本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅，引用，复制和发布报告中的部分或全部内容。海尔青岛河南庄项目发展战略及整体定位报告谨呈：海尔地产集团有限公司经济测算发展战略整体定位规划建议经济测算发展战略整体定位规划建议市场研判案例研究市场研判案例研究企业品牌梳理区域价值挖掘企业品牌梳理区域价值挖掘企业层面区域层面项目层面本报告是严格保密的。项目核心问题项目核心问题指标和产品品质企业层面：品牌项目层面：经济开发商目标解析开发商目标解析项目属性项目属性项目报告的结构思路3本报告是严格保密的。项目属性解读16万30万35万40万50万60万80万90万26万50万43万140万280万28.6万16.2万10.3万20.44万12.69万28.22万建筑面积（㎡）17万60万20万27万1.8万6.2万6.8万7.8万6.4万270万7.34万8.49万10.7万11.6万13.5万42.6万21.8万22.95万33.86万占地面积（㎡）区位市北区福州北路108号四方德丰路市北福州北路与哈尔滨路交汇处四方清江路与台柳路交汇处四方嘉定路与人民一路交汇处李沧台柳路西侧，张村河北岸李沧区青山路四方金沙路17号李沧九水东路496号四方黑龙江路与合肥路交界处四方海岸路2号李沧重庆中路631号李沧九水东路郑庄范围内李沧金水路817号李沧青银高速路以东，九水东路以北李沧夏庄路七号、李村广场对面开发区奋进路与前湾港路交汇处开发区薛家岛旅游度假区北侧崂山颐中体育场北，辽阳路南项目香缇树万科金色城品万科蓝山中海清江华府保利里院里东城水岸宝龙城市广场保利百合花园和达和城万科城联城海岸锦城蓝山湾山河城伟东幸福之城绿城理想之城乐客城海尔幸福里海尔山海湾海尔东城国际本报告是严格保密的。???青岛老城区在售项目主要集中在四方区，“金边”沿线几无产品供应；李沧区北部因应大量城中村改造政策，出现数个大体量项目；目前市场上在售项目多在15-30万平之间；海尔在青岛除几个小体量政策房之外，开发的商品房项目具有一定的规模效应，河南庄项目将延续规模效应，升级企业品牌。优势一：项目占地面积约17万平，利于借助规模效应建立项目品牌李沧核心商圈5分钟车程本报告是严格保密的。???顺应青岛目前城市北拓的发展政策，河南庄项目正处于未来城市发展主轴线方向；项目地块经由九水路可直接到达李村传统核心商圈，车程约5-10分钟；项目所在地块属于李沧与四方交接区域，从地理距离上来看，项目属于距离老城区最近的项目之一。优势二：项目位于城市北向主轴方向，属于离老城区最近的李沧区项目之一，且距李村核心商圈仅5-10分钟车程本报告是严格保密的。??项目北侧的李村河公园，因李村河整治战略计划，被纳入市政府重点改造公园之列；未来项目对李村河滨河公园的资源嫁接及景观价值利用有极大的利好。李村河综合整治工程具体包括：截污工程、防洪工程、市政工程、景观工程。其中景观工程包括‘城市门户区’、‘绿野长廊区’、‘水上天地区’和‘双凤绿洲区’四个特色景观区域，未来李村河两岸将建成一个新型滨河风光带。优势三：地块北望李村河滨河公园，是政府战略性改造工程之一，可借助资源优势拔升客户心理预期宝龙城市广场伟东乐客城宝龙城市广场乐客城本报告是严格保密的。???项目北临宝龙城市广场，38万总建面，23万纯商业体量的综合体项目必将对河南庄周边商业氛围及城市形象起到极大的改观作用；位于李村核心商圈的乐客城以大型高端综合体定位亮相，亦将对区域认知逐步改善；项目借助区域内多个大盘项目的带动，开发过程中可与其他项目形成联动，共同塑造新的区域诉求点优势四：项目北面分布着宝龙城市广场及乐客城等多个大型综合体项目，将带动区域商业氛围及城市印象逐步改观路水九君峰路路柳台青山路本报告是严格保密的。劣势一：地块位于五条道路交叉口，拥堵情况较为严重，影响项目通达性，且公交系统有待后期完善台柳路现况周边回迁安置小区地块内部建筑87658南侧啤酒二厂西侧重庆路现况76452413本报告是严格保密的。123侧加油站、汽修厂台柳路南边小型陵园重庆路劣势二：河南庄在青岛人的印象中属于城乡结合部，主要建筑以棚户为主，周边以低端配套为主，南边有小型陵园西南边小型陵园地块南高北低地块缓坡宝龙分割安置区及学校将地块A区D区安置区园公观景B区C区本报告是严格保密的。???整个地块呈南高北低状况，南侧有一缓坡山体，山上有小型陵园；地块中间为回迁房及学校用地，将对项目整体形象产生不良影响；地块均有高度限制，且容积率较高，整体规划布局将受限制。