连云港新浦?东河新城项目市场定位报告博思堂地产综合服务股份有限公司2010年12月25日报告提纲项目价值属性分析项目开发目标项目核心问题呈现板块竞争解读竞争市场解读项目发展机会分析客户需求解读项目SWOT分析项目发展战略建议项目形象定位项目产品定位项目市场定位项目客户定位项目商业定位项目核心策略项目价值属性分析项目开发目标项目核心问题呈现板块竞争解读竞争市场解读项目发展机会分析客户需求解读项目SWOT分析项目发展战略建议项目形象定位项目产品定位项目市场定位项目客户定位项目商业定位项目核心策略甲方期望目标解读政府要求三年完成项目40万量体的滚动开发，意味着本案每年必须开发13万量体……快速跑量，回笼资金成为我们的首要目标！项目价值属性分析项目开发目标项目核心问题呈现板块竞争解读竞争市场解读项目发展机会分析客户需求解读项目SWOT分析项目发展战略建议项目形象定位项目产品定位项目市场定位项目客户定位项目商业定位项目核心策略区位城市价值分析——项目处于城市一心区域内，未来价值十分明显，但现阶段缺乏认知连云港都市空间结构规划图科教创业园区规划范围港城大道科教创业园区科教基地新墟公路旅游服务花生态人文果山本科教创业园区案苍梧路片区交通分析——城市大交通状况较为优越，但小交通和公共交通较为落后，而项目客户却以外区客户导入为主解放东路淮连高速新墟公路汽车总站本案花果山路在建凌州路人民中路本火车站汽车东站案郁洲北路规划科苑北规划灵泉路路苏欣快客站规划学林路海连东路汽车南站苍梧路郁洲南路学院路项目10分钟内可抵达新浦城区所有的对外交通设施；25分钟左右可西达机场、东至港口。项目配套分析——城市化程度较低，现阶段配套缺乏；但未来配套规划较好汽车市场本案淮海工学院新海高中市商业中心苍梧—巨龙路商圈行政、文化中心项目概况——环境优越，地块可塑性强，周边规划存在利好性创意产业园新浦区政府新址万润地块项目西侧与北侧政府规划的万亩创意产业园以及新浦区区政府新址，南侧50万方万润综合用地等，都将使得未来区域发展充满活力。项目本体规划分析规划设计主要指标土地面积编号地块坐落地块状况(m?)土地用途出让年限(年)容积率建筑密度（%）绿地率（%）商业金融业用地（06-01）40＜3.0＜35＞20东河新城凌州路南LTC2010-76#净地153606科苑路东居住用地（06-02）70＜2.5＜25＞35?地块总建约为39万㎡，楼面价997元/平方米，商业约占20%即约8万平方米、住宅约占80%即约31万平方米。?在这样的规划条件下，加上项目规模较大，项目的产品本形态有一定的可塑性；案?地块方正，可塑性较强，拥有一定自然山资源的的综合型项目；?项目整体处于东河新城核心的地位，学区优势明显，资源优势明显。地块方正，规模较大，可塑性较强！20%商业，配套等规划完善，并具备升级潜力！拥有一定山景资源，易于打造山水资源型项目！东河新城，城区核心辐射区域，区域价值明显！是一块具备铸就高品质城市综合体的项目！！！项目属性界定——城市新兴区域的潜力大盘，机遇与风险并存项目属性界定属性诠释属性?项目处于城市一心区域内，未来价值十分明显，但现阶城市新兴区域段缺乏认知道路交通较差?区位属性城市大交通状况较为优越，但小交通和公共交通较为落公共交通匮乏后，外区客户交通导入急需解决?城市化程度较低，现阶段配套缺乏；但未来配套规划较商业配套匮乏好中高容积率，规模型开发项目?占地15万方，建筑面积为40万方，其中8万㎡的商业。稀缺商业配套项目属性?项目地块方正，地势较为平坦，为项目规划设计提供良地块可塑性强好的可塑性基础。项目价值属性分析项目开发目标项目核心问题呈现板块竞争解读竞争市场解读项目发展机会分析客户需求解读项目SWOT分析项目发展战略建议项目形象定位项目产品定位项目市场定位项目客户定位项目商业定位项目核心策略项目关键问题界定——通过对本项目的R1（期望结果）和R2（现实结果）分析，也就是R1和R2之间存在的矛盾或冲突中得出我们项目的关键问题所在R1R21、资金快速回笼城市新兴区域，机遇与风险并存2、目标客户的快速导入客户对区域缺乏认知，需要引导3、区域价值的快速提升存在规划利好，但现状缺乏认知，缺乏引导区域市场空白，无成功案例借鉴4、产品线的如何选择项目核心问题呈现——1、区位价值的快速提升2、外区潜在客户的引导3、项目产品线精准定位项目价值属性分析项目开发目标项目核心问题呈现板块竞争解读竞争市场解读项目发展机会分析客户需求解读项目SWOT分析项目发展战略建议项目形象定位项目产品定位项目市场定位项目客户定位项目商业定位项目核心策略板块格局划分——新浦城区目前划分为新浦新区、中心区、东区、北区、西区以及南区，其中东区、新区、中心区是项目的核心竞争板块板块名板块地位称东河新城本近年来新兴板案