的过渡依赖；目的2：落实中央工作经济会议上强调的“收入二次分配”问题，缩小社会贫富差距，缓解社会相关矛盾。??宏观面分析因此在宏观发展面并不理想的情况下，项目自身内功的修炼就显得至关重要。尽管苏州成交均价仍处于高位运行，但从市场成交量来看，同比增长幅度都开始降低，预期在未来在政策的影响下，苏州市场成交量以及成交均价都将处于市场盘整的发展态势，苏州楼市概述苏州住宅市场成交量走势图苏州住宅市场成交均价走势图??成交楼面价(元/平米)55503.8商业和办公114819.1居住172%竞得企业涨幅苏地2007-B-10号吴中区木渎镇竹园南金枫路西4468653.0-3.51.8-2.24.99亿13.6亿徐其芳(合景)3043用途容积率起拍价成交价地块地块位置占地面积（㎡）总建筑面积（㎡）合景项目以其城市综合体的形式将改变区域目前区域内楼市的竞争格局。项目户型整体面积偏大，注重产品性价比的打造，主要面对新区的中高端客群。㎡??合景领峰集居住、五星级酒店、商业步行街、商业中心、办公于一体，是一个总建筑面积达到45万方的大型城市综合体。项目由小高层、高层、公寓、商业组成，于2010年1月31日动工，预计今年下半年首次开盘，预计价格11000—15000元/。户型为108、133、150、170平米的五种面积段户型，每一户型均有大面积空中花园或者房间赠送合景领峰区域市场分析)平米/元(成交楼面价??中海项目位于狮山商圈区域，其区位良好，其楼板价相对较高，预计后期售价将达到15000以上；永新项目位于本案的北面，规模体量由于本案，其产品面将主要以小高、高层产品为主。区域市场分析苏地2009-B-45吴中区木渎镇金枫路西、苏福路北111303.8278260城镇住宅用地≤2.54.675亿9.7亿永新置地元平苏地2009-B-123高新区狮山街道玉山路南、滨河路东4404688092城镇住宅用地≤2.04.757亿6.9亿中海地产783345%竞得企业涨幅起拍价成交价地块地块位置占地面积（㎡）总建筑面积（㎡）用途容积率3486/107.50%合景以及中海项目的上市，将给本案带来较为激烈的区域市场竞争，其中高档产品的定位将在一定程度上拦截本案的客源。本项目客群将以区域周边以及新区客群为主，并在此基础上辐射其它区域。项目处于吴中区与新区的交接处，从区域地理上来看：项目属于吴中区行政区属，但受交通限制的影响，吴中区客群到达本项目的便利性不足；项目距新区狮山核心商圈约10-15分钟的车程，交通通达性程度较高。??吴中区新区核心区域本案区域周边项目客群来源分析对项目交通动线的认知客户深入1、容易接受新鲜事物；2、关注健康；3、有较强的消费力，愿意为健康有更多地付出。客户表征年龄年龄集中在30－45岁意味着孩子不大，父母尚在，有一定积累。成长经历具备一定的知识学历对家庭和社会身份而言，其房屋都很重要。经济实力年收入可以在50万元以上，经过多年奋斗，收入稳定，甚至向上稳定的收入状况，使之具有更自信的还款能力和借贷意识。置业经历拥有至少1次置业经历不断地改善自己的住房，也是不断改善自己社会身份的过程。教育经历教育经历较高拥有专业技术知识的同时，懂得生活方式也应保持情趣和身份标签。家庭结构家庭结构为两代三口或四口如果居所换得更大，可能接父母同住。出行方式家中至少有一辆车换辆性能或档次更好的车。当前生活区域目前生活苏州，多拥有1套以上公寓公寓或租赁或自有，地段在苏州主城城区附近。购买行为特征崇尚自由、休闲、健康的生活，渴望得到尊敬，他们有较强的经济实力，目前正在寻找合适的产品。用考察的方式来购买，更加注重自身的体验，而细节尤其关注，不仅关注产品细节，还关注服务细节。项目客群属性分析产品透视2A、对项目产品的认知从规划的产品面来看，将延续朗诗一贯科技住宅的风格，因此产品价格整体相对较高，产品面整体将呈现出中高端客户需求的特征。仅仅依靠区域周边是难以完全去化项目如此大体量的中高端产品的，因此需要从外围导入有效客群。项目处于金枫路与香溪路的交界处，周边主要以农村自建用房为主，区域生活配套设施较为缺乏。本案B、对项目区位属性的认知综合结论3放大客源面。放大客源面。不仅截流本区高知客，还要吸纳外区客源，城西无大盘，本案有望成为标杆！目前城西缺乏品质大盘，更无绿色科技大宅。、1、从外溢到吸纳的转变！2“”实现以上目标，还需解决四个命题命题一怎样在形象上拔高档次与城西标杆相呼应？