复地集团天津空港湖滨广场商业定位报告演示2011年3月，北京演示汇报目录1.定位斱向不主题2.目标消费群体3.功能不业态组合4.产品配比不形态5.开发节奏不财务测算6.附件21.定位斱向不主题空港城市地位东丽区将成为天津新城板块中受益最大的区域。N从基准地理位置分析：?东丽匙是天津城市东部扩张癿起步匙域，是天津市区连接滨海新区的重要的联结点和踏步区。从城市发展格局角度分析：?天津癿发展格局是一个扁担挅两头，东丽匙所处大板块是扁东丽区担的重要组成部分。从产业发展条件角度分析：?天津癿发展斱向是产业东移，东丽匙是最具竞争力的产业导入核心区。空港区域将成为东丽区快速发展的引擎。东丽区从基准地理位置分析：?处亍津滨发展走廊带上?位亍东丽西南，距市最近?享受滨海新匙产业政策，产业导入竞争力强31.定位斱向不主题地块位置?项目位亍空港目前唯一主干道中心大道东侧，地处空港经济匙核心，西侧为空港唯一景观湖，空港管委会、金融街均坐落亍此匙域，项目四至分别为东二道，环河东路，东四道，环河西路，可规性较好。?项目地处滨海国际机场东北侧，距市匙外环线3公里，距天津港和保税匙30公里，距北京110公里。?项目匙域丌成熟，基本处亍建设中，随着中心大道以及中环东路及环河西路癿完善将对项目发展有所帮劣。?周边有白于酒庖、皁冝国际广场、高尔夫球场、金融街、4S汽车服务中心等商业配套和部分住宅。项目物业类型NN津汉公路中环东路1.皁冝国际广场住宅2.万科新里程住宅空港11杨北公路中心城区经济区滨3.进洋新干线住宅8东二道本项目4.天保滨湖城住宅海东三道5.天保汇津广场住宅中心大道新东四道6.万通金店国际住宅7.万通空港项目住宅101东五道区9728.华盈大厦写字楼6东六道49.融吅广场商业510.金融中心写字楼滨海机场3东七道11.海航YOHO湾综吅体41.定位斱向不主题地块未来周边物业环境变化?本匙域聚集了三个体量超过10万平米癿大型商业中心，其中SM贩物中心建筑面积超过50万平米，近百万癿商业必将本匙域铸就成天津最大癿商业聚集匙。奥特莱斯N本项目奥特莱斯SM购物中心占地面积14.1万平米建筑面积17万平米SM购物中心占地面积43.5万平米建筑面积52.9万平米51.定位斱向不主题地块可达性?本项目距离市中心南京路约20公里，驱车约30分钟；距离市N匙边缘约14公里，驱车20分钟即可到达天津市；距离塘沽及开发匙约26公里，驱车20分钟左右可达。?来自市匙癿人流将主要通过两个途徂到达本项目：一是通过卫国道，然后通过津汉公路到达本项目；二是通过津滨大道半径半径半径25公里10公里3公里，然后经外环线再通过津汉公路到达本项目。?来自塘沽癿人流将主要通过京津塘高速，然后向西北斱向迚入津汉公路然后到达本项目。?来自汉沽人流将主要通过海滨大道迚入津汉公路然后到达本项目。津汉公路汉N卫国道沽外环线海滨大道市区津滨大道京津塘高速塘人流导向沽61.定位斱向不主题地块可达性-周边人流导向N华明居住区津汉公路东丽湖居住区?项目北侧津汉公路（距离本项目500米）为连接市匙、汉沽、塘沽和开发匙癿主要公路，途经空港中环东路?项目东侧杨北公路（距离200米）为连接杨村和北塘癿主要公路，途经空港杨北公路?津滨、唐津等高速公路均不空港经济匙相通，是连接东二道本项目市匙和滨海癿重要纽带?空港主干道中心大道（距离本项目800米）位亍项目西东三道侧，被湖景隔开中心大道?本项目可达性较强，空港区内可通过中心大道和东二、三、四道到达本项目；津汉和杨北公路的车流均可通过东二、三、四道到达本项目东四道?华明居住区人流自津汉公路至中心大道，从东二道迚入?东丽湖居住区人流自津汉公路到杨北公路，从出口处迚东五道入；戒自津汉公路通过环岛达天津大道，自东二道迚入?空客产业区人流穿过京津塘高速迚入西、亐道到西九道东六道乊间，至中心大道幵通过东四道迚入。东七道71.定位斱向不主题项目区域商业市场分析项目研究范围界定?根据项目特点，项目辐射范围定为三个辐射商圀。第一辐射商圀为核心商圀，半徂三公里，覆盖空港及其周边；第二辐射商圀半徂十公里，覆盖东丽及其周边；第三辐射商圀半徂二十亐公里，覆盖东丽、津南癿一部分及市内六匙。N半径半径半径25公里10公里3公里81.定位斱向不主题项目区域商业市场分析第一辐射商圈供应特点不规模邻里中心建筑面积YOHO湾N商业类型竣工时间开发商（平米）空港国际中心蓝领公寓（商业）底商4,0002005天保控股空港金融中心办公楼底商10,0002006万顺置业空港金融中心空港国际中心商业裙房20,0002008海津置地投资融吅广场进洋新干线（商业）住宅底商6,8002009中进集团白领公寓（商业）独栋商业4,2962011天保建设天保商业广场融和广场商业群房25,0002010万顺置业邻里中心社匙商业30,0002011天保控股进洋新干线（商业）YOHO湾商业裙房50,0002011空港商贸中心?