SHANGHAIQICHUANG谢家集项目产品建议报告上海启创10.04+上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TEL:0554-6888483SHANGHAIQICHUANG前言作为谢区的核心板块而言，本项目所面临的不仅仅是怎样去向市场折射地块本身价值的问题，更重要的是突破目前竞争纷杂的西部大市场竞争，提高项目的整体价值。因此，本报告的主旨是基于上海启创对开发商的开发理念、对市场、对本项目的深刻理解，而作出合理建议，希望能够为开发商决策提供参考。+上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TEL:0554-6888483SHANGHAIQICHUANG报告提纲一、市场研判二、基地分析三、整体建议四、商业建议五、住宅及其它建议注:鉴于本案项目特点，商业部分将是我们建议的重点+上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TEL:0554-6888483SHANGHAIQICHUANG报告提纲一、市场研判?城市体系研究?区域经济分析?城市规划分析?政策趋向分析?区域市场分析?市场部分总结+上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TEL:0554-6888483SHANGHAIQICHUANG城市体系研究目前淮南市已形成以田家庵为中心，以凤台、潘集、谢家集、毛集、八公山、大通等为副中心的城市体系。凤台潘集八公山大通谢家集寿县田家庵+长丰上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TEL:0554-6888483SHANGHAIQICHUANG城市体系研究谢家集成为副中心排头兵?城市体系是在一定区域范围内，以中心城市为核心?各种不同性质、规模和类型的城市相互联系、相互作用的城市群体组织?是一定地域范围内相互关联、职能互补的不同等级城镇的空间布局总况?淮南属于金字塔型?它是以一个核心，周围的中小县、区以不同距离围绕之?呈环状集中分布，周边县、区的发展和职能特点依赖于田区的发展?这种城市体系的发展着重要解决的首要问题是控制大城市规模?结合合淮同城一体化战略架构，发展副中心以分散大城市的功能?出路，突破城市发展困局?中心城突围，构建全方位的卫星城，突破城市发展瓶颈的制约?形成一个中心城和多个卫星城的共生格局?谢家集区属于中小县、区中充当城市体系的排头兵+上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TEL:0554-6888483SHANGHAIQICHUANG谢家集区在这种城市体系中的地位之地理地位交通枢纽?谢家集区是八公山、凤台、毛集前往田区必经之地（高速除外），南与长丰县接壤，西与寿县比邻，是淮南市西部城区；?谢区与八公山区相距3.5公里；?谢区与田区相距24公里；?谢区与凤台区相距18公里；?合淮阜高速贯穿谢区，高速公路拉近了寿县与谢区的距离，使城市交流更为密切。SHANGHAIQICHUANG谢家集区在这种城市体系中的地位之经济地位矿产资源丰富、商业繁荣、经济平稳增长?09年谢区实现地区生产总值58亿元，完成固定资产投资10.5亿元，实现领域工业增加值7.63亿元，地方财政收入1.06亿元，城镇住民人均可支配收入13254元，同比增长10%；?区境地处淮南煤田南翼，八公山矿区南段，区境煤炭资源丰富，含煤地层广泛分布。?储量地质勘探时探明，谢家：50年代集、李郢孜有地质储量2.40亿吨，5对矿井经过30～40多年开采以后，至今保有－660米以下地质储量约1亿吨，其中可采储量尚有0.46亿吨。谢李深部－660～－1200米有可供开采的地八公山豆腐质储量5.61亿吨。+上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TEL:0554-6888483SHANGHAIQICHUANG区域经济分析-总括?淮南市城市经济的快速、健康发展，促使城市房地产市场继续保持良好的上升势头，并继续保持一定的上升空间。?2010年，淮南市房地产市场价格将会有进一步提升。?淮南以煤炭产业为主，资源性城市人民收入水平较高，财富差距大，消费层次不等，需要对市场进行细分，走差异化路线，避免同质化竞争。?2010年楼市集中放量加剧竞争格局，矿物局棚户区改造、八区肥皂厂改造、紫金时代广场项目已经或即将上马，市场投放量激增。+上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TEL:0554-6888483SHANGHAIQICHUANG区域经济分析-GDP2009年GDP达508亿，同比增长13%以上，连续6年增速超过12%2005年2006年2007年2008年2009年GDP263.6301.97355453.6508同比增长-0.150.180.280.13数据来源：淮南统计信息网+上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TEL:0554-6888483SHANGHAIQICHUANG区域经济分析-人均可支配收入伴随着城市经济的快速发展，居民消费及收入水平提升速度较快，具有较强的消费力及购买力2005年2006年2007年2008年2009年人均可支配收入8598.910660.312003.213002.814046同比增长—0.240.130.080.08数据来源：淮南统计信息网+上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TEL:0554-6888483SHANGHAIQICHUANG区域经济分析-房地产投资自2006年起，淮南城市建设步伐加快，房地产开发速度及规模不断扩大，但房地产投资规模与全省相比依然较低，未来发展空间较大·2005年2006年2007年2008年2009年房地产投资额（亿元）15.0323.530.9436.9851同比增长—0.560.320.200.38数据来源：淮南统计信息网+上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TEL:0554-6888483SHANGHAIQICHUANG淮南城市规划分析?淮南市主城区制定“东进、南扩”的空间发展战略，勾画“三山鼎立、三水环抱开发、三城互动”的空间形态；片大通?东部城区（田区、开发区、大通区）规老城区区区划居住用地2327.63公顷，分为5个居住片区，规划人口70万人，舜耕?田家庵区的发展主要是自身的强化和填山空式的发展；谢八?南部新区规划居住用地1690公顷，分区山南新区为4个居住片区，规划人口60万人；?西部城区（谢八区）规划居住用地1072公顷，分为5个居住片区，规划人口35万人数据来源：淮南政府网+上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TEL:0554-6888483SHANGHAIQICHUANG淮南城市规划分析?城市未来发展主方向：东进、南拓。?山南新区资本性输出较大，对政府财政能力提出了严峻考验。从现在形势看，山南新区土地竞拍频率已在加快，全市整体市场出货量将加大，引发过剩危机。?西部城区（谢八区）规划居住用地1072公顷，分为5个居住片区，规划人口35万人，谢八区面临被边缘危险。?西部发展主方向是向西、向高速靠拢，不利于包括本案在内的蔡新路周边商业项目发展。+上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TEL:0554-6888483SHANGHAIQICHUANG政策趋向分析近来房地产政策调整频出，政府态度明确即遏制部分城市房价过快上涨?货币政策：?房贷政策国务院总理温家宝4月14日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。事隔3日，国务院日前发出通知要求，房价过高的地区，商业银行可暂停发放购买第三套及以上住房贷款。4月21日，国家银监会：二套住房认定以家庭为单位。+上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TEL:0554-6888483SHANGHAIQICHUANG政策趋向分析?优惠变化4月1日起，四大国有银行均已叫停购房享受首付2成利率7折的优惠政策。?存款准备金率2010年01月12日及2月25日，央行两次上调存款类金融机构人民币存款准备金率各0.5个百分点。上调存款准备金