250200PropertyTimes150天津2013年第三季度住宅市场回暖1002013年10月11日?2013年第3季度，天津市优质写字楼无新增供应投放市场。随着核心优质商务区内的热点写字楼可供租赁面积不断下降，部分写字楼业主有将租金向同商圈内相似品质物业看齐的倾向，且议价空间不大，使得全市写字楼租金上调至每月每平方米124.29元(20.18美元)。甲级写字楼租赁市场较上季呈明显目录回暖态势，整体需求稳步增长，全市净吸纳量达到7,924平方米。市场需求经济概览2的上涨加之无新增供应入市，使得全市甲级写字楼空置率下降至14.12%。写字楼市场3?2013年第3季度，位于南开区西南角南马路与西马路交口的天佑城购物中心商铺市场4开业，为商业市场带来11.3万平方米的新增商业供应，老城厢周边地区居民住宅市场5的休闲购物生活得到进一步丰富。该项目在品牌设置上以大众化品牌为主，50力图与同商圈的大悦城及距离较近的水游城形成差异化经营。?2013年第3季度，住宅市场回暖，大量项目开盘、加推，新增供应与上季相比明显增加。随着新一届政府楼市调控政策逐步明朗，购房者观望情绪减弱，大量需求在本季后半段入市。商品住宅成交方面，受6月成交量较低影响，市内六区与滨海新区共成交93.08万平方米，环比上季下降16.43%。住作者宅价格稳中有升，市内六区和滨海新区平均成交价格环比上季上升0.35%，赵岩达到每平方米13,739元(2,230美元)。华北区研究部主管0图一+861085198087DTZ写字楼价格指数(2006年第一季=100)2005201020112012201320062007200820092013F2014F2016Fgrace.y.zhao@dtz.com2015F联系方式聂安达北亚区研究部主管+85225070779andrew.ness@dtz.comHansVrensen全球研究部主管+44(0)2032962159hans.vrensen@dtz.com写字楼租金写字楼售价注：F表示预测数据资料来源:DTZ戴德梁行研究部DTZResearch天津2013年第三季度经济概览表一经济指标2013年上半年，天津全市地区生产总值达到6,579.01亿元(1,068.02亿美元)，按可比价格计算，比去年同期增长指标时期单位数值同比12.5%(表一)。(%)地区生产总值前六月亿人民币6,579.0112.52013年前七个月，全市固定资产投资同比增长了18.5%，达到6,056.28亿元(983.16亿美元)。固定资产投资前七月亿人民币6,056.2818.5总额人均可支配收入持续增长，2013年上半年达到15,713人均可支配收前六月人民币15,71311.0元(2,550.81美元)，同比增长11.0%(表一)。入2013年上半年，天津市实际利用外资额达到96.00亿美实际利用外资前六月亿美元96.0015.38元，同比增长了表一。15.38%()房地产开发投前七月亿人民币910.0920.2资2013年前七个月，天津市房地产开发投资910.09亿元(147.74亿美元)，同比增长20.2%，增长较前六个月有所消费物价指数前六月-102.62.6上升。资料来源：天津统计局2013年上半年，天津居民消费价格指数同比上涨2.6%(表一)。www.dtz.comPropertyTimes2250天津2013年第三季度200表二150写字楼市场甲级写字楼市场数据2013年第3季度，天津市优质写字楼无新增供应投放市场，全市甲级写字楼的总存量维持850,633平方米(表二)。租金总存量空置率租金季度2013年第3季度，由于长期未有可见供应，全市优质写区域(人民币/平(平方米)(%)变化(%)字楼可供租户挑选的租赁面积不多。随着核心优质商务100方米/月)区内的热点写字楼可供租赁面积不断下降，部分写字楼业主有将租金向同商圈内相似品质物业看齐的倾向，且南京路300,4005.32130.200.22议价空间不大，使得全市写字楼租金上调至每月每平方小白楼235,5584.16109.170.00米124.29元(20.18美元)，约合每天每平方米4.14元友谊路148,67511.08129.841.03(0.67美元)，环比上升1.30%。金融城50分商圈看，商务氛围较浓厚的南京路商圈租金依旧坚挺，400166,00046.90123.980.0040%保持稳中有升态势，租金环比上季上升0.22%，达到每总体850,63314.12124.290.30月每平方米130.20元(21.14美元)；友谊路商圈租金环比资料来源:DTZ戴德梁行研究部上升1.03%；金融城商圈和小白楼商圈则表现平稳(表二)。全市写字楼租金指数达到145.3(图二)。