项项目规模目占地4500亩，可出让的商住用地2702亩基本物业类型情住宅占比75%，商业和产业占比25%况2项目无法回避的现实301区域陌生感强，价值尚未树立市场竞争惨烈，区域阻隔明显402“水”是区域最大卖点，但天津不缺水03一个“不为人知”的地方蓟县——盘山风景区代表项目：绿地盘龙谷武清区——城铁武清站周边代表项目：佛罗伦萨小镇宝坻区——京津新城代表项目：京津新城静海县——团泊湖代表项目：团泊湖光耀城宁海县——代表项目：5一个“内生需求严重不足”的地方一提到宁海县，甚至提到本区域，我们马上能想到什么？项目所处区域6七里海保护区核心区七里海保护区缓冲区七里海保护区试验区七里海是1992年经国务院批准的古海岸与湿地国家级自然保护区，是天津最大的天然湿地，也是津京唐三角地带极其难得的一片绿洲7区域具备极其丰富的温泉地热资源8项目周边农业资源丰富，以菌类、葡萄和鱼蟹等水产为主，为中国北方的鱼米之乡9一但我们要非常清醒的明白，个“内除了上述的生态环境、资源之外，其他能带来人的产业尚处于规划之中生需求严重不足”的而未来规划引入的人群仍尚需时日地方10毫无疑问，本地现有的人群尚无法提供给项目有力的支持，一个“定位不太清晰”的地方生态智慧城定位——京津合作创新示范区，以水务研发为主导，以文化和健康产业为支撑的特色生态宜居城市1101区域陌生感强，价值尚未树立如何把陌生的区域炒热呢？市场竞争惨烈，区域阻隔明显1202“水”是区域最大卖点，但天津不缺水03郊区项目“遍地开花”，但市场容量较为有限代表项目1绿地盘龙谷代表项目2恒大金碧天下1佛罗伦萨小镇代表项目1.12:11.35:12奥克斯盛世年华1京津新城3盛世天下1.62景瑞英俊1.43锦绣香江水城1.2代表项目1东丽湖万科城12恒大绿洲0.83东丽湖华侨城0.6代表项目0.41星耀五洲0.2供应供应2海尔家国天下需求需求0代表项目3中信公园城1团泊湖光耀城2010年2011年4天津碧桂园2中惠团泊湾天津住宅市场供求比增大，市场消化压力大3招商依云郡13到达之路“阻隔明显”，需要足够的穿透力东丽湖区域是同方向的比较如北京一样，天津城市发展“各向异性”，因此重要的不是同距离比较，而14到达之路“阻隔明显”，需要足够的穿透力恒大国际温泉会议中心东丽湖发展定位1.成为天津的国际会议中心2.成为康体理疗中心3.成为旅游度假中心东丽湖水上乐园华侨城欢乐谷主题乐园郎钜温泉谷毫无疑问，同方向上的东丽湖与本区域有一定的相似调性，未来需要冲破东丽湖区域的阻隔1501区域陌生感强，价值尚未树立如何把陌生的区域炒热呢？市场竞争惨烈，区域阻隔明显如何突破重围将人抢过来？1602“水”是区域最大卖点，但天津不缺水03水似乎已经成为天津郊区项目的标配1701区域陌生感强，价值尚未树立如何把陌生的区域炒热呢？市场竞争惨烈，区域阻隔明显如何突破重围将人抢过来？1802“水”是区域最大卖点，但天津不缺水如何做出和别人不同的水？03迫切需要解决的问题19“炒热”我们，如何把陌生的区域炒热呢？如何快速提升区域的价值？如何突破重围将人抢过来？如何做出和别人不同的水？我们，如何尽快吸引到更多的人？20“抢人”解决问题的可能路径21“炒热”我们，如何快速提升区域的价值？01联手东丽·价值重塑构建一个“RBD未来城”的发展梦想22RBD未来城RecreationalBusinessDistrict旅游业的互动区项目所处区域规划功能城市中商业、游憩业和1.比高影视城一个供本地市民和外地2.outlets（购物商业大道）游客休息、娱乐、休闲、观光、购物的区域3.御马文化城4.会议中心·展览中心东丽湖发展定位1.成为天津的国际会议中心2.成为康体理疗中心整合两大区域类似功能，强3.成为旅游度假中心化休闲、旅游、度假的调性23文化商业RBD未来城养生旅游24“炒热”我们，如何快速提升区域的价值？02寻找特色·错位发展突出“文化休闲·健康养生”的属性25生态智慧城定位——京津合作创新示范区，以水务研发为主导，以文化和健康产业为支撑的特色生态宜居城市26“抢人”我们，如何尽快吸引到更多的人？01站在“京、津、冀”更高的层面上抢人27天津客户——毫无疑问是项目重要的地缘客户我们要做的是从“第二居所—第一居所”的努力强化“文化休闲、健康养生”调性，将“第二居所”做出特色28北京、唐山客户——未来是项目应去努力拓展的客户拓展客户基数，借外地客户的成交来刺激本地客户的成交“抢人”我们，如何尽快吸引到更多的人？02不仅区域是产学研一体化的一座城，而且项目自身也必须“造城”29未来智慧城——产学研一体化1.国际医学园2.数字文化创意产业园3.科技CBD4.加州大学洛杉矶分校水处理技术中心中国校区5.水研究与开发（建设部水产业创新示范基地）其他重要城市职能1.