前言承蒙信任，我司非常荣幸地提交《江苏省东台市梁垛镇“远东公馆”房地产项目整合营销策略构思报告》，供贵司决策时鉴！根据前期工作，我司就江苏省东台市梁垛镇“远东公馆”房地产项目进行了专题市场调研，以及项目周边市场及相关竞品进行了综合分析，并结合我司相关部门专业人员的企划、销售代理经验所完成的。《报告》涉及内容包括市场研究分析、项目客群分析、项目分析、整合营销推广思路、推盘策略、定价策略、11年年底至12年上半年前期开盘营销策略、前期开盘推广策略、视觉形象应用九大板块。但由于时间和资料的限制，未必能全面周详的对项目所有细节都考虑在内，本公司希望在后续工作中，凭借贵司的信任支持和双方务实求是的基础上，使本案更加完善，以达到使项目销售执行工作顺利完成的目的。我司诚意希望能与贵司携手，通过双方的共同努力就江苏省东台市梁垛镇“远东公馆”房地产项目操作达致圆满成功。?市场研究分析简?项目客群分析?项目分析报?整合营销推广思路?整体推盘策略?大整体定价策略?前期开盘营销策略?前期开盘推广策略纲?视觉形象应用简报思索（以销售为结果导向）他们是真正的社会财富阶层县级市下属的乡镇谁来买远东公馆他们未必都是本镇人他们大都是刚性需求且个性独立强化产品优势与引导目标客群升级概念如何吸引目标客户关注远东公馆差异化营销推广强势突围全程整合体验式营销营造良好口碑效应高规格的案场接待让他们感受本案优势如何促使目标客户购买远东公馆产品体验结合独到人文让他们认同价值多重现场促销组合让他们感觉买的实惠市场研究分析城市环境城市印象——黄海明珠金东台?古以盐富，近以农兴，今以工强；?神话传说“天仙配”的发祥地；?中国优秀旅游城市，全国生态示范市，江苏省文明城市，江苏省最安全地区之一；?属于长江三角洲沿江经济开发带；?2008年度长江三角洲地区最具投资价值的城市；?江苏长江以北唯一的县级中等城市；?已经连续十届跻身全国县域经济百强。城市环境城市区位——区位优越，交通便捷?位于南通、泰州、盐城三市交汇处;?交通：1.公路：东连沿海高速，苏通大桥开通，东台开发区距上海约190公里，被纳入了“上海二小时经济圈”，公路交通四通八达。2.铁路：新（沂）-长（兴）铁路停靠东台站，北连陇海线，南接沪宁、宜杭线，东台设有客运站、S333货运站，客货运贯通南北。3.水运：京杭运河和长江黄金水道，一小时内可抵达国家一类开放口岸南通港。4.机场：70公里范围内有南通、盐城、如皋三座机场。城市环境城市规模——江苏长江以北唯一的县级中等城市?市域面积2340平方公里；?人口116万，辖14个镇（2010年）；?市区人口25万；?1个省级经济开发区；?1个沿海经济区；?1987年撤县建市；?1988年成为沿海对外开放地区。?梁垛镇面积45平方公里，人口大约4.6万城市经济指标东台市06-09年GDP东台市06-09年人均GDP300000.193500.20.185250003000.182500.15200000.1752000.170.1150001500.165100000.161000.050.1555050000.150000.14520062007200820092006200720082009GDP（亿元）198228270313.6人均GDP（元/人）16864198262347827272增长率15%18.40%16.10%增长率17.60%18%16.00%?06-09年，东台市的GDP及人均GDP均保持持续增长房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系状态，增长率15%以上。同比于江苏省近几年的小于4%4%-5%5%-8%大于8%GDP平均增长率13.8%，东萎缩停滞稳定发展高速发展台属于经济快速发展的区域。人均GDP与房地产发展关系?根据房地产预警系统综合判断，东台的房地产市场0-800US800-4,000US4000-8,000US8,000-20,000US正处于平稳发展到高速发启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期展的过渡期。小结?工业发展和产业园区的建设，成为东台经济发展的重点；?城市GDP位居盐城县级市首位，与南通、泰州等地邻近的县级市持平；?东台2010年GDP为370.00亿元，同比去年上涨11.8%。?人均GDP，人均可支配收入等经济指标值呈逐年稳步上升趋势；?房地产业发展进入平稳发展向高速发展的过渡期。?东台梁果镇经济增长呈现上升趋势，房产开发也属于刚刚起步，市场前景良好。市场个案分析时代豪庭总建面积：14万方宏大规模领地销售均价：5980元/平米产品组合：多层公寓，花园洋房、独栋别墅、营销动态：目前在售的为1#、3#、5#的高层。小高层和高层综合评价：居住环境优越，社区内部绿化率高。