享受一座城中田西八家户路项目营销策划报告天道置业2010-07-20?生活的每个过程都是享受，开心的工作是享受，和朋友聊天吃饭是享受，仕途得意是享受，轻松的旅行是享受。?人生到处都充满乐趣，我们要学会享受乐趣，享受生命的每一个瞬间，包括我们所在的这个城市。?这不是一次常规的提案，这是关于享受城市的约定。Part1.区域价值分析及区域界定Part2.项目开发愿景及分析Part3.项目发展战略Part4.物业发展建议Part5.项目定位系统Part6.营销推广总体战略及实施1代言这座城区域价值分析，区域界定区域价值城市中心区土地收紧，控制建设区土地开发愈显稀缺控制建设区内土地级别属于三级，城市属性非常完善，土地交易价格也持续上升北扩北扩西进西进东东南控南控区域价值沙区规划——友好商圈的快速发展发展战略“商贸富区”、“科教兴区”、“依法治区”、“环境优区”的强区战略友好商业圈以红山商圈、西北路商圈、友好商圈及医学院商圈共同组成大友好商业圈。是目前首府商场、百货零售业中高端市场的代表。以友好路为中轴，南至红山，北至医学院。友好路为首府的交通枢纽，人气较高。主要以各大商场为主，如友好商场、太平洋百货、世纪金花等。该商圈属首府新城区与老城区过渡区域，起到承上启下的作用。区域价值友好商圈商业氛围浓厚，同时连接华凌、北园春商圈商业：友好商场世纪金花太平洋百货美美购物家佳乐超市彼此满意超市和田玉专卖店娱乐：深圳城项目地块曼哈顿广场520酒吧河滩77项目所在区域为沙区的传统政务区、周边高校密布、区域价值行政事业单位齐聚政务区：自治区人大人民大会堂山西省驻疆办电业局农机局巴州办事处哈密驻乌办自治区人大塔城驻乌办山西省驻疆办克州驻乌办人民大会堂和田驻乌办县粮食局哈密驻乌办……巴州驻乌办事业单位：……农机局地矿局有色地勘局有色研究所县粮食局电业局项目地块地矿局和田驻乌办有色地勘局塔城驻乌办有色研究所河滩克州驻乌办区域价值区域学府资源丰厚，教育配套齐备，人文质素高学府：新疆师范大学新疆医科大学七十八中新疆建设职业技术学校新疆建设职业技术学校新疆蒙古师范学校新疆医科大学六十六中/财贸学校新大传媒与设计学院新大东、北校区新疆师范大学新大传媒与设计学院新疆蒙古师范学校中学：地质中学地质中学市三中新大北校区市三中新大东校区二十六小六十六中新大北校区七十八中二十六小交通条件三横四纵城市干道围合，交通便利，通达性好北阿京三横：勒路克拉玛依路泰路巴州路新医路四纵：河滩路南湖北路西八家户路阿勒泰路友好路河滩路区域界定城市核心商圈教育资源丰厚人文质素高交通通达的区域112城与市之间项目开发愿景及分析项目发展愿景——根据项目的区域价值，我们可得出项目可能发展的三个方向城市豪宅控制建设区内城市核心商圈发展方向学府大宅学府资源丰厚交通便利通达城市公寓将项目的发展愿景放在宏观经济、市场竞争、区域客户、本体条件的背景下进行分析，找出项目最终的发展方向宏观经济环境近年来，乌鲁木齐经济持续高速增长，对房地产市场的快速发展形成了有力支撑乌市生产总值现状：?乌鲁木齐2009年GDP达1095亿元，处于高速发展阶段，对房地产市场的发展形成有力支撑；?经济的快速发展将推动房地产市场快速发展，根据乌市生产总值增长速度趋势：GDP增速和房地产市场发展房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系（据国际惯例判断）关系判断，乌鲁木齐房地产小于4%4%-5%5%-8%大于8%业处于高速发展阶段。萎缩停滞稳定发展高速发展乌鲁木齐为9.5%2010乌鲁木齐房地产供求关系——供求平衡供求分析9083.52807063.665.7558.59605044.444033.830.1327.3729.423025.2824.592010.668.17106.112.120.98009-10月09-11月09-12月2010-1月2010-2月2010-3月2010-4月2010-5月批准预售（供应）实际销售?从住宅市场供求关系来看，5月供应同比上升明显，环比降幅加快；成交量同环比双双下降，降幅明显。主要由于4月出台的相关政策干预逐渐落地，市场观望情绪加重。17中央调整政策此次不同以往，旨在改变国家GDP增长模式，因此政策的持续性及效果会不同以往一定会对房地产市场有重大影响中央新疆经济会议明确表明——大力发展新疆经济，中央加大对于新疆的扶持力度，表明新疆经济进入跨越式发展时机19省市对口援疆名单1、在新疆率先进行资源税费改革，将原油、天然气资源支援城受援地区支援城市受援地区税由从量计征改为从价计征市2、对新疆困难地区符合条件的企业给予企业所得税“两和田地区，北京市广东省喀什地区免三减半”优惠。