展览中心、会议中心2.中央博物馆公园30与未来智慧城更大尺度的城不同，我们要造的是这样的一座城——1、一座极具“画面感”的城2、一座享受“超配套”的城3、一座富有“自豪感”的城311、一座极具“画面感”的城城市中的画面感不能是建筑的画面，而是城市的画面、形象的画面32任何一个城市要在世界中立脚，必须具有画面感，让有形象记忆任何一个城市要在世界中立脚，必须具有画面感，让有形象记忆城市中的画面感不能是建筑的画面，而是城市的画面、形象的画面33《圣玛丽远眺》1888年6月制作梵高远眺圣玛丽实景一座入画的城市好看不一定成功，但成功一定要好看34《安格罗瓦吊桥》1888年制作梵高《黄色小屋》1888年9月制作梵高今天的梵高旅店今天梵高桥今天的梵高咖啡馆《夜间咖啡馆》1888年9月制作梵高352、一座享受“超配套”的城超配??既不是配套先行，也不是配套同步，而是超套配套；不是只指种类和体量的超配，而是功东京“大马拉小车”多摩能的超配多摩新城市东京最大的卫星城，位于东京都西部，距离都心30-40公里自1971年第一批居民入住以来，逐步发展成为日本最成功的新城之一36多摩新城的超配套——HELLOKITTY室内主题乐园郊区生活受伤害最大的是孩子，通过超配套的HELLOKITTY城的设置，大大增强了小孩的自豪感37382、一座享受“超配套”的城超配??既不是配套先行，也不是配套同步，而是超“大马拉小车”套配套；不是只指种类和体量的超配，而是功能的超配“尽快形成熙攘度”扬·盖尔在《交往与空间》中写道，“有活动发生是由于有活动人进去就感觉热热闹闹，哪怕其他地方人少发生。负效应过程：没有活动发生是由于没有活动发生”??要想尽一切办法让一个地方人多起来，撒几个393、一座富有“自豪感”的城一个无法回避的现实，未来在项目销售初期，适度低价极有可能是项目要采取的措施，但我们不希望未来价格成为唯一的卖点，更不希望我们的客户“来这块地是被赶出来的”，相反我们的客户是“因为喜欢某种生活方式才主动选择来这里的”。这就是我们所说的“自豪感”，一个“主动郊区化”的充分理由”。一座城市中最有魅力的部分，一个吸引人到来的城市磁极40“抢人”我们，如何尽快吸引到更多的人？03“先有磁极、再有容器”，以磁极而非容器的魅力吸引人41未来可能选取的磁极类型——1文化型磁极刘易斯·芒福德在《城磁极市发展史》中写道，“任何一个城市都是先“曾经熟悉的生活追忆”有磁极，后有容器”即为吸引人到来的魅力即为容纳人2主题型磁极的载体“全息化的健康养生之旅”“极致化的水风情体验”容器风情型磁极342曾经熟悉的生活记忆北京飞地“清河农场”，一段传奇的历史记忆本项目隶属于北京清河农场范围，它承载了历史的记忆，有独特的文化底蕴新中国首个劳动改造实验区：第一批改造成员，非富即贵1950年2月，北京清河农场正式成立。当时改造对象主要是国民党军警宪特。很多富家子弟、高级知识分子，在这里从敌特变回人民。有的还发挥了专业才能，参与了农场的工程设计。天津宁河县内，以北京清河农场为主新中国首个劳动改造试验田：十万亩滩涂变良田清河农场建设初期，是一片盐碱荒地，根本没有住的地方，农场干警和敌特人员只能一起搭席棚子。今天的清河农场一带，百万良田，稻谷成片，沟渠纵横，鱼塘众多。43把历史和文化作为磁极，融入项目整体1良渚文化村，名字本身就是对历史文化的传承良渚精神和良渚文化的历史性延续与继承良渚古城遗址群分布于良渚文化村项目周边，是中国文明起源阶段规模最大、水平最高的大遗址，是中国最重要的考古遗址之一良渚文化村案例44把历史和文化作为磁极，融入项目整体1良渚文化村，名字本身就是对历史文化的传承对历史文化的深入探寻与挖掘良渚文化作为成熟的史前文明，有卓越的突出成就??全世界至今最精湛的玉器、石器和黑陶工艺及其所表征的社会礼仪制度??早期城市规划与大型工程营建及其社会组织系统世界上最早的大规模犁耕稻作农业??以丝绸、玉器等生产为主的手工业或商业萌生以原创、首创、独创和外拓为特征的“良渚精神”45良渚古国1良渚文化村，名字本身就是对历史文化的传承良渚博物馆承载了对良渚历史文化的传承与展示概况：占地4万平米，建筑面积约1万平米，一个集展示、研究、信息交流为一体的综合性展示场所。三个展厅再现了良渚古国的璀璨文明。良渚博物馆通过展现5000年前良渚人的风土人情、自然生态、生活劳作、交通运输、祭天礼地等各个方面，画卷式的再现了“中华第一城”的恢弘气势，直观的表现了5000年前的古杭州。46把历史和文化作为磁极，融入项目整体1良渚文化村，名字本身就是对历史文化的传承神圣的教堂婚礼美丽洲教堂树立了小镇村民的精神坐标概况：占地1万平米，建筑面积约1000平米，教堂建筑依山而建，是良渚文化村自然与人文的交融场所。教堂建筑群南侧为主教堂，北侧为