谨呈：天津东丽软件园建设开发公司矽谷港湾见证东丽凤凰涅槃——天津东丽矽谷港湾联排别墅投标方案致谢致谢天津东丽软件园建设开发公司?感谢贵司对我们的信任，委托我们参加东丽矽谷港湾项目投标工作。?此次沟通不是方案的细节，而是寻找方向和挖掘价值。——没有详细调研和深入研究的方案没有价值。?此次沟通，是对本项目组核心研究成果的汇报，同时也是与贵司交换意见的过程，期待共同探讨。报告框架11项项目本体目本体条条件件22市市场发场发展背景展背景33目目标标客客户户分析分析44项项目目营销战营销战略略55项项目目营销营销策略策略66企企业业介介绍绍及商及商务条务条件件东丽位于天津城市发展的主轴带上，兼顾中心城区项目区位与滨海城区与滨海新区，产业特色突出。?天津总体规划提出“双城双港、相向拓展、一轴两带、南北生态”战略。东丽位于城市发展主轴上，属双城双向拓展的战略位置。?交通路网发达，出行便利。?东丽主导产业为高新技术类企业，为区域提供中高端产业客群。电子信息新型建材机械设备航空航天生物制药汽车配件金属制品项目拥有全方位价值体系，环境优越，配套完备，经济指标具备成为高端物业的潜力。?项目位于昆仑北路与满江东路交汇处，占地60万㎡，建筑面积43万㎡?项目分东西两个地块，东地块主要规划独栋及联排产品。西地块主要规划大型商业中心，总部企业中心以及高端公寓。?配套设施含13万㎡湖心公园、1.2万㎡高尔夫球场，2100㎡恒温游泳馆，5.5万㎡大型商业中心。?项目用地为产业园用地，别墅产品为商业50年产权。入市以来，受工程等方面影响，项目价值没有得到发展历程充分挖掘，成为不被市场重视的中低端产品。剩余产品为现房，后续联排临近中央湖景，未来将联排别墅承担引领整盘提升的重要责任。矽谷港湾实景照片理想与现实之间的差距，天生丽质却没有达到认可本体小结，项目需要重新上路成为区域明星。A东丽位于天津城市发展的主轴带上，兼顾中心城区与滨海城区与滨海新区，产业特色突出。B项目拥有全方位价值体系，环境优越，配套完备，具备成为高端物业的潜力。C入市以来，受工程等方面影响，项目价值没有得到充分挖掘，成为不被市场重视的中低端产品。D剩余产品为现房，后续联排临近中央湖景，未来将承担引领整盘提升的重要责任。报告框架11项项目本体目本体条条件件22市市场发场发展背景展背景33目目标标客客户户分析分析44项项目目营销战营销战略略55项项目目营销营销策略策略66企企业业介介绍绍及商及商务条务条件件天津房地产市场发展较为平稳，供求基本平衡，未整体市场来发展前景乐观。16001511?2013年1-6月份商品住宅供140013111187应规模稍低于2012年同期水平1200，商品住宅供应量为530万㎡1000833。800600530?2013年1-6月份天津商品房400市场继承了12年下半年的旺销200之势，市场出现了阶段性的恐02009年2010年2011年2012年2013年1-6月慌性购房后逐步理性回归，整份个楼市处于稳定发展阶段。1400130412001027968100085680057860040020002009年2010年2011年2012年2013年1-6月份天津别墅市场主要经历三个发展阶段，随着品牌开发展阶段发商的进入，别墅品质不断提升。发展阶段第一阶段第二阶段第三阶段时间历史遗留建筑上世纪90年代目前天津最早的别墅是第五大别墅发展处于野蛮增长期新财富阶层的出现，别墅道地区遗留下来的，这批，开发项目良莠不齐，有消费门槛下移，出现了对别墅经历了相当长的历史些项目由于规划较差，甚别墅的多样化需求，市场概况时期，所沉积的历史文化至拆掉重建，给别墅带来呈现多样化，个性化的需是其他别墅无法比拟的，很多不利，但这一时期的求。已经成为独一无二的城市别墅大多具有一定的自然财富。资源典型项目第五大道老建筑万科花园新城霞光道5号项目照片按天津行政区划分，别墅市场可分为市内六区，环板块划分城四区，远郊五县以及滨海新区几个板块。?本项目位于市内六区，竞品北辰区项目主要分布于市内六区及环城四区，因此本方案对远郊五县以及滨海新区不做研究。红桥区河北区西青区南开区河东区和平区河西区东丽区津南区市内六区：依托完善的配套设施、浓厚的生活氛围板块特征以及独特景观资源，吸引城市顶尖高端人群区域项目名称楼盘规模产品类型主力户型销售价格河东区金地紫悦府6.2万㎡联排别墅270-440㎡24000元/㎡松江梅江南别墅3.3万㎡双拼别墅385㎡35000元/㎡河西区江胜天鹅湖13万㎡联排别墅240-300㎡31000元/㎡博轩叠院10万㎡叠拼别墅176-316㎡31000元/㎡南开区奕聪花园15万㎡联排别墅400㎡30000元/㎡河北区公园墅8.9万㎡联排别墅230㎡22000元/㎡?