农四师3、中央投资继续向新疆维吾尔族自治区和兵团倾斜，天津市和田地区深圳市喀什地区“十二五”期间新疆全社会固定资产投资规模将比“十一安徽省和田地区江西省克州五”期间翻一番多湖南省吐鲁番地区江苏省伊犁州，农七师4、鼓励各类银行机构在偏远地区设立服务网点，鼓励股份制商业银行和外资银行到新疆设立分支机构黑龙江阿勒泰地区，湖北省博州，农五师省农十师5、适当增加建设用地规模和新增建设用地占用未利用用地指标塔城，农九师吉林省阿勒泰地区辽宁省石河子市，农八6、适当放宽在新疆具备资源优势、在本地区和周边地区师有市场需求行业的准入限制阿克苏地区，阜康市，五家渠7、逐步放宽天然气利用政策，增加当地利用天然气规模浙江省山西省农一师市8、要求加快推进以改善民生为重点的社会建设，着力扶哈密地区，持贫困地区发展；加强基础设施和生态环境建设；大力发河南省福建省昌吉州农三师展特色优势产业上海市喀什地区河北省巴州，农二师9、从战略层面扩大新疆内外开放，努力打造我国向西开放的桥头堡山东省喀什地区备注：具体县，不做说明。……19宏观经济环境结论?受中央加大对于新疆的扶持力度这一利好支撑，乌鲁木齐楼市长期向好的趋势不会改变，且有进一步加快发展的趋势；?在全国楼市宏观调控的影响，乌鲁木齐不可避免受到波及（但影响并非是实质性的，主要体现在消费者的观望情绪和降价预期上），所以从短期看，市场风险在加大；长期趋势向好，发展加速短期风险加大，观望渐浓结合宏观经济背景——分析项目发展方向项目发展方向宏观经济背景下与项目发评价展方向的吻合度打分城市豪宅，户型面积大，总价城市豪宅高，销售周期长，抵御市场风险能力弱学府大宅，户型面积偏大，客群学府大宅对于宏观政策的敏感度高城市公寓，面积合理，产品丰富城市公寓有创新，抵御市场能力强区域市场竞争竞争项目地图世界名筑嘉幸尚品?世界名筑?嘉幸尚品宏远投资?罗曼丽都罗曼丽都?华凌品域?中央郡华凌品域?腾亿房产安隆房产项目?安隆房产中央郡?宏远投资腾亿房产竞争项目——基础数据项目名称华凌·品域中央郡世界名筑腾亿房产嘉幸尚品罗曼丽都安隆房产宏远房产新疆广汇与新疆腾亿房开发商华凌房产蓝山屯河福润嘉幸丽都房产新疆安龙房产新疆宏远投资友好联建产北园春市场二毛化纤原华凌物流银河清城对昆仑东路六中巴州路原干休项目地址华凌汽配城六道湾对面厂区面对面所占地面积14万-8万4万890285007838.6约8万（㎡）建筑面积55万-30万-4万4.2万4。7万约20万（㎡）总户数2952-2400-312330300左右2010年投放800-600-312--户数容积率4.8-3-4.556.122.5主力面积80-120-110-120-91-16686-167-预计6000即时单价5500--预计5800--以内销售率20%------项目华凌·品域位于：华凌汽配城；占地面积：140000平米，总建面积：550000平米，位置/规模总户数:2952户;总建13栋数:，容积率4.8：绿化率：43%；小区为高层建筑，一期产品二期产品户型建筑面积(M2)建筑面积(M2)一室一厅54.82、6975.37、77.34产品两室两厅92.52、93.74未定170.41、278、133、三室两厅137、124复式230、238、215医院：新医大二附院、武警医院、军区总院;交通:63、73、152、30、59、502、82、46、203、61学校：师范大学、六中、十九中、三中、南湖小学、二十六中、南湖幼儿园、第四幼儿园；配套/设施商业：家乐福、南湖商圈、友好商圈、华凌商圈、华凌汽配城、王家梁钢材市场；银行、邮政：交行、建行、工行、中行、商业银行、兴业银行、浦发银行、邮局小区配套：20000平米商业街、会所、幼儿园物业管理未定物业费未定销售机构自销+天润领航销售目前均价：5500，现在暂时不提价格，预计后期上浮500元客户周边改善性客户主要卖点地段升值潜力竞争分析中心大盘，开发公司品牌项目嘉幸尚品银川路银河青城对面；占地：8902平米，总建筑面积：40061平米位置/规模总栋数：2栋，总户数：312户容积率：4.5，车位：143一期产品二期产品户型建筑面积(M2)建筑面积(M2)产品两室两厅91.54平米三室两厅120.1平米-四室两厅166.41平米医院：医学院，中医院，老年病医院，协和妇产医院，军区总院;交通:101.103.61.63.302.304.32.56.916.701.203.306学校：师大，医科大，新疆建设职业技术学院，师大附中，师大幼教中心，66中，78中配套/设施商业：家佳乐，友好商圈，美居商圈，银行：工商银行，建设银行，农业银行，商业银行，交通银行，招商银行，邮政小区配套：会所物业管理未定物业费未定销售机构-销售目前集客期，预计5800元客户-主要卖点地段潜力、社区品质竞争分析居住舒适性较强华凌·品域-整体规划嘉幸尚品-整体规划世界名筑-整体规划竞争项目推广主诉求、主力