番禺石楼保利、地块12第一部分石楼概况位于番禺区东部狮子洋畔，南濒深圳、珠海特区和香港、澳门，东邻东莞，北通广州，与黄埔港隔江相望。石楼全镇面积平方公里，人口万多人，是珠江三角洲工业卫星镇。126.512一、走进石楼一、走进石楼总人口12万人，常住人口6.47万、外来人口3.64万，侨胞3万多人；至2010年镇域人口19万人；2020年镇域人口24万总人口12.39万人，常住人口71700多人，外来流动人口52000多人总人口3.09万，他们对本地居住需求不容忽视。常住人口7.8万，外来人口约18万，侨胞2万多人发展方向，到年，石楼镇人口上升至万，周边镇区石基镇、东涌镇均超过万，其人口性质除吸纳城镇发展居民外，还包括劳动人口，当然，也包括了相当的管理、技术人员20101920二、周边镇区人口该区确定以技术密集、无污染外向型工业为主导，旅游业、房地产业协调发展，生态环境优良的山水城镇二、周边镇区人口“”茭塘工业区南派工业区莲花山工业区灵山工业区大岭工业区飞蛾岭工业区岳溪工业区潮田工业区二、产业分布为加快和完善工业集聚园区的发展，开发建设了跨国公司工业园区、潮田工业区、莲花山工业区。目前，全镇累计利用外资万美元，来自香港、台湾、美国、瑞士、新加坡、法国、日本等国家和地区的外商投资企业家。二、产业分布41553300渔港海欧岛莲花山港旅游度假区生态渔港：以渔港＋莲花山＋海鸥岛的金三角格局，发展现代生态渔港，长隆集团计划一个湿地公园。?“”二、产业分布形成生态旅游业及高尚住宅组团与社会主义新农村结合的生态乡村旅游胜地。二、产业分布至少中层及以上客户具备购房能力500假设：每人个中层管理人员201……人3978余人4000台商约人1000人园区4000/人厂150—300/……药业加工铸造观光休闲产业种类从业人员化工、制鞋、制衣、机械五金、房地产、光电、饮食、木业等多个行业商会企业会员多个3070珠宝加工业二、产业分布二、产业分布香港分钟分钟分钟分钟90302020黄埔南沙黄埔石楼大桥（年月竣工）20086石楼地铁号线4地铁、号线1012广州市桥地铁号线3紫坭轻轨顺德三、交通规划形成水陆轨道交通相结合的枢纽地区，增强辐射能力，随着石楼镇交通完善其镇区辐射能力也随之增强。三、交通规划本案四、发展规划广州新城城市策略性增长区域广州发展第二个城市中心与天河中心并列广州第四大商圈官桥、石碁、海傍、低涌、东涌、庆盛地铁、号线、、号线、紫坭轻轨广州新城的启动，标志着石楼镇跨出番禺区域，提升成为南广州重要的发展中心。四、发展规划——????341012公里公里0.50.5亚运村：位于京珠高速公路（地铁四号线）以东，莲花山水道以西，清河路以南，南临规划路，规划设计范围面积约平方公里的亚运村修建性详细规划；2.73四、发展规划亚运村选址四、发展规划为主题，意将广州新城打造成为广州南部都会中心，国际亚运旅游休闲地，创意水都和生态宜居新城，并依托亚运村选址于山、城、水的交汇处的优势背景，创建出六脉皆通海、青山半入城的山水格局。“”蓝色水都“”路荣南路河清速高珠京运动员村总建筑面积将为平方米，可容纳人住宿；媒体村建筑面积平方米，可容纳名记者住宿。主要建设运动员村、亚运会新闻中心、体育馆、亚运公园和其他配套设施。其中，运动员村规模万万人，体育馆规模万观众。59503814290417618103441.3~1.40.6五、小结五、小结我们处于加工业发达镇区，那里有我们的潜在客户！这里酝酿着南广州新中心区，使之成为新的交通枢纽，是更广阔吸纳置业者的根本条件亚运村主题的创作是依托区域原有的生态自然条件及其持续发展的深化那里是侨乡，回乡度假是传统番禺人乡情观念的表现????第二部分地产市场典型的自住型、度假型市场典型的自住型、度假型市场整体市场呈现出：空置率高、但二手交易市场供货量少空置率高、但二手交易市场供货量少年至今未有新洋房产品推；基本上都是年楼龄的楼盘，年均价由年初元㎡上升到元㎡；以地块交易和租售房屋为主，分布在莲花山、百乐园和赤岗新村等地；当地租赁市场并不活跃，面积集中在㎡，租金元㎡月。????20055-1020072100/2700—3000/46-15015—25//一、整体市场一、整体市场名人山庄主要是自建别墅，约间，户广州客户，台深澳企业、地产老板和政府公务员；莲港花园，年楼龄，入住率约，香港、澳门华侨占据一部分，但很少出售或出租；??6012550%度假村百福园名人山庄莲港花园年月莲花别墅在售，入住率，剩余套，均价元㎡，面积㎡，项目年中开盘均价元㎡，广州及市桥客户，部分港澳侨胞购买；莲花港别墅商铺已售完，元㎡，商业氛围未形成。??2007111/329800/28820054800/10000/二、当地项目概况二、当地项目概况当地部分潜在客户；本地进入外资企业的中高层管理人员；靠近海边的渔民裕丰拆迁户选择补贴后到其他楼盘购房的客户。????;以自建房为主，楼盘基本在年左右的楼龄；家外资企业的进驻将带动本土市场的就业；本地靠近海港，渔民的数量较多，而且收入较为可观；裕丰村的拆迁，政府采取安置在南派优惠购房或补贴万元的措施；????103006三、当地客户构成三、当地客户构成经过月黄金周的消化之后，对购买客户有一定程度上的影响，但不会太大，这种政策主要打击中等收入的客户和投资客户，而对高收入选择一次性的客户根本没有影响，市桥客户一般选择大户型的产品的一次性付款比例较大（特别复式）。