专注城市综合体开发顾问城市综合体开发前需要考虑的8件事城市综合体项目工作步骤及开发流程香港合一工作营投资管理有限公司2010.09Part1关于城市综合体的认识及可比案例研究Part2合一工作营综合体工作流程Part3合一工作营综合体方面成功案例Part4合一工作营整合的工作优势Part1关于城市综合体项目的认识观点·对城市综合体项目的理解对于综合体类项目而言，要在未来有令人满意的收益，必须使项目内各种产品类型在定位规划初期即相互呼应、互为支撑，以期后续运营期间形成良性互动，从而产生较大的利益上升空间，才能实现目标。因此，本建议书将从对“城市综合体的认知”开始，阐述本司对城市综合体的操作理解，从而提出本司对城市综合体项目操作的“初步思考”观点·对城市综合体的认知对城市综合体的认知城市综合体从产品组成上包含了商业、办公、酒店等物业，在某种程度上，城市综合体代表了商办项目开发的最高层级，因此，我们先着重阐述对城市综合体的理解。商业办公酒店综合体观点·对城市综合体的认知城市综合体发展的背景城市综合体发展的背景意识形态层面---城市化进程层面---城市形态发展到一定阶段的必然产物城市人口聚积、资源功能聚积、用地紧张到一定程度城市综合体产品形态层面---是现代城市发展背景下建筑综合体的升级与城市空间的延续观点·对城市综合体的认知城市综合体是指在都市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。具备现代城市的全部功能城市聚集催生城市综合体城市综合体的价值体系商业、办公、居住、??社会性催生：结束“?商业生态系统价值旅店、展览、餐饮、摊大饼”模式，不再“会议、文娱和交通等钟摆式”生活?城市空间延续价值城市生活空间的三项?精神性催生：城市“以上进行组合生态化”要求?土地乘数效应价值城市综合体——城中之城1商务操纵着城市信息流、资金流和物流为城市街区提供安全的生活空间城市综合体的商业24居住四大核心功能形成城市吸引力和支持其他功能为流动的人口提供舒适的居住环境酒店3观点·对城市综合体的认知HOPSCA最完满的城市综合体，集Hotel（酒店）、Office（写字楼）、Park（公园）、Shoppingmall（购物中心）、Convention（会议中心、会展中心）、Apartment（公寓）于一身功能模型功能价值体系观点·对城市综合体的认知城市综合体最大的特点——即为通过各种功能综合互补，建立相互依存的价值关系，从而使它能够适应不同时段的城市多样化生活，并能够进行自我更新与调整。城市综合体发展的特征观点·对城市综合体的认知规模：体量巨大建筑：高密集约物业：复合互补综合体资金：巨额投资内部：立体连续时间：周期较长外部：高便可达观点·对城市综合体的认知城市综合体是点燃城市化进程的“火炬”，城市综合体对于城市发展及城市居民生活都起到巨大了作用，改变城市面貌的同时更从根本上改变人们的生活。城市综合体的作用和意义为什么政府、市长愿意做综合体为什么开发商愿意做综合体为什么消费者愿意买综合体?城市需要标志和名片?集约的产品模型?大品牌的担保?拉动区域经济和文化的发展?合理的投资模型?无限想象的价值空间观点·对城市综合体的认知城市综合体从早期工业化时代发展至今，已经形成了大量的成功范例和经验，根据项目开发背景的不同及资源整合能力的差异，形成了几种不同的开发模式。城市综合体开发主体模式分类“合资-公共财政补贴综合开发模式合作链开发模式”模式专业地产商模式美国纽约“洛克菲勒中心（洛克菲勒财团兴建）??日本池袋日之出大街?北京华贸中心?上海新天地（瑞安集团）?法国巴黎德方斯区（法国政府兴建）?日本比谷商业区?深圳华润中心?万达广场（万达集团）?特点：投资主体单一?特点：政府给予支持?特点：将项目开发运营按进度细分?特点：?合作机构较少?公私合作，各取其利?各个阶段由专业公司执行单一开发商开发，对开发商专业度和资金要求较高?功能比较单一?合作机构较少?功能性较强，专业性不够观点·对城市综合体的认知/城市综合体开发主体模式对于城市综合体个案开发主体模式应建立在综合考量和权衡开发商资金实力、开发专业能力、政府支持度等因素后进行明确观点·对城市综合体的认知/城市综合体发展的功能核心模式城市综合体的规模庞大且功能丰富，在项目开发中，确定何种功能为主导，将为项目发展定性，同时将在很大程度上决定项目的成功与否。