形象大使全世界主流都在倡导低碳环保节能，朗诗不再是孤军奋斗的前行者，未来我们将走得更远。世界气候峰会倡导低碳生活2009上海世博会零碳馆使环保节能概念深入人心2010，另一方面也是迎合客户想追赶时代潮流的心理，因为低碳生活是目前的世界主流。、科技用来区别本案与其他竞争个案的属性，表明本案的性质与品质。C“”解释：、苏州暗示本案的客层是面向全苏州，而不仅仅是城西，放大胸怀。、国际主流低碳一方面表明拔高产品档次A””B“”苏州国际主流低碳科技社区所以本案的形象定位——命题二品牌战略如何布局？华东城联动南京、常州、无锡、苏州、杭州、上海同步运作企业实力彰显，科技品质保证年辉煌奋斗历程，专业研发团队良好的物业服务口碑69……朗诗国内科技地产第一品牌,荣誉属于昨天，未来持续超越荣誉属于昨天，未来持续超越立足长三角，胸怀全中国立足长三角，胸怀全中国朗诗又绿江南岸因此，品牌战略——布局城西，只是朗诗品牌发展过程的一个起点，在木渎古镇边，在苏州城西更具江南风韵的吉地上，朗诗朗诗又踏上新的征程……命题三项目在城西做大做强有何支撑点？新区缺乏品质楼盘，更缺知名项目金枫路板块急需品质大盘提升区域形象高科技的朗诗到来弥补了市场的空白以高科技为产业导向的高新区才名副其实高新区怎能没有高新盘区域形象的提升呼唤品质大盘命题四朗诗品牌与本案地块对接的价值点怎么体现？现代化社区的生活方式与江南古镇传统居住意境的演绎、现代与传统的结合1整体现代时尚的外墙与局部苏式传统元素的表现、国际性与本土化理念的融合2低碳、环保、节能等国际主流科技理念将引领并改变城西本土生活方式如何实现，这四个命题首先还需企划方面高瞻远瞩的定位和立意其次要针对目标客层的独特营销策略企划的重点在于定位，定位的关键在于立意！——唐太宗《帝范》所谓意取法乎上,得乎其中,取法乎中,得乎其下看看我们的立意！虽然朗诗绿色街区隶属吴中面向新区，但我们要……忘掉它们，因为我们不仅是为了城西而打造绿色健康生活忘掉苏州，因为我们不仅仅在为今天的苏州雕琢科技经典香港半岛酒店（1928年开业），今天依然是香港最好的酒店上海外滩（1900年开埠），今天依然是上海最辉煌的名片不仅面向城西，更面向整个苏州不仅着眼今天的苏州，更着眼若干年后的未来我们立意：志在高远!即使我们都不曾听说过朗诗绿色街区但它为中国普及绿色科技人居所做出的表率为世界低碳生活所作的贡献将永载史册即便若干年后我们都已离开这个世界，它依然在这座城市闪耀（）解释：SloganA、与项目定位相呼应，绿包含低碳、环保、健康等概念，符合客户心理。B、暗示科技居住已经成为一种潮流生活方式。C、借绿通律，一语双关，传达本案江南建筑风格和绿色健康居住。科技风尚，江南韵绿“”“”所以：、本案广告总精神2——在客户锁定方面的实现，建议采用独特的销售策略增强他们在实际使用中对居住的感受从而最终达到那些愿意为健康付出更高成本的客户的认可具体方式如下……邀请媒体体验或客户自己主动要求体验等制造舆论。对比较关注健康的老年人（如新区干休所）或准妈妈等做事件营销，引起他们家人及社会的关注。通过利用园区老客户资源，带动口碑传播。1、体验式营销2、事件营销3、关系营销2：品牌过度——品牌与项目属性进行嫁接1：品牌先导——企业品牌带动项目品牌3：营销结合——广告与销售策略相结合PARTPARTPART战?三步走那么，广告如何演绎这些立意让我们分步来看……真正的科技应该以人为本，以健康为魂为了亿万家庭的健康朗诗一直在努力朗诗——技创造人居价值（项目前期以企业品牌导入为产品铺垫，树立高端形象）1：品牌先导——PART户朗诗家或许可以少建一座发电站10,000三、座城市，，位业主，的服务满意度，是朗诗名物业团队最大的安慰四、65000096%500广告演绎亿人的世博会，万人的零碳生活体验馆；亿中国人的朗诗科技住宅，万个家庭已经享受二、年，天，位朗诗科技研发人员，只为您家人的健康居住而努力65700013293285462一、朗诗三盘联动九年只是起点未来持续超越（品牌与项目嫁接前首先需要确定产品的视觉形象）2：品牌过度——企业品牌与项目品牌相结合将是广告中行之有效的推广方式PART广告演绎朗诗已经形成了科技地产城东到城西的绿色走廊。从园区朗诗.国际街区到南门朗诗.绿郡再到城西朗诗.绿色街区。1、科技风尚，江南韵绿2、朗诗又绿江南岸3、闪耀城西，“绿”动苏州品牌过渡系列稿二、一、VI视觉系统表现视觉系