35035%图二02013年第3季度，天津市甲级写字楼租赁市场较上季呈DTZ写字楼价格指数(2006年第一季=100)2005201020112012201320062007200820092013F2014F2016F明显回暖态势，整体需求稳步增长，全市净吸纳量为30030%2015F7,924平方米，同比去年同期略降0.95%。季内，甲级写字楼租赁市场上仍以承租能力较强的投资、租赁、担保等金融类客户表现活跃，占到总需求的55%以上，同时25025%物流、航运及商贸、工程类企业需求稳步回升，扩租较多。租户来源方面，内资客户仍是写字楼租赁市场主力，外资客户在市场扩张方面表现较谨慎。市场需求的上涨20020%加之无新增供应入市，使得全市甲级写字楼空置率下降至14.12%(表二)。散售市场方面，2013年第3季度，在我们选定的几个150写字楼租金写字楼售价15%散售型高端写字楼物业中，成交面积比上季有所下降，成交均价方面，由于本季部分写字楼开发企业的自用需注：F表示预测数据求占比较高，拉低全市成交价格，使得写字楼成交均价10010%资料来源:DTZ戴德梁行研究部达到每平方米19,548元(3,173美元)。图三滨海新区写字楼建设稳步有序推进，包含响螺湾商务区甲级写字楼空置率走势及供需面积，千平方米505%和于家堡金融区在内的现存写字楼仍多以出售为主。甲级写字楼租赁市场，泰达MSD-C区和B1区目前在租，租金维持在每月每平方米135-156元(21.91-25.32美元)。00%未来随着市区多个写字楼项目供应放量，天津市甲级写字楼面临重新洗牌的可能。加之滨海新区写字楼的大体量供应，届时将对现有写字楼租户造成一定分流，写字楼租金短期内下行压力较大，而长期随着写字楼存量逐步被消化，写字楼租金和售价将平稳上升。新增供应吸纳量空置率注：F表示预测数据资料来源:DTZ戴德梁行研究部www.dtz.comPropertyTimes34,5004,0003,5003,000天津2013年第三季度2,5002,000商铺市场图四1,500社会消费品零售总额，人民币亿元2013年前七个月，天津社会消费品零售总额实现2,505.0亿元(406.66亿美元)，同比增长13.3%(图四)。1,0002013年第3季度，位于南开区西南角南马路与西马路交口的天佑城购物中心开业，为商业市场带来11.3万平方500米的新增商业供应(表三)，老城厢周边地区居民的休闲购物生活得到进一步丰富。该项目定位中高端购物中心，业态涵盖综合生活超市、儿童世界、KTV、影城、餐饮、0美妆、服饰等，主力店铺有物美超市、幸福蓝海国际影城等，并在一到四层打造面积约8,000平方米的粤港购200520062007200820092010201120122013*物专区云时尚生活馆。在品牌设置上以大众化品牌为主，力图与同商圈的大悦城及距离较近的水游城形成差异化*2013年数据截止至7月经营，但目前由于诸多店铺尚未开业，经营模式尚需等资料来源:天津市统计局待市场检验。表三本季，优质商铺物业市场租赁活动较为活跃。国际奢侈购物商场市场数据品牌在津扩张步伐显著。各购物中心积极调整娱乐、休闲、餐饮品牌，加大体验式业态比重，为进一步集聚客总存量新增供应租金范围区域流储备能量，同时也期望在竞争愈加激烈的商业市场中(平方米)(平方米)(人民币/平方米/月)实现差异化经营。此外，多个环城区域及滨海新区的大型主题游乐项目集中开放，旅游地产在天津呈加速发展南市602,900113,000120-300态势。滨江道708,5000450-900季内，银河国际购物中心的MIUMIU、PRADA、Bottega小白楼170,3920140-300Veneta、YSL等众多奢侈品牌集中开业，LV、友谊路425,6100240-750DOLCE&GABBANA、GUCCI等正在进行店铺装修；水游城其它488,4000-童梦园儿童乐园完成改造升级，负一层美食餐厅正在进行整体改造和品牌调整；大悦城的花舍咖餐厅、港丽餐总计2,395,802113,000-厅即将入驻。星巴克加速扩大在津布局，天佑城、永旺资料来源:DTZ戴德梁行研究部滨海店及梅江店、仁恒乐天百货、大悦城2店、银河地下商业广场店纷纷开业。本季，由于多个新增综合体项目中商铺的开售，拉升商业散售市场成交至12.8万平方米，环比大幅上涨，且多为个人投资客户购买；整售市场方面无公布交易。永旺梦乐城积极在津选址，友谊南路店即将开业，此外将在武清和东丽开设第四和第五家店。滨海新区方面，位于滨海新区新港路的金元宝于家堡购物中心试开业，经营面积约为6万平方米，主要包含购物、餐饮、娱乐三大业态，并将开设约1000平米的真冰溜冰场和550平方米的爱来无忧家电数码店中店，填补了滨海新区新