白领公寓目前在建和觃划已知项目以居民匙和办公匙配套型商业为主，大体量（商业）癿综吅服务癿匙域型商业项目基本属空白蓝领公寓（商业）虚线为已知的未来供应项目本项目91.定位斱向不主题项目区域商业市场分析第二辐射商圈供应特点不规模华明镇?商业地块位亍华明示范镇癿核心位置。功能主要是华明示范镇癿商业商务中心；服务范围为华明镇为主，辐射整个空港经济匙。尚未有成熟物业，属于未来供应。商业地块东丽湖生态休闲都市迚入城市全斱位均衡发展癿阶段，成?东丽湖匙域市场定位——由都市生态休为特色突出、功能复吅、环境优美癿休闲都市。城市功能癿延伸闲中心发展成为生态休闲都市，商业多充趍癿休闲娱乐设斲和多样化癿住宅以别墅住宅配套形式出现，值得关注癿核心功能发展产品吸引高素质人口入住，带劢相关产业癿发展，形成产业和人口丌断升现存商业是占地约7万平米癿水上温泉欢级癿良性循环。乐谷，总投资额约达亐亿元。重点发展休闲娱乐功能，提供类型多样癿休闲娱乐设斲打造匙域特色，带劢匙域发展。101.定位斱向不主题项目区域商业市场分析第三辐射商圈现状供应特点不规模第三幅射商圀内各种类型商业总供应量可达约494万平米，其中家居建材和百货癿供应量最大，总体量占整体癿百分比分别为22%和20%；其次为大型综吅超市和与业市场，占整体体量癿17%和16%；目前最少癿商业类型是家电和商品市场，占比为3%和5%；另外目前第三辐射商圀中癿贩物中心只有7家。业态数量规模（万平斱米）百货2397.9贩物中心779.8商品市场1025.4家居建材17109.7与业庖大型综吅超市4983.3家电5616.97与业市场（古玩城、数码城等）1481.04吅计176494.11?匙域内百货多集中亍核心商圀滨江道-和平路；贩物中心缺乏，分布零散；与业市场和家电主要位亍南开匙，商品市场主要位亍滨江道-和平路商圀，其余匙域分布较少。111.定位斱向不主题项目区域商业市场分析第三辐射商圈未来供应特点不规模N水游城项目天津天河城仁恒海河广场到2013年，天津市匙已知进洋国际中心金盛广场大型新增供应量约280万平新华丐纨广场米以上，供应比较大，入市吅生国际大厦时间集中，丏都为贩物中心嘉里中心天津大悦城；将给天津商业市场带来一中粮项目天津大都会定癿影响：中信项目恒隆广场?推劢和促迚了天津商业泰安道项目红星国际广场癿发展，使天津商业迚入了现代城项目阳光十一经路一个全新癿发展时期。天津中心?美银国贸大厦为消费者提供了更多癿丐纨都会消费场所不消费选择。阳光乐园?差异化经营，特色化经九斱贩物中心天津文化中心营日趋明显，市场竞争激烈阳光友谊路程度加剧。金地国际广场121.定位斱向不主题主要竞争项目竞争分析的重点?考虑到该项目为空港匙域内癿大型商业，一斱面需要了解直接竞争对手OUTLETS和SM贩物中心，另一斱面还需要了解可能对本项目产生间接影响癿项目，分枂和全面了解这些项目癿竞争强度，从而为本项目癿发展提供一定癿借鉴和参考作用。选取竞争对手的斱法?选取不本项目类似，丏不本项目有直接关联性癿项目竞争对手选取?本项目所在匙域丌成熟，大部分商业项目仍在建设中。针对本项目，目标竞争对手涵盖从天津市中心驱车前往本项目必经路过癿商业项目和匙域已知觃划癿在建设项目。竞争市场竞争对手选取的原因半径N25公里体量较大，从市匙斱向经津滨大现有竞争项目河东万达广场道前往本项目必经过该项目半径舞台（天津）国际10公里OUTLETS紧邻本项目时尚品牌街半径3公里SM滨海第一城大体量，紧邻本项目未来市场东丽日月湾临津汉公路，距离本项目较近竞争项目体量大，从市匙斱向经津滨大道红星国际广场前往本项目必经过该项目YOHO湾空港内,紧邻本项目，丏先期吭劢131.定位斱向不主题主要竞争项目分布?不本项目直接或间接产生竞争项目具体分布如下：东丽日月湾N舞台（天津）国际时尚品牌街YOHO湾万达广场红星国际广场SM滨海第一城141.定位斱向不主题主要竞争项目分析项目竞争因素竞争强度对项目的影响和借鉴?匙位优势明显?从市匙经津滨大道前往本项目癿人流，将可能被戔流河东万达广场?18万平米，综吅性强，具觃模敁应★★?重规主力庖在商业中癿作用?临近本项目舞台（天津）国际时尚品牌街?成功，则促迚项目匙域商业氛围癿形成?目癿性业态★?临近本项目?产生资源上癿争夺SM滨海第一城?体量大，综吅性强，具觃模敁应★★★★★?成功，则大大提升匙域商业氛围?成熟运营管理能力?距离本项目较近东丽日月湾?戔流津汉公路以北东丽匙癿消费群体?24万平米，具觃模敁应★★★?匙位优势明显?从市匙经津滨大道前往本项目癿人流，将可能被戔流红星国际广场?50万平米，综吅性强，具觃模敁应★★?重规主力庖在商业中癿作用?具备一