年月日20080131方案排布及产品建议汇报上海市黄浦区南京东路地块开发163方案整体排布产品细化建议主要财务结果???主要内容本次汇报方案的内容是基于月日初次汇报后贵我双方达成的共识，即多方案组合，考虑俱乐部酒店（贵司自身需要）精品百货（苏宁自营）自用办公（平方米）我司此次的演示基于上述方案的深化。1221---4000-5000总述屋顶花园4,000sqm5,203sqm76,600sqm1,200sqm1,200sqm2,000sqm2,000sqm403sqm2,800sqm2,800sqm5,000sqm5,000sqm6,700sqm6,700sqm6,800sqm6,800sqm10,000sqm10,000sqm精品酒店总部办公L20L18-19L16-17L15L14L8….L13L7L6L5L4L3L2L1B1B25.5m4.0m4.0m5.0m5.0m5.5m5.5m5.5m5.5m6.0m5.5m3.5m商业层8.0m2层层层33.5m635.0m75.5m23.5m5整体方案：纯商业（考虑部分总部办公）精品酒店+人流出入口货车出入口俱乐部酒店出入口直达层16店酒部乐俱业商直垂/楼公办办公及垂直商业出入口：电递每层停靠，最高达层14项目出入口建议方案排布建议产品细化建议探讨主要财务结果???主要内容物业市场分析零售商业建议探讨特色酒店建议探讨总部办公楼建议探讨关于案名的设计思路????以年龄在－之间的消费者为多2040　目前南京东路人流中有％为外地游客60其中第一群体和第二群体将是本项目的主要消费群体。第一群体：慕南京东路之名而来的全国各地及全世界各地游客。第二群体：受南京东路区域商家所吸引的上海本地消费人群。第三群体：未来规划形成的其他商务办公和旅游人群。目标消费群建议背景：高收入人群开业初期以国内外旅游客为主，带动本地高档品牌消费具有良好消费能力、品牌消费意识年龄：主要集中在岁消费习惯：观光与购物相结合，追求时尚休闲生活，重视消费过程中的休闲体验消费水平：服饰饰品类单次人均消费在人民币元以上餐饮消费（简餐）单次人均消费在人民币元餐饮消费（商务正餐）单次人均消费在人民币元以上娱乐消费：单次人均消费约人民币元以上----20–4530050-100150150目标消费群特征本项目项目定位图精品百货（包括国际名品／各类服饰／家居生活用品／化妆品等）苏宁集团自营，作为苏宁在零售方面的形象展示占据商业的主要几个楼面目的性业态（包括餐饮／娱乐／电器馆／体验中心等）聚集人气，尤其是在高层商业中对外出租为主穿插在项目中，可考虑在垂直商业、裙楼高层商业和地下商业中（包括休闲服饰／美食广场／轻餐小食／主题礼品等）地下商业为主对外出租为主中档定位，租金收益最大化，地铁人流充分利用商业业态的考虑----------MARKETPLACE------50%30%20%MARKETPLACE目的性业态商业部分初步业态配比精品百货商业业态比例建议精品百货国际名品服饰饰品化妆品主题馆顶级品牌展示。。。。。。商业细化建议关于精品百货?????LIFESTYLE--国际名品类商业细化建议关于精品百货--化妆品类商业细化建议关于精品百货--饰品类包鞋／珠宝／手表–商业细化建议关于精品百货--KoreanStylingPalace除上述两个主题馆外，根据贵司的渠道和未来市场的发展，还可考虑更多的主题馆，但建议体量和所占比例不应过大。Japanese2Dream主题特色服饰区商业细化建议关于精品百货--韩流女装代表韩国女装更注重色彩和奢侈味浓郁的复古宫廷设计的运用，以为代表，其含义为日新月异的发展有相当部分为产品由韩国进口；定位岁岁年轻女性单价：现有分店：梅龙镇伊势丹、淮海中路街铺on&on“”,:20~30RMB500-3000日本少女服饰出色之处，是既配合少女形象，同时又个性味十足，将潮流元素多者合一，以为例，日本少女服饰基本都以以简单易配衬但紧贴潮流触角的时尚风格尽显青春气息味道，经常成为《瑞丽》、《》等经典日系时尚杂志的代言服饰品牌定位：岁现代摩登女性单价夏装（冬装）时尚简约现代流行现有分店：各大潮流百货，包括久光百货、太平洋百货、梅龙镇伊势丹等NiceClaup,..mina22~35RMB150()-RMB2000Fashionable.Simplicity.Contemporary.Trendy.