城市综合体发展的五种功能核心模式发展模式特征案例城市核心区；上海五角场商业功能主干道沿线香港新城市广场模式一区域功能缺乏，需求旺盛；深圳华润中心核心模式人流及商业气氛日本福冈博多运河城一流的合作团队规划设计/经营管理合肥元一时代广场不远离城市核心区；酒店功能交通可达性好，沿主干道沿线；模式二商务客户支持；上海商城（波特曼酒店）核心模式开发商有足够的经济实力；顶级商场配套设施政策导向；北京东方广场客户（产业）支撑、产业簇群；未写字楼功能广州中信广场模式三来商务核心区；深圳信兴广场核心模式写字楼带动其他功能，影响其定位规模与档次；财富广场商场、公寓等配套完善项目的区位条件不是很好；深圳星河国际住宅功能以居住为主体的片区；模式四金地国际城成熟度不高，居住人口有限；核心模式万科运河东一号往往后期会开发商业，但规模往往不大；CBD/城市中心；主干道沿线/地铁口；香港太古广场模式五建筑面积20万㎡以上；均衡发展模式北京华贸中心开发商强劲的实力和丰富的经验专业的物业管理/经营管理观点·对城市综合体的认知/商业功能核心模式开发案例商业功能核心模式开发案例---上海五角场观点·对城市综合体的认知/商业功能核心模式开发案例通过大型品牌商家的引入，以商业为引擎，将五角场打造成上海城市副中心万达商业广场东方商厦百联又一城东上海80年代的五角场定位：上海城市副中心、市级商业中心和公共文化活动中心；规模：邯郸路、翔殷路以北，殷高路以南，淞沪路两侧，总占地面积218公顷；规划：五角场商业区总体上分为南部、中部和北部三个区域。其中北部地区依托江湾新城，将在交通主干道内侧设广场型商业，重点发展社区型商业，中部区域将以江湾体育场——大学城公共活动中心为核心，新辟一条长约800米、欧洲建筑风格的步行街，主要发展知识型的服务业，以满足科研开发、中介服务和娱乐休闲需要，南部以五角场环岛为中心，呈“一圈五线”的星状布局，规划为市级商业中心；主要商户：万达商业广场、百联又一城、东方商厦、大西洋百货；观点·对城市综合体的认知/商业功能核心模式开发案例五角场利用其区位优势，利用交通优势，将来往这里的枢纽性人流有效转化成消费性人流，同时由商业带动商务功能、提升居住品质。?五角场是上海五条交通干线的交汇处，是杨浦区的核心地带，拥有优越的区位交通优势；商业体育?每天60万左右的人流量成为五角场先行发展商业的有力契机；居?周边复旦、同济、财大等上海主要十余所高等院校，为住文化五角场城市副中心的发展提供了稳定客流支撑以及科研资源。科研办?主要办公：创智天地，位于五角场环岛北面的淞沪路两侧公，是杨浦区的重要知识创新区，规划面积0.86平方公里。观点·对城市综合体的认知/商业功能核心模式开发案例商业功能核心模式的开发案例---深圳华润中心观点·对城市综合体的认知/商业功能核心模式开发案例深圳华润中心以大型购物中心为核心驱动，提升项目高端形象的同时带动整个综合体统一而高效的营运整体定位：以万象城大型购物中心为主力品牌和主导产品的“都市综合体”开发策略：大型高端集中商业（万象城）和5A甲级写字楼先期入市，一举奠定了项目城市级的高端形象，后期借高端之势发展可售型物业，增加整体的盈利能力业态配比：商业56.6％，写字楼8.4％，酒店12％，公寓＆住宅比例达到21％物业类型体量（平方米）定位写字楼42000国际标准5A甲级写字楼酒店60000超五星级酒店——君悦酒店购物中心（万象城）188000“深圳最大、华南最好、中国最具示范效应”的购物中心超五星级酒店顶部，公寓住户也可以享受超五星级的酒店服公寓15000务被誉为未来深圳“新天地”。在这片步行街区内，将引进世商业街95000界一流的餐厅、酒吧、小酒馆、茶屋、精致的零售店铺等住宅90000深圳顶级豪宅观点·对城市综合体的认知/商业功能核心模式开发案例商业功能核心模式成功的关键因素：内因外因?大规模：五万平米以上，成为区域商业中心的领导者?区位条件：城市核心区域/区域核心?突破、创新：商业形态上比其他项目有很大的突破，?交通条件：地铁口/交通主干道，便捷的公?新的商业模式成为市场焦点；消费“一站式”：综合性的ShoppingMall形式，包括共交通系统?购物、餐饮、休闲娱乐于一体中高端定位：往往在首期开发，奠定高端形象?区域商业功能缺失?开发商实力：开发商要有非常强的资金实力，同时要?人流量大，有一定的商业氛围有一流的合作单位（包括规划设计、经营管理）大型集中商业的开发、运营需要大量资金投入——五万平米的大型商业总投资开发资金限制将超过1.5亿元（未计地下），且培育期往往需要2-3年，对于资金的要求非常高，风险非常大Mall销售比例不能超过50%——Mall有大量的主力店存在，需要开发商自己销售目标限制持有出租，且租金回报率很低，这与本项目“不想持有”的目标相违背观点·对城市综合体的认知/酒店功能核心模式开发案例酒店功能核心模式的开发案例---上海商城观点·对城市综合体的认知/酒店功能核心模式开发案例酒店核心模式：上海商城，五星级酒店（含大型剧院）带动下的城市综合体定位：五星级酒店（含大型剧院）带动下的城市综合体项目业态：豪华公寓、国际水准的办公大楼、