新浦新块，发展迅猛区北区东区地位较高，市新浦东场去化较好区地位一般，发新浦北展趋势一般区新区老牌房市板块，新浦中方兴未艾中心区心区成熟板块，房新浦南市基本饱和西区区地位一般，房新浦西市发展缓慢南区区板块竞争价值分析——新区、中心区和东区是房市最火热板块，也是对本案竞争力最强的板块板块名交通配套价格市场产品热销物业类升值与本板块竞争称程度设施区间供给品质盘数型潜力程度内外通达、目前不多，5500—品质较高，（小）高层、近期巨大、路网新建、未来配套6500个别楼盘16别墅、公寓、高强新区远期充足停车便利势必完善品质卓越排屋交通便利、配套完善、（小）高层、5000—近期充足、整体中高与周围联拥有城区10公寓、多层、高强中心区6600远期一般端品质系紧密商业中心公寓交通较好，配套较好、4100—近期一般、整体品质（小）高层、与开发区但无集中7较高强东区5500远期充足中端多层联系便利式配套区交通一般，配套较好、5200—近期较多，整体品质（小）高层、内部有市火车站提9较高较弱北区5700远期一般中端多层、排屋区火车站升了配套交通尚可，配套尚可、4500—近期一般、整体品质多层、（小）区市区机生活尚属2一般弱南区5100远期疲软中端高层、场有优势方便交通一般，城区生活别墅、多层、近期较多，整体品质路网等级教育配套48004排屋、小一般弱西区远期一般中端较低较好（高层）核心竞争板块对比——新区是本案的核心竞争板块，其次为中心区、东区价格生活机能整体品质PS:处在模型外围属性越多的，对本案的竞争就威胁越大环境市场成熟度东河新城中心区东区新区板块竞争总结——1、明确竞争对手——核心对手：新区，其次：中心区，再其次：东区；2、明确市场发展——城市房地产发展日趋成熟，产品竞争时代来临，客户对品质的要求越来越高；3、明确板块弱势——配套缺乏，市场不成熟，客户吸纳能力较弱，但板块环境较好，且存在规划利好性。项目价值属性分析项目开发目标项目核心问题呈现板块竞争解读竞争市场解读项目发展机会分析客户需求解读项目SWOT分析项目发展战略建议项目形象定位项目产品定位项目市场定位项目客户定位项目商业定位项目核心策略新区竞品分析——新区是新兴板块，供应充足，整体中高端品质，升值潜力巨大2011年-2012年供与本案竞争程度热销楼盘基本情况推案情况产品形态产品面积应量体别墅300—400㎡；新区标杆性大盘，10年5月一期开多层、高层、排阳光排屋340㎡；总建90万方，分盘，迄今去化率屋、别墅、小公多层144—200㎡；10万方同科汇丰国际4期开发75%；预计2期推寓强公寓122—144㎡多层人文生态学区房，首次2010年9月多层、高层、排总建20万方，学16日；加推201087—144㎡6万方明珠皇冠花园屋、小高层强区房年11月11日总建58万，价位08年下半年一期，多层、小高层、2房90㎡、3房8万方一般御景龙湾新区较低迄今售罄高层130—140㎡建欧商住综合体，一期10年2月推商铺、写字楼、90—120㎡，公5万方较强君悦财富广场总建14.3万方盘，去化80%公寓、高层寓36、50㎡总建28万方，纯一期售罄；二期多层、高层、排113㎡、138—香溢江南地下创新型居住高层去化45%、屋167㎡3万方一般社区多层去化80%大户型居住社区，2009年10月推盘，高层168—196㎡6万方一般平高府邸总建14.6万方迄今去化40%总建20万方，新预计明年上半年区优质产品社区，入市，目前客户小高层、高层88—144㎡8万方较强合力铂金公寓内部景观设计上蓄水期间佳中心区竞品分析——中心区老牌房市板块，目前供应充足，产品以中高档次产品为主热销楼盘基本情况推案情况产品形态产品面积2011年底期供与本案竞争程应预估度国际人居高度、多层86—140、欧式建筑风格，8年一期、09高层124—博威江南明珠苑总建36万方，多层、高层8万方年10月二期150强目前，3期施工中总建约20万方，共20幢住宅，由4座18层高一期交付入住，120—144万润怡景苑高层6万一般层住宅及16座二期在售144—20011层小高层住宅组建而成总建24万方、闹中取静的高60—90；90—2008年上半年多层、高层、国大国际花园性价比的居住120；144—5万方一般开盘小公寓社区，周围配200套完善商住综合体，90—120；总建17万方，2009年10月开建院未来城高端住宅120—144；预计售罄一般港城新一代标盘144—200志型建筑，东区竞品分析——东区以中端品质产品为主，供应充足，价格稳定在5500左右热销楼盘基本情况推案情况产品形态产品面积2011年中期供与本案竞争应预估程度内部优质景观一期2010年塑造的经济型10月31日；二70—140㎡蓝天华侨城居住社区，总期预计明年5高层5万方强建22万方，适