南边小山体劣势三：地块南高北低，有较缓的高差，地块南边有小型陵园，且回迁房及学校在地块中间位置，受指标高度限制，规划布局受到一定影响占地约17万平方米，建面约50万平方米左右，在青岛属于大规模项目项目北望李村河滨河公园，有一定的景观资源可供后期打造及形象嫁接地块整体容积率约在3.0—3.5之间，为典型中高密度项目青岛属于典型的二线滨海城市，海景资源丰富项目地块位于城市腹地区域，周边城市印象与代表城市形象的海岸线城市中心区有较大差距区域认知缺乏，民众印象以破败城乡结合部为主大规模腹地区域缺乏认知中高密度项目二线滨海城市有一定景观资源??区域属性项目属性本报告是严格保密的。???????项目占地面积17万平，利于借助规模效应建立项目品牌；项目位于城市北向主轴方向，离老城区及李村核心商圈较近；地块北望李村河滨河公园，可借助资源优势拔升客户心理预期；项目周边大型综合题项目，将带动区域商业氛围逐步成熟。地块周边道路拥堵情况较严重，公交系统有待后期完善；河南庄在市民印象中为城乡结合部，周边以低端配套为主；地块南高北低，且回迁房在地块中间位置，技术指标限高，规划布局受到影响。优势劣势项目属性界定：二线滨海城市、缺乏认知的腹地区域、中高密度、有一定景观资源、大规模旧城改造项目12本报告是严格保密的。项目开发目标2山海湾53万平米西海岸首席风情大盘远山近海湾生活托斯卡纳风情小镇占地面积：217,588平方米建筑面积：530,000平方米幸福里新海派建筑风格占地面积：64,000平方米建筑面积：102,579平方米前期作品未能在市场上产生强烈的声音，自山海湾开始升级……本报告是严格保密的。东城国际新都市主义复合型社区占地面积：270,000平方米建筑面积：430,000平方米河南庄项目将延续幸福生活的主张，扛起根植青岛的大旗企业层面：通过该项目树立海尔地产清晰的企业形象，奠定企业根植青岛的发展战略资料来源：海尔会议纪要??????产品不能太高端，但要做出“好产品”；严格执行70、90规定，沿青山路设置底商;容积率3.0以上的项目，怎么做出高端产品。争取整盘均价1.2万/平米，一期开盘价格会根据当期市场情况作出调节明确项目进展要快，尽快做出项目排期计划；项目需要考虑回现要求。硬件层面：经济指标层面：本报告是严格保密的。???海尔在青岛的前期项目受限于地理位置等因素，未能传达出代表海尔地产的精神属性；海尔在青岛的积累即将由量变向质变跃升，河南庄项目将代表海尔在企业形象及产品体系层面树立标杆；本项目在兼顾硬件层面及经济指标层面要求的同时，将更集中的凸现企业软性文化建设。项目层面：满足回现要求的同时，打造出好的产品，形成海尔特色的产品体系15本报告是严格保密的。项目核心问题3打造海尔产品体系大规模易于被市场感知规划布局存在很多限制条件项目优势项目优势项目劣势项目劣势项目目标项目目标满足回现要求城市发展主轴有公园景观交通状况一般城市印象不佳??核心问题二：如何通过区域价值挖掘，形成新的区域诉求点，并嫁接与本项目直接关联？核心问题三：如何规避地块现有劣势，在满足客户需求的前提下打造海尔特有的产品体系？项目优势项目优势项目劣势项目劣势项目目标项目目标本报告是严格保密的。树立海尔地产企业形象大规模易于建立品牌效应周边城市印象不佳?核心问题一：如何通过本项目树立海尔地产清晰的企业品牌形象？项目优势项目优势项目劣势项目劣势企业目标企业目标通过检视自身项目属性并研究企业开发目标，我们得出项目的核心问题体系对青岛市及李沧区规划进行深入挖掘，结合地块现状，将利好最大化，与区内大盘共同改写区域认知从大盘运营角度总结核心驱动力模式，从现实条件着手解决产品品质升级问题，形成特色产品体系盘点青岛市场现有大品牌开发商，结合海尔自身发展特色，梳理得出海尔地产形象关键词本报告是严格保密的。保证市场实现、产品得到市场认可、吻合海尔气质放大区域规划利好、联同区域大盘改写区域认知考虑地块限制、在现有市场上适当创新、契合海尔特色核心问题一：如何通过本项目树立海尔地产清晰的企业品牌形象？核心问题二：如何通过区域价值挖掘，形成新的区域诉求点，并嫁接与本项目直接关联？核心问题三：如何规避地块现有劣势，在满足客户需求的前提下打造海尔特有的产品体系？核心问题体系解构18本报告是严格保密的。企业品牌梳理4?通过“点线片"的扩张战略，实施客户细分、城市圈聚焦和产品创新三大策略。（2005-）品牌全国推广阶段2004——）企业发展第三阶段（开始第二轮扩张，以珠三角、长三角、环渤海三大城市圈和几个内陆核心城市为重点发展区域。力求形成“全国性思维、本土化运作”的开发格局。精细化（做乘法）（2001-2005）系统品牌整合阶段资料来源于：《万科地产品牌发展战略研究报告》?丰富产品线系列?客户管理和品牌内涵?围绕品牌展开全面调研?品牌核心理念的提出?概括万科品牌的个性?建立系统品牌传播体系企业发展第二阶段专业化（做