户型亮点较多，得房率高。各种新兴市政配套日臻完开盘时间：2011年6月善。建筑上ARTDECO风格，外立面造型丰富.主力户型面积：以89-103平米的两房，130-140平米左右的舒适三房为主；范公南路海盐路何垛河时代滨河路豪庭东台汽车站富腾路市场个案分析汇仙湖?金水湾总建面积：56万方国际风情社区销售均价：5500元/平米产品组合：多层公寓，花园洋房、独栋别墅、营销动态：目前在售为6层多层电梯房，剩余房源在小高层和高层10套左右。开盘时间：08年底综合评价：城南超级大盘，主打西班牙风情路线，但主力户型面积：以140平米左右的舒适三房为主；实景效果平平。项目借势城南规划发展，打造高尚居住区，通过自身的生活配套来补足周边的配套缺陷。市场个案分析七号公馆总建面积：11.5万平米销售均价：6800元/平米产品组合：高层、商铺、高档写字楼营销动态：目前在售的为1#、3#、5#的高层。开盘时间：2011年6月综合评价：依托地标级城市综合体，尊享城市新中心，地处城市核心轴海陵北海和北海路交叉路口，主力户型面积：以84-120平米的两房为主周边市政府、市民广场、海陵广场、大型商业、江苏名校东台中学环绕。地处东台绝对核心位置。梁垛周边乡镇个案项目名称：金汇·富御广场项目地址：富安镇政府广场西侧项目简析：总建筑面积3万多平米，集居住、购物、休闲、餐饮、娱乐、文化等为一体。销售状态：预约项目情况：富御广场，择龙脉之基，观虎踞之势，至尊豪宅旺地；墅质花园洋房、臻品电梯高层，解读傲人资本；比邻文娱商业中心、星级酒店，荟萃最顶级资源，收藏极致荣耀。富安仅此一席。项目名称：大地和苑项目地址：东台市三仓镇镇中（原三仓轧花厂地块）项目简析：大地和苑占地90亩，总建筑面积9万平方米，是迄今东台市集镇区域开发面积最大的房地产开发项目。销售均价：5300元/㎡项目介绍：承接3000年文化底蕴，接驳海陵路与望海路的时尚繁华。大地盛世和苑，东台市中心纯水岸大美名居，何垛南岸咫尺风华，将何垛河生态美景纳入寻常呼吸，以一种湾居城市核心的娴雅姿态，于南北通透间诠释低调雅致的华美人生。梁垛周边乡镇个案项目名称：锦都金汇花城项目地址：东台市富安镇政府楼地块（农业银行对面）项目体量：总建筑面积19574.15平方米，其中普通住宅商品房14231.89平方米。销售情况：蓄水期，未开盘销售均价：3000元/平米项目情况：该项目集居住、购物、休闲、餐饮、娱乐、文化等为一体。项目名称：碧绿苑项目地址：梁垛镇五组项目体量：建筑面积22538.95平米，占地面积9990平米销售情况：售完销售均价：2800元/平米项目情况：总投资8000万元的梁垛镇碧绿苑小区，是全市“三重一新”项目之一。目前工程以一周一层的速度快速推进，主体南二幢已砌至五层，全部工程建设有望提前2个月完成房地产市场总结房产投资自05年起，东台房地产投资保持增长态势，但近年来投资增速趋缓。土地供应自09年至今，住宅土地推出量少，多集中在市区和开发区，土地单价差距明显。销售情况去化情况较好，在售几个项目一年的销售总面积在7-8万平米左右。产品物业小高层、高层的市场抗性较小，临近市中心的项目均以小高层、高层为主。户型面积市场户型面积偏大，以130平米的舒适性三房、四房为主，户型功能的创新点不多。价格水平市中心周边及城中区均价在5500/平米-6000元/平米之间，周边区域在3500元/平米。核心客群分两类：一是乡镇客户，学区和配套是消费者的关注重点；二是居住在市区的公客群分布务员、工薪阶层、私营业主等。两类人群都很注重产品的身份象征和居住品质。市场上的消费者比较认外地项目，主要有南通、浙江等地，认为外地开发商做的项目品质消费观念较好。政策影响限购、限贷、限价影响不大利率提高有一定影响《关于进一步加强农村宅基地管理的紧急通知》刚性需求增加项目客群分析1、项目客源构成分析偶得客户：东台市以外区域，以投资为主要目的的泛职业化群体游离客户：东台市区及各乡镇居民、农民、小老板等，以刚性、投资需求为主重点客户：周边附近区域农民及来梁垛镇工作的外来务工者和在外地务工的返乡者，以刚需为主核心客户：梁垛镇农民、小老板、公务员等，以刚性、首次改善及为孩子上学等需求为主2、项目客源特征描述?刚性需求客户群体素描?身份特征：进城的农民，适婚青年，考虑小孩上学的家庭，外来务工者及返乡打工者?年龄特征：30-45岁之间?置业特征：首次置业为主，经济承受能力相对有限，主要以满足基本居住需求的两房和适中型三房产品为主力需求?置业关注：地段、环境、舒适度、项目综合品质、品牌形象以及小区的客户圈层2、项目客源特征描述?改善性需求客户群体素描?身份特征：乡镇政府、事业单位及国企工作人员、医生、教师等泛公务员，私营小老板，在外地打拼的返乡精英?年龄特征：35岁以上?置业特征：主要还是以首次改善为主，居住品质的全面提升，支付能力强，以舒适型