依托资源：城市核心地段、齐备的设施、浓厚的商业及商务氛围、通达的交通条件、独特自然资源?目标客户：主要客户都是天津市的高端客户，包括政府高官、军区领导、高校领导、医生以及高端私营业主?产品类型：以联排、叠拼产品为主，单个楼盘规模在10万㎡左右。?销售价格：销售均价在30000元/㎡左右。环城四区：依托自然生态资源，以及自身产品的打板块特征造，吸引市内高端居住人群。区域项目名称楼盘规模产品类型主力户型销售价格?依托资源：较强五矿正信林溪地24万㎡独栋别墅172-184㎡15000元/㎡的生态资源以及自龙顺御墅80万㎡独栋、联排、叠拼178-300㎡14000元/㎡身的产品打造。北辰区天籁湾8万㎡联排、双拼157-192㎡12000元/㎡?目标客户：全市丰郡别墅32万㎡独栋376㎡6000元/㎡的高端客户，下属五矿正信榕园10万㎡联排、叠拼170-360㎡16000元/㎡地区的高端客户。华韵欧风博文苑16万㎡联排212-252㎡17600元/㎡?产品类型：产品立达博雅苑11万㎡联排、独栋、双拼270-280㎡17000元/㎡类型丰富，楼盘规国耀紫溪别墅84万㎡独栋、联排260-350㎡8700元/㎡西青区模差异很大社会山190万㎡联排、双拼240-256㎡16500元/㎡?销售价格：销售万科朗润园7.5万㎡联排160-250㎡20000元/㎡均价在10000-香堤庭院2.8万㎡联排300㎡15000元/㎡20000元/㎡左右首府136栋75万㎡联排、独栋、双拼199-308㎡11480元/㎡。天津华侨城160万㎡住宅、双拼、联排、叠拼200-240㎡8700元/㎡东丽区万科城正湖别墅18万㎡联排、叠拼186㎡10000元/㎡香堤意墅2.8万㎡联排、独栋、双拼206-266㎡7500元/㎡首创玲珑墅8.1万㎡联排独栋双拼181-290㎡17000元/㎡领世郡2.9万㎡独栋350㎡20000元/㎡家国天下85万㎡联排、双拼170-270㎡8800元/㎡津南区天嘉湖公园17万㎡联排、独栋219-590㎡13000元/㎡天房艺墅8.6万㎡联排、双拼没有㎡13000元/㎡京基领墅21万㎡联排、独栋410-570㎡13000元/㎡市场小结A天津别墅产品主要分布在近郊区县，中心城区别墅产品日渐稀缺。B中心区别墅价格在3万元/㎡，近郊别墅在1-2万元/㎡，别墅价格主要受区域及产品影响。C联排产品是市场供应的主力，随着城市发展，独栋产品的供应量稍有提升。报告框架11项项目本体目本体条条件件22市市场发场发展背景展背景33目目标标客客户户分析分析44项项目目营销战营销战略略55项项目目营销营销策略策略66企企业业介介绍绍及商及商务条务条件件天津高端客户按照财富层次可分为顶级财富阶层，主流财富客户类型阶层和入门财富阶层。?顶级财富阶层：1、支付能力强，支付总价在500万以上2、置业动机：资源占有、资产沉淀，生活升级；?主流财富阶层：顶级财富阶层1、支付能力差异较大，200-300万，选择低价值区域联排；300~500万，选择成熟区域联排、双拼或小独栋产品；主流财富阶层2、置业动机：体验别墅生活；?入门级财富阶层：1、支付能力有限，能够支付总价在入门级财富阶层100-200万会选择叠加别墅，联排别墅。2、置业动机：居住面积放大，区域大环境良好和配套完善带来整体生活品质的改善；客户类型客户描摹——他们崇尚知识，但不迷信学历：大多数别墅购买者都拥有大专以上学历，而即使是高中、初中学历者，也在不断地通过各种渠道去提升自身的文化修养。?他们年富力强，生龙活虎：这一群充斥着“企业家精神”的“新生代”，不仅处处表现着其对学历的追求和渴望，也在年龄上表现出越来越年轻的姿态。他们的实际年龄集中在30—50岁区间。他们要打破常规，新经济时代给年轻提供了机会，同样也有一批不服老的奋斗者。他们也许很年轻，也许很老练，但是心理年龄还在我们的聚焦区域内：30—50岁。他代表着年富力强，他代表着生龙活虎，他还代表着社会最中坚的力量。?他们年富力强，生龙活虎：他们想要奢华，而非奢侈。有序地运用和分布就能够产生华丽的效果，如果再加上静默、私享的华丽，那便是奢华了。?他们想要私密，不需要繁华。只需要让外人望而却步就行了，把家安在一个别人觉得很神秘的地方，自己却觉得很方面，这便是离尘不离城吧。?他们想要资源，有天然的山湖资源固然是最吸引人的了，如果没有，则一定要在内部景观上下足功夫。他们想要服务，他们需要管家式的贴身服务，也需要酒店式的安逸服务。他们还想要纯粹，一个淡然的圈子，相互之间有信任地和睦相处，并可能上升到家庭之外的社交层面。?报告框架11项项目本体目本体条条件件22市市场发场发展背景展背景33目目标标客客户户分析分析44项项目目营销战营销战略略55项项目目营销营销策略策略66企企业业介介绍绍及商及商务条务条件