限制小户型的目的是让中低收入客户可以购房、合理规划城市居住和调节房价，从地块的拍出，后期的竞争主要是看各个发展商的规划建筑，选择合拼的做法继续走大户型的路线还是改变小户型属性非常关键，供求关系和未来的升值潜力、空间直接影响买家的心态。客户从月份开始，他们并不是注重细则对自身的影响，而是更多的是认为政府会出台更多的政策使楼市下降，从而持观望的态度，一定程度上影响购房速度。10101、新政对第二套房提高首付利息，对市场是否有影响？2、小户型是否会引起后期产品竞争激烈和影响买家心态？3、市场观望政策细节三、新政影响三、新政影响港澳广州开发区石楼居住客户石基市桥广州中心过去，石楼的客户选择到市桥或工作、定居，而本地外资企业老板在本地自住性质；四、客户流向四、客户流向港澳居住客户度假客户广州开发区石楼居住客户石基市桥广州中心在前期别墅项目中发现部分广州客户属于度假居住性质，预计为开发区部分客户；港澳侨胞置业比例也占相当比例，但从个别旧社区项目分析，其度假性质比例很高；四、客户流向四、客户流向度假客户港澳广州开发区石楼居住客户石基东涌居住客户市桥广州中心元㎡元㎡元㎡元㎡10000—20000/8500/7000/6000/广州天河区楼价持续上升，市桥楼价持续上升导致部分部分广州白领客户往南置业五、区域价格差距五、区域价格差距度假客户港澳广州开发区石楼度假客户居住客户居住客户石基东涌居住客户市桥广州中心地铁三号线地铁四号线在地铁、号线相继开通后，市桥、石基地区优势逐渐显现，同时带动个别白领阶选择石基居住34五、区域价格差距五、区域价格差距度假客户港澳广州开发区石楼化龙度假客户居住客户居住客户石基东涌居住客户市桥广州中心地铁三号线地铁四号线六、区域客户分布、化龙镇以自建房为主，当地市场相对落后，规划目标定位为大学城的居住区；、东涌房地产市场供应量较为充足，基本上本地市场消化；六、区域客户分布12楼龄在年左右的项目客户主要是本地村民、渔民；高端产品以广州和市桥的度假客户为主；高端项目本地客户购买少，主要由镇长、书记和公务员组成；部分香港、澳门和台湾的生意人和度假客户；物流经济和工业园管理层人员；?????10七、客户购买力七、客户购买力小户型消化速度快，而塔的消化速度比塔快，塔受南面高架路的影响，番禺人对于路边的产品比较反感。?BAA、领会（东区）1位置：石基东环路与富华路交汇处；占地面积：平方建筑面积：平方产品：（由住宅、写字楼和酒店式公寓）住宅部分（分为、、塔）首先推出、塔，二梯四户塔面积：、、、㎡；塔面积：、、、㎡塔还没有推出一共套单位，层高，面积是～㎡；还有层高的写字楼和酒店式公寓，公寓带米高阳台；住宅方面车位达到：，有个车位。???????????1677593500ABCABA955899130B120124130120C136185813015611200、领会（东区）1面积：㎡的二房优点：四阳台，包括入户花园和露天花园；缺点：没有套房设计，卧室过道偏长造成浪费，整体户型程长型设计，不利于空间的有效使用。95单位A1单位B2面积：㎡的三房优点：超大半开放式入户花园，基本上达到大客厅和大主卧的设计，四阳台，赠送面积较多，比单位畅销；缺点：厨房的布局不合理；124A1（一）、户型分析（一）、户型分析套数小高层二房三房多层二房三房四房80-85280100-12780-841697-12560145-14812面积户型类型（一）、产品类型位置：市桥东区番禺广场东兴路；占地面积：平方建筑面积：平方2693148251、柏丽花园（东区）2、柏丽花园（东区）22006年12月30日，1座共44套，首先推出偶数层，均价6500元/㎡，附送一个露天车位使用权，没有产权；2007年1月，1座基本消化80％，3月剩余部分6层以下的单位；2007年7月，2座一梯关系户已经内部认购7间；9月，内部关系户已经认购20间；2座一梯、6座没推，除去内部认购剩余48套；2007年5月推出多层，均价7200元/㎡，内部认购剩余48套；座2座效果图5座1座6座多层情景洋房小高层10座4座9（二）、座数分布及消化2007年1月，推出4座