商业细化建议精品百货之日韩主题馆（品牌举例）--日韩品牌在推广方面自成一套，多配合成功热播的偶像剧、启用热门明星作为品牌代言，韩国服饰尤为如此，这对上海的年轻一族有强大的吸引力（日系少女风代表）-NiceClaup迷你高尔夫（互动体验）户外体验区商业细化建议关于精品百货OUTDOOR&EXPERIENCECENTER--家居饰品类，瓷器类顶级品牌烟酒类巧克力，雪茄LIFESTYLE---商业细化建议关于精品百货--顶级品牌展示商业细化建议关于精品百货--餐饮类中西式休闲餐饮异国料理新概念餐饮甜品小食?????Café&Bakery…商业细化建议关于目的性业态--顶级西餐酒吧类商业细化建议关于目的性业态--?SPA&YOGA&Massage娱乐及服务类商业细化建议关于目的性业态--／私人会所类?KTV娱乐及服务类商业细化建议关于目的性业态--数字电影院数字电影的数字化播映是由高亮度、高清晰度、高反差的电子放映机依托宽带数字存储、传统技术实现的，是电影院发展的一大趋势。商业部分细化建议关于目的性业态--数字电影院数字电影院使用数字放映机有两种放映方式：硬盘放映（至年已获得了全部电影的支持）网络放映（片源较少）数字电影院成本要高于一般的电影院，但在硬体条件上相对灵活，最小的数子电影放映厅（人左右）层高要求为米左右。--2008--1305商业部分细化建议关于目的性业态--精品超市商业细化建议关于目的性业态--休闲服饰美食广场轻餐小食主题礼品????MARKETPLACE…商业细化建议关于--MARKETPLACE顶级手机电玩音响摄影摄像器材等等。。---HI-FI-高科技产品展示中心苏宁无自己品牌的支撑确保各品牌厂商能提供最新的产品支持以新品展示和推广的方式推出目标：发展成为上海新兴高科技产品的源头地------“”“”商业细化建议关于电器店表现形式的谈讨--高科技体验中心注重环境和高科技五官体验高科技后台系统支持，指纹支付体系背景电子音乐的合成和制作体验灯光系统；--------LED商业细化建议关于电器店表现形式的谈讨--出现在高区体验中心更多地承载着苏宁对外展示集团文化与创新定位的窗口作用，有一定的独特性与独立性，在这一方面高区略显优越；相对而言，高区商业比较难利用且价值也比较有限，用作目的性业态会更合适；对于面向外界的形象推广与广告效应，高区的发挥空间更大。???VS出现在地下适合作为一般的电器数码零售用途。适合作为苏宁电器形象店和体验店的展示。“”人气有保障，但地库的定位与未来相对混杂的人流对于电器中心的高档定位会有限制；电器店本身为苏宁自身所用，从盈利层面出发，由于地下部分连接地铁，若对外出租，则对项目租金收益大有帮助。??商业细化建议关于电器店位置的考虑--业态布局商业体量平方米–76,600备注（美食广场）（可考虑一连二店铺）除主力店外，其他垂直商业建议进一步分割，作专卖店用途20005,600最多30,000共1,000-2,5001,000–2,0001,000–2,0001,000–2,0001,000–2,0001,000–2,0001,000–2,0001,000–2,0008,000单店建筑面积Sqm110-11-20-10-10-13-52–30–18-17主力店数量L1L2L3L4L5L6B1楼层B1–B2L7–L11L12–L13总计精品超市精品百货垂直商业所处位置苏宁电器展示中心MARKETPLACE地下地上主力店定义：单店建筑面积超过平方米1000主力店比例建议（控制在以内）40%垂直商业L7-L14精品百货L5-L6精品百货L1-L4B1-B2MARKETPLACE租金为主，部分业态设置扣点租金与扣点取高扣点为主，部分品牌设置保底租金与扣点取高租赁策略面积大小：（租赁面积）租赁期年装修免租期个月扣点面积大小：（租赁面积）租赁期年装修免租期个月扣点面积大小：（租赁面积）租赁期年装修免租期个月扣点--600-1,000sq.m--:5-10--:3-5--:5-10%--100-500sq.m--:3--:1-2--:15-18%--50-150sq.m--:2-3--:1-2--:18-20%国际国际名品店名品店一般一般专卖店专卖店一线品牌一线品牌主力店主力店租赁策略服饰类—面积大小：（租赁面积）租赁期年（个别国际品牌除外）装修免租期个月扣点面积大小：（租赁面积）租赁期年装修免租期个月扣点面积大小：（租赁面积）租赁期年装修免租期个月扣点--150-500sq.m--:3-5--:1-2--:7-12%--500-1,500sq.m--:5-10--:3-5--:5-10%--1,500sq.m--:8-10--:4-6--:3-6%小型餐饮小型餐饮中型餐饮中型餐饮大型餐饮大型餐饮租赁策略—F&B恒隆广场主中庭：平方米左右走道宽度：米店铺门面：米以上55056设计要点现有案例–中信泰富广场主中庭：平方米左右走道宽度：米店铺门面：米以上60046设计要点现有案例–主中庭：平方米左右走道宽度：米店铺门面：米以上3002.86久百城市广场设计要点现有案例–整体理念：按照高档购物中心的设计，非传统百货（可参考久光的内部设计）具体而言